物業(yè)管理對二手房銷售價格的影響分析

20世紀80年代初期我國內(nèi)地引入了物業(yè)管理的概念，經(jīng)過將近40年的探索和實踐，已然建立起一套完整的物業(yè)管理的專業(yè)體系，社會和城市的發(fā)展也越來越離不開物業(yè)管理的助推作用。

隨著人均收入水平的不斷提高，中國距離全面建成小康社會的目標也越來越近，人民對美好生活的向往正在發(fā)生微妙的轉(zhuǎn)變，其中住房問題反應最為明顯，人們從原來對于簡單生活空間的需求轉(zhuǎn)向?qū)κ孢m度、便捷度、人文與自然結(jié)合度以及房屋增值度的追求。因此，不論在二級還是三級房地產(chǎn)交易市場，物業(yè)管理正在引起更多人的重視。而二手房交易中的物業(yè)管理更具有直觀性和可考察性，因此，二手房交易中的物業(yè)管理對房屋的成交具有越來越顯著的影響作用。

1  物業(yè)管理的起源及作用

我國的住房制度從開始的福利分房走向商品化、市場化，隨之誕生了與之匹配的物業(yè)管理行業(yè)，成立于l981年的深圳市物業(yè)管理有限公司，標志著我國物業(yè)行業(yè)的起步[1]。物業(yè)管理指的是業(yè)主對建筑物的共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)的共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物以及附屬的設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。

1.1  城鎮(zhèn)化致使人民對物業(yè)服務需求增加

物業(yè)管理連著民生、連著內(nèi)需、連著發(fā)展，與城鎮(zhèn)化有著天然的緊密聯(lián)系。2019年我國城鎮(zhèn)常住人口84843萬人，比上年末增加1706萬人，年增長率2.1%；中國城市化率從1990年的26.44%持續(xù)上升到2019年的60.60%。與此同時，2019年物業(yè)管理行業(yè)在管面積突破300億平方米，比上年增長了21.2億平米，年增長率達到了7%,中國物業(yè)管理面積也從2009年的不足120億平方米上升到現(xiàn)在的300億平方米。隨著物業(yè)管理從對“物”的管理到對“人”的服務的轉(zhuǎn)變，它進一步促進了城鎮(zhèn)化的縱深躍進。伴隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，業(yè)主的消費群體不斷擴大、消費結(jié)構(gòu)不斷升級、消費潛力不斷釋放、消費熱點不斷聚發(fā)、消費領(lǐng)域不斷拓展。城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的需求，將是一個不斷產(chǎn)生、持續(xù)加力的長期過程。因而在城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)交易市場中，有沒有物業(yè)服務，物業(yè)服務的內(nèi)容以及物業(yè)服務收費的標準將成為越來越多的業(yè)主消費群體考量的因素之一，且隨著人民對于物業(yè)服務需求的增加，高質(zhì)量、高標準的物業(yè)服務將成為人們在購買房屋時競相搶購的產(chǎn)品。物業(yè)管理也會愈發(fā)體現(xiàn)其居民生活離不開、安置就業(yè)離不開、社會穩(wěn)定離不開的重要角色。

1.2  收入提高致使物業(yè)服務購買力提高

我國人均GDP與居民可支配收入持續(xù)保持高增長，2019年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長6.1%，明顯高于全球經(jīng)濟增速，在經(jīng)濟總量1萬億美元以上的經(jīng)濟體中位居第一；　同時多措并舉促進城鄉(xiāng)居民增收，落實個人所得稅專項附加扣除政策，居民人均收入水平首次突破3萬元。2019年全國居民人均可支配收入30733元，比上年實際增長5.8%，與GDP增長基本同步，快于人均GDP增速。隨著收入的不斷提升，生活必需品開銷占比逐漸下降，越來越多的人們轉(zhuǎn)而追求高品質(zhì)與優(yōu)質(zhì)的服務消費，進入消費升級時代的住房需求傾向提升可拆分為對住房面積和居住品質(zhì)服務的需求。住房面積是顯性因素，而之前大多數(shù)人對于居住品質(zhì)有著重要影響的物業(yè)管理卻知之甚少，買房是一時的，買房后數(shù)十年的居住才是至關(guān)重要的，毫無疑問，未來房地產(chǎn)交易市場中物業(yè)管理水平的高低將成為人們買房時必須考慮的因素之一，且因為二手房交易中物業(yè)管理的可預見性較強，物業(yè)管理對于二手房交易市場的影響作用將愈來愈顯著。

2  物業(yè)管理對二手房價格的影響

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)從工業(yè)化住宅的第一個階段逐步邁向了第二個階段，即由原來的 “增量開發(fā)”階段逐步轉(zhuǎn)向 “存量持有”階段，在“存量持有”階段，二手房的交易無疑會對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。

縱觀近年來的二手房交易市場，主要有以下因素影響二手房的交易行為：

一級因素: 學區(qū)、房屋產(chǎn)權(quán)狀況、房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局、小區(qū)環(huán)境、地段、配套等。

