淺析房地產企業(yè)投資成本費用管控要點及風險防范措施

如今房地產企業(yè)迅速發(fā)展，但是在取得快速發(fā)展的同時也面臨著一定的危機，如會面臨各種財務風險，此外，投資成本也在房地產調節(jié)中發(fā)揮著關鍵的作用，企業(yè)應加大對投資成本費用的管控力度。房地產的投資開發(fā)及建設需要消耗大量的成本，并會面臨較強的風險，會給其自身的運轉帶來一定的安全威脅。房地產企業(yè)投資數額較大，建設和回收的周期較長，很多不可控因素都會帶來一些風險，因此在房地產企業(yè)建設的過程中，為了提升其價值目標，實現最大化的經濟效益和社會效益，需要對投資成本進行管控，并運用合適的方法和策略來發(fā)現、預防和調控風險。

一、房地產開發(fā)企業(yè)在投資成本管控中面臨的一些實質上的困難

對于房地產企業(yè)來說，其建設周期較長，投資回報周期也較長，在此過程中會出現各種由于內外部因素共同影響的風險，其在投資成本管控中會面臨一些困難，主要體現在以下的幾個方面：

（一）資金管理難題

房地產企業(yè)的開發(fā)及投資需要大量資金，而且密集程度較高。在前期由于其投入了大量的資金，直接導致投資成本較大，同時周轉的時間也較長。此外由于房地產施工周期較長，從前期的開發(fā)到后期的竣工往往需要較長時間，在此過程中會出現各種不可控因素，因此也會加大資金鏈斷裂的概率。

房地產企業(yè)在開發(fā)及建設初期，建設項目是其重要的工作任務。支付工程和土地款需要耗費上億的資金，還要保障能夠持續(xù)投入。在這一階段沒有銷售回款，因此資金的主要來源是從銀行借款、從股東借款等途徑。資金是企業(yè)的血脈，尤其是房地產企業(yè)，是其賴以生存和發(fā)展的基礎和保障。在房地產企業(yè)開發(fā)及投資能夠回籠前，一旦資金出現問題，將會面臨較高的風險，因此資金管理是房地產企業(yè)投資開發(fā)的重難點之一。

（二）投資及開發(fā)成本管理難題

在房地產企業(yè)開發(fā)及投資的過程中，期間費用的會計核算往往比較簡便，對開發(fā)成本的核算是其重難點。一般情況下，地下成本遠高于地上成本，有的房地產企業(yè)涉及多個復雜的業(yè)態(tài)，通常會發(fā)生跨期交房和建設的情況，這就會直接導致不能合理規(guī)劃目標成本，在核算開發(fā)成本時流程較為復雜，歸集精準成本難度會更大。

（三）成本測算問題

任何企業(yè)都會追求利潤最大化，房地產企業(yè)也不例外，運用有限的資源和成本追求最大的利潤。在上述目標的導向下，有時企業(yè)會將市場作為導向原則，將目標利潤和售價作為前提，對目標成本進行反向確定，因此需要每一個職能部門溝通合作才能完成。對于房地產企業(yè)來說，最明顯的表現就是，企業(yè)在拿地時期制作測算全周期，各部門人員需要與財務人員密切配合，共同計算期間費用、利潤及稅金、開發(fā)成本等數據，并在此基礎上編制可行性研究報告，為領導層在各種重大事項中提供決策依據。但財務人員容易過度關注核算的成本，不擅長測算財務，無法精確測算成本控制前期和后期的數據情況，這樣就會致使成本測算流程出現嚴重削弱，無法為企業(yè)的決策提供戰(zhàn)略支持。

(四)財務人員綜合素養(yǎng)問題

對于財務人員來說，其工作無非就是圍繞《會計準則》等相關的國家財務法規(guī)和企業(yè)的會計制度，只有這樣，才能保證企業(yè)的財務工作正常開展。對于房地產企業(yè)來說，企業(yè)的各項工作流程較為復雜，如果僅僅照章行事，不開展創(chuàng)新性的成本和財務工作，就會導致企業(yè)的運行效率降低。因此對于財務人員來說，不僅要熟悉各種財經法規(guī)，還要依據實際情況，提升自己的專業(yè)技能和綜合職業(yè)素養(yǎng)，并不斷地充電，加強學習，才能處理房地產企業(yè)面臨復雜工作局面。

