房地產(chǎn)項(xiàng)目全程精細(xì)化管理工作研究

當(dāng)前是一個(gè)經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)發(fā)展要與時(shí)俱進(jìn)，跟上時(shí)代前進(jìn)的腳步。各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全程精細(xì)化管理工作，精細(xì)化管理作為一種先進(jìn)的管理理念與技術(shù)，能夠最大限度減少管理所消耗使用的資源，并有效降低綜合管理成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程的精細(xì)化管理需要以數(shù)據(jù)化作為核心標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)作為重要保障以及信息化為關(guān)鍵管理手段，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)要求與用戶需求，優(yōu)化改善項(xiàng)目管理服務(wù)內(nèi)容與方式，幫助企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，贏得更多用戶的認(rèn)可和支持。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程精細(xì)化管理工作主要內(nèi)容

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)要想將精細(xì)化管理模式應(yīng)用落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)工作中，就必須首先構(gòu)建出一套專業(yè)完善的精細(xì)化管理規(guī)章制度，督促各部門崗位工作人員嚴(yán)格按照規(guī)章制度規(guī)范操作，促使他們能夠形成先進(jìn)的精細(xì)化管理意識(shí)與理念，將精細(xì)化管理當(dāng)做成一種工作常態(tài)，嚴(yán)格要求自身的管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程精細(xì)化管理工作內(nèi)容主要可以分為三個(gè)部分，分別是質(zhì)量管理、進(jìn)度管理以及成本管理[1]。其中，質(zhì)量管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目全程精細(xì)化管理的重中之重，是一項(xiàng)必不可缺的關(guān)鍵內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力與影響力。而成本管理同樣需要貫穿到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程，其需要結(jié)合工程項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。通常情況下，市面上的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)具體涵蓋了土建安裝工程、綠化景觀功臣以及精裝修工程，對(duì)于不同階段的工程建設(shè)內(nèi)容，管理部門需要制定出不同的精細(xì)化管理標(biāo)準(zhǔn)與要求，但是總體上管理思路與方法是存在著一定相似之處的。

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好工程項(xiàng)目全過(guò)程的精細(xì)化管理工作，第一步就是需要科學(xué)有效明確工程項(xiàng)目規(guī)模所要配備的專業(yè)技術(shù)人員，促使其能夠形成一支技術(shù)過(guò)硬、管理經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)人才隊(duì)伍。項(xiàng)目技術(shù)人才隊(duì)伍的構(gòu)成主要包含了總技術(shù)負(fù)責(zé)人、工程負(fù)責(zé)人、成本管理技術(shù)人員、給排水管理人員、土建技術(shù)人員以及質(zhì)量監(jiān)督管理人員等，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和實(shí)際需求，合理聘入專業(yè)技術(shù)人才，滿足不同部門的崗位工作要求，確保能夠促進(jìn)項(xiàng)目各個(gè)建設(shè)管理工作環(huán)節(jié)有條不紊的進(jìn)行；第二步房地產(chǎn)企業(yè)管理部門需要明確各崗位的工作職責(zé)、任職要求、責(zé)權(quán)范圍等內(nèi)容，可以借助企業(yè)內(nèi)部崗位員工操作手冊(cè)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，讓每個(gè)工作人員都能夠清晰了解到自身的崗位職責(zé)與要求；第三步要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程檢查制度與會(huì)議制度，切實(shí)落實(shí)好各個(gè)施工環(huán)節(jié)的精細(xì)化管理措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目全過(guò)程的流程化與標(biāo)準(zhǔn)化管理，杜絕出現(xiàn)安全質(zhì)量問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程精細(xì)化管理的重要意義

