企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理措施

在企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)與發(fā)展中，以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行出資需要財(cái)務(wù)人員進(jìn)行多方位的考慮，并且切實(shí)做好會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理，這樣才能保障企業(yè)對(duì)外出資的規(guī)范性與科學(xué)性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)企業(yè)的高效率發(fā)展。在實(shí)際當(dāng)中，需要企業(yè)財(cái)務(wù)人員考慮到被投資單位是否具有控制權(quán)、投資過(guò)程是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)、不動(dòng)產(chǎn)屬于自用固定資產(chǎn)還是投資性房地產(chǎn)等，同時(shí)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行對(duì)外出資屬于增值稅的視同銷(xiāo)售行為，因此需要企業(yè)財(cái)務(wù)人員確認(rèn)以及繳納增值稅及附加稅等，所以需要針對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理進(jìn)行細(xì)致的處理，用于切實(shí)做好會(huì)計(jì)工作，保障企業(yè)發(fā)展水平與效率得到提升。

一、不動(dòng)產(chǎn)的概念界定

所謂不動(dòng)產(chǎn)所指的是根據(jù)自然性質(zhì)或者是法律規(guī)定在空間上占有固定位置、移動(dòng)之后會(huì)影響其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，在不動(dòng)產(chǎn)的概念當(dāng)中囊括了土地、土地定著物以及與土地之間尚未脫離的土地生成物、與自然或者人力添附于土地且無(wú)法分離的其他物。不動(dòng)產(chǎn)需要擁有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)作為證明，在我國(guó)法律體系當(dāng)中規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)物的證明，當(dāng)一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)在相關(guān)機(jī)構(gòu)登記完成之后，國(guó)家根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，若是權(quán)利人持有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)則能夠證明權(quán)利人是該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所登記的物權(quán)權(quán)利人。

二、以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的意義分析

企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)中，在投資過(guò)程是企業(yè)不斷實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要方式，該過(guò)程既有利于企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益，同樣也有助于提高企業(yè)的運(yùn)行效率，使企業(yè)通過(guò)持續(xù)不斷的對(duì)外投資增強(qiáng)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)影響力。在企業(yè)對(duì)外投資階段，以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資則是其中一項(xiàng)重要的組成部分，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資可以使企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)處理過(guò)程變得更加靈活，同時(shí)也能使企業(yè)充分利用不動(dòng)產(chǎn)而擴(kuò)展市場(chǎng)規(guī)模，從而達(dá)到盈利的發(fā)展目標(biāo)。而為了保障企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的科學(xué)性與規(guī)范性，并且能夠在國(guó)家相關(guān)法律體系的范圍之內(nèi)進(jìn)行對(duì)外出資過(guò)程，則需要充分注重進(jìn)行會(huì)計(jì)以及稅務(wù)處理，這樣才能切實(shí)保障企業(yè)對(duì)外出資過(guò)程的合法性、企業(yè)盈利的合規(guī)性。在實(shí)際當(dāng)中，企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)對(duì)外出資涉及到多元化的會(huì)計(jì)處理措施，同時(shí)也需要進(jìn)行增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等方面稅務(wù)處理，所以在該項(xiàng)工作當(dāng)中需要擁有足夠?qū)I(yè)的會(huì)計(jì)人員負(fù)責(zé)，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的過(guò)程進(jìn)行科學(xué)性的會(huì)計(jì)處理，保障企業(yè)繳稅的合理性，且在此基礎(chǔ)之上也能夠有效提高企業(yè)稅務(wù)處理的科學(xué)性，幫助企業(yè)減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)合理化經(jīng)營(yíng)，促使企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的過(guò)程實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。

三、以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資會(huì)計(jì)處理需要考慮的問(wèn)題

在企業(yè)進(jìn)行對(duì)外投資過(guò)程中，以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資屬于一種重要形式，該項(xiàng)投資方式可以最大化限度發(fā)揮出企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)用與管理的靈活性，確保企業(yè)內(nèi)部的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值可以得到最大化限度開(kāi)發(fā)，讓企業(yè)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資達(dá)到盈利的發(fā)展目標(biāo)。針對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資進(jìn)行會(huì)計(jì)處理需要會(huì)計(jì)人員進(jìn)行細(xì)致的考量，判斷出資行為是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)以及被投資企業(yè)是否具有實(shí)際的控制權(quán)等。在通常情況之下，針對(duì)于不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)投資行為，應(yīng)以換出的資產(chǎn)的賬面價(jià)值和投資環(huán)節(jié)發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)（企業(yè)所得稅除外）之和進(jìn)行計(jì)量；而針對(duì)于具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)出資行為應(yīng)以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。在實(shí)際工作當(dāng)中，需要按以下順序進(jìn)行審慎性判斷與會(huì)計(jì)處理：