二、房地產企業(yè)加強投資成本管控的具體措施及應對策略

（一）增強對資金運營的管控效能

資金是房地產企業(yè)的血液和命脈，只有讓各項資金的運營保持穩(wěn)定，并保證企業(yè)時刻有源源不斷的、充足的資金，才能解決各種突發(fā)問題，才能有效應對房地產開發(fā)企業(yè)在任何一個流程出現的風險。房地產企業(yè)應根據企業(yè)的發(fā)展的現狀，管控好資金的來源、用處和去向，建立一套完整的資金追蹤機制，使得每一筆資金都能用到房地產建設和開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)，使其發(fā)揮最佳效能；其次，企業(yè)應制定一個長期有效且可實施性較強的資金收支計劃，提升資金的運用效率，精準掌握資金的需求，并根據企業(yè)的經營實際開辟出一條渠道多遠的融資方案，有效降低資金的成本，防止資金鏈斷裂，使其保持完整，維持企業(yè)資金長久的高質量平衡。

1.制定合理的資金收支計劃

各部門應加強協(xié)作，根據項目的銷售和建設情況制定高效合理的資金收支計劃。在支出的范圍內按照計劃原則支出，并設定超額開支警戒線，當出現超額開支時應提前預警；此外，在原定的收入規(guī)劃內，一旦發(fā)生意外無法實現原定的回款目標，應提前向企業(yè)的領導反映，使得企業(yè)能夠提前采取措施，及時解決相關問題；還要定期統(tǒng)計資金計劃偏差率，及時反饋給相關部門的領導，這會提升資金計劃的精準度，并使資金的使用效果增加，此項流程應當貫穿于整個成本管控環(huán)節(jié)；最后在收支管控的過程中，應引入ERP系統(tǒng)，把握好每一個關鍵節(jié)點，嚴格嚴密監(jiān)控合同的結算和付款，并做出有效的管理措施。

2.合理規(guī)劃每一筆資金來源

在前期開發(fā)的資金投入進程中，房地產企業(yè)一般會運用籌集內部資金的方法來應對各種支出問題，股東借款和注冊資金一般都是穩(wěn)定的資金來源之一。在去化銷售和密集建設的中后期，房地產企業(yè)會按照回款、土地和項目等指標來籌集外部的融資。從傳統(tǒng)的概念上講，外部融資包含了經營性物業(yè)貸和開發(fā)貸兩種方式，在宏觀調控的模式下，融資的方案越來越少，但是信譽度較高的房地產企業(yè)依然能夠開辟多元化的融資方式。

3.提前設置好合理的方案

房地產企業(yè)在經營和開發(fā)投資過程中，會出現各種不可控因素，當特殊情形出現后，例如由于市場突發(fā)緊急情況導致無法按照原規(guī)劃到位，此時為了保障正常的支出成本，維持好企業(yè)的運行，應當提前設置好合理的方案。首先應當提前預演號可能會發(fā)生的資金情況，并及時預測在中后期極容易出現的資金缺口；其次，應當針對大概率發(fā)生的資金問題提前制定好合理的方案，以降低風險發(fā)生的概率。

（二）運用科學高效的成本開發(fā)核算方案

對于房地產企業(yè)來說，不易確定開發(fā)成本核算對象，行業(yè)普遍面臨的一個難題是成本收集的難度較高。現階段，很多的項目在開發(fā)階段被配置為價格低廉、成本高昂的保障住房，因此房地產企業(yè)核算成本將會面臨更高的挑戰(zhàn)。

1.確定好成本開發(fā)核算原則

要想精準高效地核算成本，應當設置高效、完善的成本核算原則和基礎。主要涵蓋了

以下的幾個方面：容易確定成本對象的，應當直接計入間接和直接成本，不能明確的計入間接和共同成本。同時受益者應當及時履行分攤權限，并計入成本核算對象；每一個業(yè)態(tài)的歸集成本應當遵循收入及成本有效分配原則；當然，成本分配的原則應當遵循協(xié)議及合同等文件中列示的內容來開展判斷，一旦確定好成本分配的方案，不能夠隨便更改。