（一）實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)化配置

    房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程精細(xì)化管理是在公司總部支撐和決策支持下，由工程項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理部組織實(shí)施的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程精細(xì)化管理的開(kāi)發(fā)方式，以為市場(chǎng)廣大用戶提供令其優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為核心目標(biāo)，最大程度在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)資源的優(yōu)化配置。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速發(fā)展時(shí)期逐步向平穩(wěn)期發(fā)展轉(zhuǎn)變[2]，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上始終占據(jù)一席之地，就必須安排專業(yè)人員深入市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研分析工作，確保能夠?qū)崟r(shí)掌握了解到市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展情況和趨勢(shì)要求，完成對(duì)工程項(xiàng)目各項(xiàng)生產(chǎn)要素的最優(yōu)化管理配置，科學(xué)高效處理好與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)者之間的種種不能預(yù)先判斷的復(fù)雜事項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)要搜集整理到各種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗的案例，做好總結(jié)分析工作。房地產(chǎn)行業(yè)工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著的主要問(wèn)題包括了質(zhì)量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問(wèn)題，這表明當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中管理人員匱乏，管理水平低下的狀況。要解決以上問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就應(yīng)改變舊有的、落后的管理方式，科學(xué)引進(jìn)應(yīng)用全過(guò)程精細(xì)化管理模式，注重對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量、進(jìn)度以及成本精細(xì)化管理工作

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新穩(wěn)定發(fā)展

    全過(guò)程項(xiàng)目精細(xì)化管理模式本身就是用于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的業(yè)務(wù)流程基本是一致的，每個(gè)項(xiàng)目在實(shí)際控制過(guò)程中，都需要不同職能部門的共同參與協(xié)調(diào)配合，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程需要投入大量的人力、物力、資金以及技術(shù)資源，企業(yè)管理部門可以通過(guò)將其以項(xiàng)目管理生命周期進(jìn)行劃分，這些行業(yè)特點(diǎn)都與項(xiàng)目管理的適用條件相符，因此，全過(guò)程項(xiàng)目精細(xì)化管理模式適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新穩(wěn)定發(fā)展[3]，更好應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。除此之外，基于全程項(xiàng)目精細(xì)化管理模式應(yīng)用下，房地產(chǎn)企業(yè)需要組建起專業(yè)完善項(xiàng)目管理隊(duì)伍，由各個(gè)職能部門共同參與進(jìn)去，在最佳的協(xié)作和交互環(huán)境下工作，并受到相同的利益驅(qū)動(dòng)，因此，該種管理模式的執(zhí)行應(yīng)用能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)資源在項(xiàng)目上的優(yōu)化整合利用，實(shí)現(xiàn)資源共享。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理發(fā)展現(xiàn)狀

（一）項(xiàng)目前期缺乏可行性研究

    在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，存在著一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)盲目追求眼前經(jīng)濟(jì)效益，一定程度忽視了項(xiàng)目的全過(guò)程精細(xì)化管理，未對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理前期展開(kāi)科學(xué)全面的可行性分析工作，主要可以體現(xiàn)為以下幾方面內(nèi)容：1）房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程管理目標(biāo)定位不夠清晰明確，項(xiàng)目管理基本任務(wù)分解存在缺陷。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比較，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)本身不具備豐富的大型工程項(xiàng)目建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)，他們剛?cè)胄袝r(shí)更多是覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)能夠給自己創(chuàng)造出加大的經(jīng)濟(jì)效益，因此在項(xiàng)目成立時(shí)未對(duì)其展開(kāi)全面細(xì)致的分析研究工作，缺少安排專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目管理目標(biāo)進(jìn)行清晰明確定位[4]，并且也未能夠?qū)υ擁?xiàng)目的基本工作任務(wù)展開(kāi)分解處理，這樣一來(lái)就會(huì)容易造成該項(xiàng)目理想中的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，甚至出現(xiàn)安全質(zhì)量問(wèn)題、無(wú)法如期交房問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙本企業(yè)建設(shè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，難以在市場(chǎng)上站住腳步；2）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)缺乏對(duì)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群的分析。與其他市場(chǎng)基本屬性一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于一種動(dòng)態(tài)變化的發(fā)展過(guò)程，我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目定位階段，更多只是考慮到初期市場(chǎng)，缺乏安排專業(yè)人員對(duì)市場(chǎng)與目標(biāo)客戶群體展開(kāi)全面深入分析。比如，市場(chǎng)上的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在前期設(shè)計(jì)管理過(guò)程更多只是選擇參照別的成熟項(xiàng)目，亦或者是直接照搬，這樣一來(lái)就會(huì)導(dǎo)致同質(zhì)化現(xiàn)象的發(fā)生，難以形成良好的核心競(jìng)爭(zhēng)力，吸引到市場(chǎng)上更多的潛在消費(fèi)客戶。