（一）對(duì)投資行為是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)展開(kāi)判斷

首先，需要財(cái)務(wù)人員對(duì)于企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資行為是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)進(jìn)行判斷，在此過(guò)程當(dāng)中需要嚴(yán)格遵循我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》當(dāng)中的第4條規(guī)定，滿(mǎn)足如下方面條件的資產(chǎn)交換可以被是作為具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。一是企業(yè)所投入的不動(dòng)資產(chǎn)在未來(lái)現(xiàn)金流量、風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間以及資產(chǎn)金額方面與換出資產(chǎn)之間存在顯著的差異性；二是企業(yè)所投入的不動(dòng)資產(chǎn)與換出的資產(chǎn)預(yù)計(jì)在未來(lái)的現(xiàn)金流量現(xiàn)值存在較大的不同，并且二者之間的差異性在投入不動(dòng)資產(chǎn)以及換出資產(chǎn)期間所產(chǎn)生的公允價(jià)值之間具有較大的差異，在此前提之下可以認(rèn)定企業(yè)的資產(chǎn)交換過(guò)程具有商業(yè)實(shí)質(zhì)；三是企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注交易各方是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系，關(guān)聯(lián)方關(guān)系的存在可能導(dǎo)致發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。充分明確以上方面因素才能有效針對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)進(jìn)行判斷，從而展開(kāi)后續(xù)的會(huì)計(jì)處理過(guò)程，提高會(huì)計(jì)處理精準(zhǔn)性與規(guī)范性的同時(shí)也能夠保障企業(yè)對(duì)外投資行為順利展開(kāi)。同時(shí)，通過(guò)如上方面措施也能夠確保企業(yè)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資過(guò)程達(dá)到既定的經(jīng)濟(jì)收益，并且及時(shí)保障其中會(huì)計(jì)處理以及稅務(wù)處理過(guò)程的合理合規(guī)，這樣既提高了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，同樣也有助于引導(dǎo)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中保持優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)地位，從而促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高效率發(fā)展。

（二）以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的方式分析

在充分明確以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的基礎(chǔ)之上才能展開(kāi)后續(xù)的會(huì)計(jì)處理過(guò)程。

第一，不具備商業(yè)實(shí)質(zhì)情況的會(huì)計(jì)處理方式：在企業(yè)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的過(guò)程中，若是投資方對(duì)于被投資方存在控制權(quán)，并且用于投資過(guò)程中的不動(dòng)產(chǎn)在出資之后均在被投資方的控制范圍之內(nèi)，并且對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬不會(huì)被轉(zhuǎn)移到控制范圍之外[1]。在此過(guò)程當(dāng)中，由于不動(dòng)資產(chǎn)仍然在投資方的控制范圍之內(nèi)，所以對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)預(yù)定使用用途、使用方式、使用頻率等同樣也不會(huì)產(chǎn)生一定的變化，并且針對(duì)于被用于投資的不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)使用期間有可能產(chǎn)生現(xiàn)金流量的金額、時(shí)間以及其所承受的風(fēng)險(xiǎn)也并不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的改變，所以該不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，因此并不會(huì)將其歸納到非貨幣性的資產(chǎn)交換業(yè)務(wù)之中，所以在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的過(guò)程當(dāng)中針對(duì)于長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行初始計(jì)量階段，需要財(cái)務(wù)人員根據(jù)該不動(dòng)產(chǎn)投資的原本賬面價(jià)值以及投資環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的除企業(yè)所得稅之外的所有相關(guān)稅費(fèi)總和作為計(jì)量依據(jù)，同時(shí)在該處理過(guò)程當(dāng)中也不需要考慮損益對(duì)于投資過(guò)程所造成的影響。