2.運用合理高效的成本開發(fā)核算方案

首先應當確定合理高效的成本核算對象，完善分攤、歸集開發(fā)成本能夠及時對盈利水平不同的業(yè)態(tài)在結算時出現的利潤不均等的現象，能夠平衡地體現不同業(yè)態(tài)項目的總體營利水準，能夠使其更加接近真實的房地產企業(yè)盈利水平。要想獲得這樣的效果，應當在房地產開發(fā)中采用三種不同的分攤方法，具體的操作流程應當按照以下幾個方向來展開：

一次成本分攤，將那些能夠明確成本對象的成本直接歸集到成本對象中，不能明確的應當按照相關的比例分攤到其他業(yè)態(tài)中。

 二次分攤是在上述分攤方法的基礎上，把地下成本在地上各業(yè)態(tài)間，按照相關的比例來進行分攤。這兩種分攤方法是房地產企業(yè)經常運用的方法之一。隨著近年來房地產企業(yè)的飛速發(fā)展，不少房地產企業(yè)在拿到土地使用權的同時被要求建設保障性住房，保障性住房有著較高的建設標準，成本開發(fā)額較高，與此同時在房地產企業(yè)取得土地使用權時，由于保障性住房售價較低，就會直接導致貨值比較低，成本將會遠高于收入，此時運用前兩種方法核算將會導致企業(yè)發(fā)生虧損，給企業(yè)的發(fā)展帶來惡劣的影響。此時第三種成本分攤方法呼之欲出。

保障房收入減去相關成本后，會得到一個負值，此為倒掛成本。指在二次分攤的前提下，將倒掛成本按照比例分攤給地上各業(yè)態(tài)間。目的是讓保障房成為開發(fā)商做出的讓步，相關成本應以完善的方法分攤在項目中，還應保證成本與收入相調配。在配置規(guī)模較大的項目中，應將其三次分攤，能夠有效解決毛利率失真的問題，能夠保證企業(yè)的領導層及時掌控項目公司的真正營利水準。此種方法對上市的房地產企業(yè)意義非凡。

3.提升財務人員的培訓能力和綜合專業(yè)技能

在成本管控進程中，應當和營銷部、成本和項目部密切溝通協(xié)作。應當及時確認以下的方案：土地研發(fā)權、復函方案、建面規(guī)劃和報告實測等；還應確定項目開工、竣工的日期，確定標段、還應更新和確定成本指標。因此財務人員應當不斷地加強自身的能力和素質建設，為企業(yè)貢獻出自己的才華和智慧，努力提升自身的經濟效益和社會效益，在此期間，自身的價值也能夠得到體現。

（三）不斷地提升財務人員的綜合素養(yǎng)和專業(yè)技能

在上述工作開展的過程中，離不開財務人員的努力工作，因此在成本管控的流程中，應當不斷地提升財務人員的綜合素養(yǎng)和專業(yè)技能，使其能夠完成各項復雜的工作任務，能夠與其他部門的人員保持好密切溝通和通力協(xié)作。應當從以下幾個方面來開展工作：

    1.加強企業(yè)培訓

     從企業(yè)的視角來看，應當不斷加強專業(yè)人才的培養(yǎng)，及時為房地產開發(fā)企業(yè)提供人才優(yōu)勢，使得其成本調控保持旺盛的生命力。應當按照以下的方法來加強培訓：首先，應當做好財務部門的部門培訓，提升財務人員的成本調控技能，并加強其與其他的業(yè)務部門的成本管控，使得財務人員的自身技能不斷得到提高；其次，應當定期或不定期邀請國內外高級的財務專家來企業(yè)內部講學，為財務人員提供一個學習發(fā)展的機會，讓他們了解到國內外最先進的財務和成本管控信息知識，并將其融入到自己的工作中，為房地產企業(yè)的成本管控做出貢獻；最后，房地產企業(yè)應當積極引進優(yōu)秀的高學歷財務人才，增強招聘的門檻，使企業(yè)內部擁有先進的人才，企業(yè)還應積極為財務人員提供實踐的機會，使其掌握前沿的復雜的成本管控技術，提升、他們的綜合能力；房地產企業(yè)還應當為財務人員建立一個完整而高效的考核機制，將財務人員的成本管控業(yè)績納入到考核體系中來，并據此建立一個高效的薪酬機制，最大限度提升財務人員的積極性。