（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程財(cái)力支撐不足

    在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道較為單一，中小型房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款融資，缺乏融資方式的創(chuàng)新完善應(yīng)用，有其他能力在資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資的房地產(chǎn)企業(yè)自身必須具備一定規(guī)模和實(shí)力。然而由于受到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的影響，直接融資效果也不夠理想，無(wú)法得到眾多市場(chǎng)投資者用戶的普遍認(rèn)可和支持[5]。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)穩(wěn)定流動(dòng)資金的支持，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)由于缺乏資金財(cái)力的支持，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工程施工進(jìn)度的停滯發(fā)展，甚至?xí)霈F(xiàn)為了節(jié)省成本而偷工減料，影響到整個(gè)建筑工程的施工質(zhì)量，一旦被曝光出來(lái)就會(huì)降低該家房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)，阻礙企業(yè)正常的發(fā)展。

（三）項(xiàng)目專業(yè)管理人才匱乏

任何行業(yè)的創(chuàng)新穩(wěn)定發(fā)展都離不開(kāi)人才的培養(yǎng)使用，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程管理中，企業(yè)要想充分發(fā)揮出精細(xì)化管理模式的價(jià)值作用，就必須組建起高能力、高素質(zhì)的項(xiàng)目專業(yè)管理人才隊(duì)伍，由他們協(xié)調(diào)好各職能部門進(jìn)行規(guī)范操作，推動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)工作順利的發(fā)展，優(yōu)化配置利用好企業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)在最低成本下創(chuàng)造出最大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。然而實(shí)際情況是，我國(guó)存在較多的房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏高能力、高能力的項(xiàng)目經(jīng)理人和管理人員，企業(yè)所招聘進(jìn)來(lái)的項(xiàng)目管理人員雖然說(shuō)具備了一定的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，但是在創(chuàng)新能力與職業(yè)素養(yǎng)上卻有著明顯不足，這樣一來(lái)就會(huì)阻礙到房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目全過(guò)程精細(xì)化管理模式的應(yīng)用發(fā)展，難以實(shí)現(xiàn)全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目綜合管理水平。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程精細(xì)化管理工作改進(jìn)措施

（一）強(qiáng)化項(xiàng)目可行性研究

    房地產(chǎn)企業(yè)要想保障項(xiàng)目能夠如期高質(zhì)量完成，就必須認(rèn)真做好項(xiàng)目前期的可行性研究工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門要安排專業(yè)人員深入市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研分析工作，結(jié)合市場(chǎng)情況和項(xiàng)目管理要求，構(gòu)建出先進(jìn)完善的決策程序與機(jī)構(gòu)，促使項(xiàng)目定位變得更加具有科學(xué)性與合理性，能夠符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)要求和項(xiàng)目精細(xì)化管理要求；然后，項(xiàng)目管理人員要做好整個(gè)項(xiàng)目精細(xì)化管理計(jì)劃的優(yōu)化設(shè)計(jì)工作，對(duì)于工程的設(shè)計(jì)與施工可以通過(guò)采取公開(kāi)招標(biāo)方式，明確招標(biāo)程序與流程，從市場(chǎng)上選擇具有過(guò)硬綜合實(shí)力的相關(guān)單位機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，這樣有利于提高項(xiàng)目全程精細(xì)化管理工作水平；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要注重對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖變更的科學(xué)控制，不能讓底下施工人員隨意變更施工方案內(nèi)容，而是需要經(jīng)過(guò)科學(xué)嚴(yán)密的決策程序才能夠展開(kāi)變更操作，推進(jìn)整個(gè)工程項(xiàng)目順利的發(fā)展。

（二）創(chuàng)新完善房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道方式

    為了確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)作，在項(xiàng)目全程精細(xì)化管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重融資渠道方式的創(chuàng)新完善工作，而不是單一依靠于傳統(tǒng)金融資金的貸款融資，畢竟市場(chǎng)上能夠進(jìn)行直接融資的房地產(chǎn)企業(yè)還是占少數(shù)的。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)采用聯(lián)合開(kāi)方方式，加強(qiáng)與優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)商的合作，充分發(fā)揮出雙方各自的優(yōu)勢(shì)資源，并且還可以最大程度降低投資風(fēng)險(xiǎn)與資金壓力。房地產(chǎn)開(kāi)放商與經(jīng)營(yíng)商之間的合作開(kāi)發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目在全程經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程目標(biāo)與策略上保持一致，推動(dòng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工以及營(yíng)銷管理的順利發(fā)展[6]。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以采取項(xiàng)目融資方式，通過(guò)為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建立起一家項(xiàng)目公司，由該公司對(duì)外籌借項(xiàng)目資金，并以項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流量和收益作為主要還款來(lái)源，以資產(chǎn)作為融資的擔(dān)保物，實(shí)現(xiàn)幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低建設(shè)資金壓力。 