第二，具有商業(yè)實(shí)質(zhì)情況的會(huì)計(jì)處理方式：企業(yè)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資階段，若無(wú)法對(duì)于被投資企業(yè)實(shí)施控制，則自然無(wú)法對(duì)于所投資的這一部分不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行控制，所以投入資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流量從風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間以及金額等方面與換出資產(chǎn)之間存在較為顯著的差異性，在這種情況之下對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的過(guò)程來(lái)說(shuō)，可以判定對(duì)外投資的業(yè)務(wù)具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的非貨幣性資產(chǎn)交換過(guò)程。所以在此前提之下，需要企業(yè)在終止確認(rèn)之際將換出資產(chǎn)的公允價(jià)值與其賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入到當(dāng)期損益之中，并且將其看作為企業(yè)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資過(guò)程的公允價(jià)值及所產(chǎn)生的稅費(fèi)確認(rèn)作為長(zhǎng)期的股權(quán)投資。

（三）以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資會(huì)計(jì)處理的注意事項(xiàng)分析

企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資進(jìn)行會(huì)計(jì)處理期間同樣也需要對(duì)于其他事項(xiàng)進(jìn)行考慮，這樣才能保障會(huì)計(jì)處理工作的嚴(yán)謹(jǐn)性與科學(xué)性，保障企業(yè)對(duì)外出資過(guò)程達(dá)到既定的收益。從企業(yè)的角度來(lái)看，被用作投資的不動(dòng)產(chǎn)有可能作為企業(yè)的固有資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)核算，以上兩種情況會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)人員的具體會(huì)計(jì)處理過(guò)程產(chǎn)生一定影響。如果不動(dòng)產(chǎn)作為企業(yè)的固定資產(chǎn)核算，則企業(yè)在進(jìn)行對(duì)外出資期間出資的不動(dòng)產(chǎn)在轉(zhuǎn)出的過(guò)程當(dāng)中需要通過(guò)“固定資產(chǎn)清理”科目進(jìn)行處理，若是對(duì)外出資過(guò)程具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，則由該項(xiàng)投資行為所產(chǎn)生的收益需要通過(guò)“資產(chǎn)處置收益”進(jìn)行會(huì)計(jì)核算；而若是作為投資性房地產(chǎn)核算，則由該項(xiàng)投資行為所產(chǎn)生的收益需要會(huì)計(jì)人員通過(guò)“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”等進(jìn)行核算。

除此之外，針對(duì)于投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理期間，需要財(cái)務(wù)人員特別注意企業(yè)對(duì)于所持有的不動(dòng)產(chǎn)投資前所適用的會(huì)計(jì)政策，在此階段需要財(cái)務(wù)工作人員從兩個(gè)角度進(jìn)行判斷，即分析是以公允模式計(jì)量還是以成本模式進(jìn)行計(jì)量[2]。若是以成本模式對(duì)于投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，則企業(yè)在進(jìn)行對(duì)外出資的過(guò)程中需要綜合考慮以上方面因素，并結(jié)轉(zhuǎn)已計(jì)提的折舊。而若是以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)外出資期間，則需要會(huì)計(jì)人員進(jìn)行賬面處理期間將累計(jì)公允價(jià)值的變動(dòng)進(jìn)行一并轉(zhuǎn)結(jié)，通過(guò)這種方式才能保障會(huì)計(jì)處理的規(guī)范性，同樣也能保障企業(yè)以不動(dòng)資產(chǎn)對(duì)外出資合理合規(guī)，同時(shí)根據(jù)以不動(dòng)資產(chǎn)對(duì)外出資的過(guò)程實(shí)際展開(kāi)情況進(jìn)行科學(xué)性的會(huì)計(jì)處理以及稅務(wù)處理，切實(shí)保障企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資過(guò)程順利完成。

四、以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的稅務(wù)處理

企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資要重視稅務(wù)處理相關(guān)問(wèn)題，稅務(wù)處理的過(guò)程既有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的合理繳稅，同樣也能讓企業(yè)在法律法規(guī)的范圍之內(nèi)實(shí)現(xiàn)最低成本繳稅，同時(shí)又有助于保障企業(yè)繳稅的合法性與合理性，提高企業(yè)投資行為的規(guī)范性[3]?？偨Y(jié)來(lái)講，企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資所涉及到的稅種主要有增值稅及其附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅。

（一）增值稅

企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的涉稅處理首先需要考慮到的是增值稅，對(duì)于增值稅的處理過(guò)程是否規(guī)范在一定程度上決定了企業(yè)投資行為的有效性，根據(jù)我國(guó)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》當(dāng)中規(guī)定可以知曉，銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)等屬于有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者是不動(dòng)產(chǎn)，而其中的有償所指的便是取得貨幣、貨物或者是其他權(quán)利的經(jīng)濟(jì)利益，企業(yè)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行對(duì)外出資則可以將其看作為轉(zhuǎn)讓并且獲得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程，因此屬于對(duì)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售行為，所以需要企業(yè)在此階段按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定繳納增值稅[4]。 