2.財務人員應自身加強學習

房地產企業(yè)為財務人員提供了一個良好的發(fā)展平臺，財務人員自身也應當加強鍛煉、

積極主動地學習成本管控的知識和技能，努力地提升自身的專業(yè)技能。在營改增政策實施后，企業(yè)的財稅環(huán)境變得愈來愈繁雜，因此財務人員應當積極研究稅收的法規(guī)，為企業(yè)尋求便捷的渠道；此外，財務人員也應當積極高效地與其他部門的人員進行密切溝通、接觸、共同完成成本管控的相關工作。

圖1-1 房地產企業(yè)加強投資成本管控的具體措施及應對策略

增強對資金運營的管控效能

運用科學高效的成本開發(fā)核算方案

不斷地提升財務人員的綜合素養(yǎng)和專業(yè)技能

制定合理的資金收支計劃

確定好成本開發(fā)核算原則 加強企業(yè)培訓

合理規(guī)劃每一筆資金來源 運用合理高效的成本開發(fā)核算方案 財務人員應自身加強學習

提前設置好合理的方案

注：圖是對上述內容的總結

三、增強房地產企業(yè)風險防范的措施

房地產企業(yè)在開發(fā)及投資建設的過程中，不僅要注重投資成本的管控，還應加強對各種可能到來的風險的防范，使房地產企業(yè)煥發(fā)出較強的活力，使其自身得到可持續(xù)發(fā)展，可以從以下的幾個方面來加強：

（一）加強房地產企業(yè)財務內控建設

如今市場經濟蓬勃發(fā)展，任何一個企業(yè)都面臨著財務內控體系的建設，房地產企業(yè)也無法回避，財務內控建設能夠有效地發(fā)現并規(guī)避財務風險。應當按照以下工作思路來開展：首先，在房地產企業(yè)的內部運營中，相關領導層和管理層應當積極加強企業(yè)內部的財務建設，提升內部管理效能，將財務風險的意識融入到每一位員工的思想中，使其全面地投入到相關工作中去；其次，應當深入研究國家的政策，構建風險預測體系，并形成一套有效的管理機制，爭取將風險降到最低限度；最后，如今，已經進入了信息化時代，企業(yè)應當善于運用先進的信息技術來及時調配各種資源，并將信息技術融入到財務內部控制的每一個環(huán)節(jié)和流程，懂得運用信息技術來發(fā)現風險、預測風險和規(guī)避風險；最后還應加強對房地產企業(yè)資金鏈的管理，積極整合內部資源，并合理優(yōu)化管理體系，有效降低負債發(fā)生的概率。科學高效的內控機制能夠有效減輕財務風險，因此房地產企業(yè)應加強建設。

（二）構建一套高效的預算管理機制

   房地產企業(yè)的規(guī)模較大，因此應當制定合理的財務預算管理機制，這樣能夠降低潛在的風險，降低企業(yè)的損失。應當從以下幾個方面來加強工作：（1）提前編制好財務預算體系，企業(yè)應當根據自身的優(yōu)勢，制定一套完善的預算編制方案，并保證其合理性與高效性：）（2）應加強財務預算的執(zhí)行力度，制定相關的目標及方案后，應當及時將任務落實到每一個部門、每一個流程中去，財務部門應當將任務層層分解，落實到具體的執(zhí)行人身上，保證相關任務及目標能夠順利實現：（3）應當保障預算編制的穩(wěn)定，每一個部門都應當嚴格地按照相關步驟及程序來開展工作；此外企業(yè)的領導和管理者應當及時關注市場的動態(tài)，根據房地產市場的走向和自身的實際經營狀況，不斷地對預算方案進行調整，使其逐步完善，時刻保證預算方案的實際質量效果能夠和企業(yè)的經營發(fā)展相結合；（4）應當及時審查企業(yè)的經營情形，保證其與預算體系相配合，并根據實際情況作出相關調整，使得房地產項目運作能夠正常持續(xù)開展，從根本上加強防范。通過一個合理高效的預算過程，房地產企業(yè)能夠不斷獲得長久發(fā)展，為我國社會主義市場經濟增添活力。