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目全程精細(xì)化管理的信息化建設(shè)

    房地產(chǎn)企業(yè)要想提升項(xiàng)目全過(guò)程精細(xì)化管理水平，就必須加強(qiáng)信息化建設(shè)工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重招聘引進(jìn)高能力、高素質(zhì)的項(xiàng)目管理人才，強(qiáng)化項(xiàng)目管理人員的日常培訓(xùn)學(xué)習(xí)與監(jiān)督考核工作。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展情況和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)要求，適當(dāng)加大對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程管理人才隊(duì)伍的建設(shè)投資力度，完善員工薪酬福利制度體系，確保能夠充分調(diào)動(dòng)起員工參與項(xiàng)目全過(guò)程精細(xì)化管理工作的積極性與主動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)管理部門要定期組織項(xiàng)目管理人員參與到專業(yè)化的培訓(xùn)教育活動(dòng)中，基于講座、案例分析以及業(yè)務(wù)培訓(xùn)等形式，不斷提高他們的精細(xì)化管理意識(shí)與能力，促使他們能夠樹(shù)立起先進(jìn)的精細(xì)化管理工作理念，能夠熟練掌握運(yùn)用好各項(xiàng)信息化技術(shù)與設(shè)備，幫助企業(yè)優(yōu)化配置利用好各項(xiàng)資源。此外，企業(yè)還可以通過(guò)設(shè)置一定激勵(lì)措施，針對(duì)那些精細(xì)化管理過(guò)程表現(xiàn)優(yōu)秀的項(xiàng)目管理人員，企業(yè)可以給予他們更多的進(jìn)修學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和崗位晉升獎(jiǎng)勵(lì)，這樣也能夠在內(nèi)部形成良好的相互競(jìng)爭(zhēng)氛圍，充分保障精細(xì)化管理模式的實(shí)施效果；然后，房地產(chǎn)企業(yè)還需加強(qiáng)對(duì)計(jì)算機(jī)軟硬件的投資建設(shè)工作。由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理本身是屬于一種周期較長(zhǎng)的系統(tǒng)性工作，需要大量數(shù)據(jù)信息作為有力支持。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要合理引進(jìn)應(yīng)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)與設(shè)備，完善信息化管理方法，幫助企業(yè)提高項(xiàng)目全過(guò)程精細(xì)化管理的信息化水平，促進(jìn)企業(yè)管理決策的實(shí)效性與科學(xué)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程精細(xì)化管理的信息化建設(shè)主要包括了合同管理信息化、進(jìn)度管理信息化以及成本管理信息化。以成本管理信息化為例，在該項(xiàng)工作中房地產(chǎn)企業(yè)需要在內(nèi)部有效搭建起完善的成本管理系統(tǒng)，管理人員可以基于該系統(tǒng)完成對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的成本估算、日?？刂乒芾硪约俺杀痉治龅龋瑢?shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)的全過(guò)程控制管理，幫助企業(yè)節(jié)省更多成本，避免出現(xiàn)不必要的資源浪費(fèi)使用現(xiàn)象。

五、結(jié)語(yǔ)

    綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想保障自身建設(shè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，不斷提高自身在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須高度重視精細(xì)化管理模式的創(chuàng)新應(yīng)用工作。房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立起先進(jìn)的精細(xì)化管理工作理念，有效組建起專業(yè)完善的項(xiàng)目管理人才隊(duì)伍，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目全程精細(xì)化管理的信息化建設(shè)工作，創(chuàng)新完善融資渠道方式，促使企業(yè)能夠獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

本文來(lái)源：《商業(yè)觀察》http://m.xwlcp.cn/w/jg/125.html