另根據(jù)該規(guī)定，在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，屬于不征增值稅的情形。因此，在不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的資產(chǎn)重組下，若想達(dá)到不征收增值稅的目的，應(yīng)將與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓。 

除此之外，在企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)稅務(wù)管理階段也需要關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)（含自建）的取得日期是否在2016年4月30日以前，以判斷其是否可享受簡(jiǎn)易征收的優(yōu)惠政策。根據(jù)我國(guó)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》當(dāng)中相關(guān)規(guī)定，納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，即以5%的稅率繳納增值稅。

  因轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅對(duì)應(yīng)的附加稅，如城市建設(shè)服務(wù)稅、教育費(fèi)附加等按所屬區(qū)域的政策執(zhí)行即可。

（二）土地增值稅

土地增值稅是屬于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種，其計(jì)算難度較大，涉及政策較多，以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的情況尤其需要財(cái)務(wù)人員吃透吃準(zhǔn)政策，切不可遺漏優(yōu)惠政策。根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局所印發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2021年第21號(hào)）當(dāng)中相關(guān)規(guī)定可以知曉，在企業(yè)進(jìn)行改制重組過(guò)程當(dāng)中，若是以房地產(chǎn)作為籌碼進(jìn)行入股投資，則需要將該房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移以及變更，而變更的房地產(chǎn)所屬人則為被投資企業(yè)，在此過(guò)程當(dāng)中則暫不征收土地增值稅。值得注意的是，若投資方或被投資方任何一方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，均不可享受到該項(xiàng)稅收政策。因此主業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，其以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行對(duì)外出資仍需要按照相關(guān)稅法規(guī)定繳納土地增值稅[5]。

（三）企業(yè)所得稅

根據(jù)我國(guó)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》當(dāng)中相關(guān)規(guī)定條款可以知曉，若是企業(yè)將自身所持有的不動(dòng)資產(chǎn)移送至他人的情況之下，則應(yīng)視為其資產(chǎn)的所屬產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生改變，而企業(yè)在此階段通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外進(jìn)行出資，能夠判斷企業(yè)所持有的不動(dòng)資產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變更，而該部分的不動(dòng)資產(chǎn)所有權(quán)有企業(yè)變更為被投資方。而由于該部分不動(dòng)資產(chǎn)的所有權(quán)產(chǎn)生了變更，所以應(yīng)該將其看作為銷(xiāo)售確定收入，隨后在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納，用于保障企業(yè)繳稅過(guò)程的規(guī)范性[6]。

    企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資，若屬于非貨幣性資產(chǎn)投資的條件，同時(shí)符合《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）、財(cái)稅[2014]109號(hào)等文件規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的，可選擇按特殊性稅務(wù)處理規(guī)定執(zhí)行。在不具備商業(yè)實(shí)質(zhì)的情況下，比如說(shuō)母公司將房產(chǎn)土地?zé)o償轉(zhuǎn)給100%控股的子公司，可以選擇進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：（1）劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。（2）劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。（3）劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其賬面凈值計(jì)算折舊扣除。（4）根據(jù)最新的《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2014]116號(hào)）規(guī)定，居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過(guò)5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（四）印花稅

印花稅，往往是財(cái)務(wù)人員在處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中容易忽視的小稅種。根據(jù)《印花稅暫行條例》，財(cái)務(wù)人員應(yīng)充分研讀條例。以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資，屬于納稅人對(duì)其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)予、交換以及分割，這階段所立的書(shū)據(jù)中所登記之金額按照0.05%的稅率進(jìn)行印花稅繳納。企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資也可以將其看作為自有資產(chǎn)出售行為，在此階段需要按照我國(guó)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》當(dāng)中之規(guī)定明確稅務(wù)的征收范圍，其在對(duì)于土地使用權(quán)進(jìn)行出讓階段需要按照合同或者是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)進(jìn)行印花稅繳納，而企業(yè)若是以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行對(duì)外出資，則同樣也需要企業(yè)以及被投資方雙方之間按照房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，印花稅以約定金額按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)0.05%的稅率進(jìn)行繳納印花稅[7]。