（三）應當制定高效的營銷規(guī)劃及方案，提升企業(yè)的盈利水平

房地產市場競爭逐漸加劇，房產企業(yè)想得到高額的經濟效益，應當制定科學高效的營銷方案及規(guī)劃?？蛻羰欠康禺a企業(yè)營銷的對象，應當不斷滿足客戶的要求，跨出這關鍵性的一步。應當保障銷售這一環(huán)節(jié)不要出差錯，否則無法實現有效盈利，一旦銷售不樂觀，資金的回收速度將會更慢，回收周期將更長，就會出現資金鏈斷裂的情況，甚至會導致破產。隨著國家對房地產政策的頒布，市場將會變幻莫測，企業(yè)應當靈活運用多種方法策略，并結合結自身和市場的發(fā)展，制定高效的營銷方案，并及時做出調整，不斷地提升企業(yè)的盈利水平。

  （四）加強資金管理的能力

   房地產企業(yè)需要一個較為完善的資金管理系統(tǒng)。首先，要科學地分析和預測企業(yè)的資金流動，充分利用好每一筆資金，使其發(fā)揮最大效能，實現資金靈活高效地運轉。同時應優(yōu)化企業(yè)資金來源途徑，不斷調節(jié)結構，使得房產企業(yè)的庫存資金能夠可支配使用，讓企業(yè)擁有充足的支付能力，保障每一個項目能夠正常運轉，以提升企業(yè)的盈利水平。其次，應加大資金的回收力度，構建有針對性的回款機制。為了提升相關負責人的積極性，應將金額與回款比例視為關鍵考核標準，如與個人績效相聯(lián)系。應明確規(guī)定內勤、財務和銷售等每一個職位、每一位工作人員的崗位職責，使他們能在崗位權限內做工作，以保證每一筆資金和款項往來都有明確的記載，當發(fā)生款項不明或款項丟失對都能夠找到對應的責任人，使他們承擔責任，并在最短的期限內收回相關款項，以降低壞賬發(fā)生的風險和損失，使資金能夠高速、高質量、高效率運轉。最后，財務人員應根據企業(yè)的實際，提升資金管理能力，運用一定的規(guī)劃，將資金運用在最需要的地方。在資金籌集方向上，應不斷加大資金管理力度，提高利用效率。在項目運作的過程中，應熟悉并掌握項目資金的運營狀況，制定出完善的資金運營方案，并降低風險，最大限度降低經濟損失。

圖1-2 增強房地產企業(yè)風險防范的措施

增強房地產企業(yè)風險防范的措施

加強房地產企業(yè)財務內控建設

構建一套高效的預算管理機制

應當制定高效的營銷規(guī)劃及方案，提升企業(yè)的盈利水平

加強資金管理的能力

         注：圖是對上述內容的概括

四、結語

黨的十九大后，我國社會主義經濟已經進入了新時代，新時代房地產開發(fā)企業(yè)既面臨著新的機遇，面臨著新的問題及挑戰(zhàn)。因此，房地產企業(yè)應當主動作為，不斷地適應時代和社會發(fā)展的趨勢，在房地產投資、開發(fā)、建設和竣工驗收的每一個環(huán)節(jié)都應做好成本管控工作，增強成本管控的理念，運用先進的方法和策略來提升成本管控水平，使得房地產企業(yè)在每一環(huán)節(jié)都能實現高效運轉，提升其經濟效益和社會效益；另外，房地產企業(yè)還應不斷加強內部風險防控力度，從加強內部財務建設、構建財務預算體系、制定高效的營銷方案和加強資金管理等方面來提升風險的應對能力，使得房地產開發(fā)企業(yè)不斷朝著健康正軌的方向發(fā)展，使其在社會主義市場經濟的建設中發(fā)揮更大作用。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://m.xwlcp.cn/w/jg/125.html