二級因素：物業(yè)、房屋裝修、燃氣、供暖、供水、供電等。

三級因素：未來發(fā)展前景、消費者心理因素等。

從二手房購買的影響因素中我們發(fā)現(xiàn)諸多因素都與物業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，倘若物業(yè)管理缺失，房屋會出現(xiàn)明顯破損，小區(qū)環(huán)境垃圾污染，噪聲污染，設(shè)施設(shè)備老化，消防通道占用，供水、供暖受影響等現(xiàn)象，嚴重影響房屋的折舊進而影響房屋價格的評估[3]，就影響二手房交易過程中的物業(yè)管理因素而言分析如下：

首先良好的物業(yè)管理對于房屋的保值增值起著關(guān)鍵的作用。在工業(yè)化住宅的第二個階段“存量持有”階段，物業(yè)管理無疑是未來最具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一。作為房屋的售后服務對于二手房的交易尤為重要，其中交易價格的影響因子之一便是房屋的成新率，它主要根據(jù)房屋的建筑年代來計算，房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，除了這些硬性指標外，價格折算還得結(jié)合該房屋的實際維護狀況。一般說來，良好的物業(yè)管理可以延長房屋的使用壽命，同比例提高房屋現(xiàn)有價值的10%-17%。

其次良好的物業(yè)管理改善生活環(huán)境會產(chǎn)生“口碑效應”。在日本的一項社會調(diào)查統(tǒng)計中發(fā)現(xiàn)70%以上的房屋在使用10年后依然能“鮮活如初”，原因在于其物業(yè)管理一直恪守一套科學完整的建筑物維修保養(yǎng)辦法，諸多人性化的管理對房屋以及附屬設(shè)施設(shè)備進行及時的維護保養(yǎng)，最終使得房子“永葆青春”。日本房屋建成之初，物管會就會同業(yè)委會一起商討修訂出一份長達50年的關(guān)于房屋維修養(yǎng)護的計劃，這份計劃小到電梯零部件的更換，大到屋頂和外墻的修繕，都有著明確而具體的時間節(jié)點任務表，這份計劃每個業(yè)主都參與其中，按照計劃節(jié)點配合物業(yè)公司開展維修養(yǎng)護工作并簽字驗收。良好的服務口碑建立起良好的經(jīng)濟效益，房屋交易變更業(yè)主但不變更維護計劃，新業(yè)主可以繼續(xù)享有該人性化的權(quán)利，而物業(yè)公司則繼續(xù)踐行著住宅小區(qū)“守護者”的角色，良好的物業(yè)管理不僅可以彌補房屋年代的折舊評估，實現(xiàn)“年齡逆生長”，還能通過“口碑效應”拉動二手房的成交量。

再次，良好的物業(yè)管理提供個性化服務可促進二手房的銷售。物業(yè)公司通過營造舒適的生活環(huán)境和個性化的休閑服務，滿足不同人群的需要，可豐富業(yè)主的業(yè)余生活從而建立起良好的社區(qū)文化氛圍，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示55周歲以上的老人74%將物業(yè)服務作為養(yǎng)老購房首選，35-50周歲的調(diào)查者中68%的人購房時會將物業(yè)個性化服務、老人小孩的滿意度作為橫向比較的首要考慮因素。這說明良好的物業(yè)管理在提供個性化服務的同時也變相的提高了二手房的內(nèi)在價值，相比于新房選購形成了特有的吸引力。

正如中國物業(yè)管理協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，88%擁有高品質(zhì)物業(yè)管理的房屋資產(chǎn)價格明顯高于周邊小區(qū)房屋的價格，比如萬科、綠地等旗下的地產(chǎn)均有此價格優(yōu)勢，且以2008年到2018年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示過去的十年中隨著時間的增長，此類占比已經(jīng)由原來的不足10%上升到66.7%，與此同時數(shù)據(jù)還顯示優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務同比提升房屋租金的10%-15%。

總而言之，良好的物業(yè)管理對提高房屋的估價，延長房屋的壽命，對二手房的保值和增值發(fā)揮著重要的作用，它讓所有的管理過程都有據(jù)可循，顯性的管理模式能夠讓每一位購房者省去物業(yè)的憂慮，加快了二手房交易的進程也能夠讓物業(yè)企業(yè)自身更好地應對地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的轉(zhuǎn)型升級。

3  結(jié)語

通過分析可以看出，在未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中，二手房以及物業(yè)管理這兩個行業(yè)的發(fā)展將對未來經(jīng)濟地產(chǎn)的發(fā)展起主導作用，且隨著人們對于優(yōu)居環(huán)境的追求，在購買房屋的過程中，物業(yè)管理的地位將會愈加突出，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的住宅小區(qū)價格將會明顯高于低質(zhì)服務的小區(qū)，物業(yè)管理對二手房成交的加成權(quán)重也會日趨加重，二者互相促進，互相完善，二手房交易市場逐漸克服信息不對稱帶來的障礙，物業(yè)管理也會在市場化競爭的浪潮中找到突破口，實現(xiàn)管理升級，為房屋的保值增值帶來多樣化的管理模式。

本文來源：《企業(yè)科技與發(fā)展》：http://m.xwlcp.cn/w/kj/21223.html