五、以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的實(shí)際案例分析

A公司2016年3月自建竣工一幢寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓的總造價(jià)為6000萬(wàn)元，建設(shè)完成后用于對(duì)外出租，采用成本模式計(jì)量在“投資性房地產(chǎn)”科目核算，至2021年3月，已計(jì)提折舊1500萬(wàn)元，寫(xiě)字樓賬面凈值為4500萬(wàn)元。A公司決定將該幢寫(xiě)字樓用于出資，與B公司共同投資設(shè)立C公司。假設(shè)該幢寫(xiě)字樓評(píng)估價(jià)值為5100萬(wàn)元，占被投資C公司實(shí)收資本的比例為51%；B公司以貨幣出資4900萬(wàn)元，占被投資C公司實(shí)收資本的比例為49%，假設(shè)不存在補(bǔ)價(jià)等其他因素，A公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，本次轉(zhuǎn)讓行為無(wú)法享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

分析：

本案例中，A公司對(duì)新設(shè)成立的C公司具有控制權(quán)，對(duì)A公司而言，由于對(duì)C公司具有控制權(quán)，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在出資前后均在其控制范圍內(nèi)，該不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)預(yù)定使用用途、使用頻率、使用方式、所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、時(shí)間或風(fēng)險(xiǎn)程度均不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。因此，應(yīng)作為不具備商業(yè)實(shí)質(zhì)的投資行為進(jìn)行處理，本案例中涉及的不動(dòng)產(chǎn)于2016年4月30日之前建成，因此可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，長(zhǎng)期股權(quán)投資入賬價(jià)值應(yīng)為出資不動(dòng)產(chǎn)賬面價(jià)值與應(yīng)確認(rèn)增值稅之和（4500+4500/（1+5%）*5%）。若C公司是A公司的合營(yíng)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)，A公司不能對(duì)新成立的C公司不具有控制權(quán)，也就不能對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施控制，該業(yè)務(wù)構(gòu)成了有商業(yè)實(shí)質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交換，應(yīng)作為具備商業(yè)實(shí)質(zhì)的投資行為進(jìn)行處理，長(zhǎng)期股權(quán)投資入賬價(jià)值應(yīng)為出資不動(dòng)產(chǎn)公允價(jià)值與增值稅之和（5100+5100/1.05*5%），A公司在處理中應(yīng)確認(rèn)該項(xiàng)目業(yè)務(wù)所實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)600萬(wàn)元（5100-4500）。對(duì)于A公司在投資過(guò)程中涉及的其他相關(guān)稅種，如土地增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等，在“稅金及附加”科目進(jìn)行核算，企業(yè)所得稅的處理則根據(jù)A公司全年實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)情況綜合處理。

若A、C公司均為非房地產(chǎn)企業(yè)，則A公司以不動(dòng)產(chǎn)投資C公司，并將與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并作價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t不征增值稅。對(duì)應(yīng)之，可免征土地增值稅，因所得稅特殊性稅務(wù)處理比較復(fù)雜，需財(cái)務(wù)人員結(jié)合企業(yè)實(shí)際進(jìn)行詳實(shí)判斷，此處不予以展開(kāi)贅述，但無(wú)論何種情況A公司均應(yīng)按轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)金額繳納萬(wàn)分之五的印花稅。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，以不動(dòng)產(chǎn)方式作為出資手段雖然可以享受稅收政策，但交易雙方涉及從事房地產(chǎn)企業(yè)的則不適用，因此在對(duì)公司戰(zhàn)略計(jì)劃設(shè)計(jì)與交易對(duì)手的選擇上要尤為注意。以不動(dòng)產(chǎn)作為出資手段，最主要的目的是可以盤(pán)活企業(yè)沉淀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要手段與環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)人員在以不動(dòng)產(chǎn)方式出資的前策與后期扮演著重要的角色，尤其是營(yíng)改增后，財(cái)務(wù)人員應(yīng)著重分析與掌握以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出資的過(guò)程分析與財(cái)稅處理。規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，多角度、全方位的稅務(wù)分析在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中顯得尤為重要，不僅可以切實(shí)保障企業(yè)在運(yùn)營(yíng)與發(fā)展階段能夠嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行對(duì)外投資，同時(shí)保障企業(yè)繳稅的科學(xué)性與合理性，用以促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，確保企業(yè)對(duì)外投資行為能夠達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。

本文來(lái)源：《商業(yè)觀察》http://m.xwlcp.cn/w/jg/125.html