關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控問題的解析與建議——改革與戰(zhàn)略

 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到民生，也關(guān)系到民權(quán)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，既是一個(gè)社會(huì)性問題，也是一個(gè)政策性問題。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)成為多種服務(wù)功能多鏈條（包括土地、建筑、金融、五金和裝飾等多個(gè)部門）的重要產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，人們的購(gòu)買能力也隨之下降。購(gòu)買力的透支使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量日漸萎縮。急需房子的人買不起房子。買得起房子的一部分人用房子做投資。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)信息顯示，2010年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市漲幅有3個(gè)超過2.0%，下降超過2.0%的也有3個(gè)；2011年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)有60個(gè)城市的一手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市環(huán)比下降的城市有34個(gè)，首次超過環(huán)比上漲的城市數(shù)量；2012年7月，全國(guó)70個(gè)大中城市環(huán)比下降的城市有9個(gè)，持平的有11個(gè)，環(huán)比上漲的有50個(gè)，房?jī)r(jià)環(huán)比又上漲了但成交量仍不足。由此可見，我國(guó)宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)能起到一定的作用。
一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題
（一）供需不平衡
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在總需求臣大而有效需求不足、有效住房短缺而商品房空置等非均衡性問題。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品房空置率不斷提高，而大多數(shù)的中低收入者買不起住房，幾世同堂的現(xiàn)象屢見不鮮。
（二）市場(chǎng)過分集中化
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，許多居民住宅轉(zhuǎn)型為商業(yè)用房以及別墅等高等住宅。與此同時(shí)，在一線城市中，部分中小型地產(chǎn)商逐漸被淘汰出市場(chǎng)，大大提高了市場(chǎng)的集中度。在二三線城市中，中小型地產(chǎn)商暫時(shí)還有一定市場(chǎng)。
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡
土地供應(yīng)不規(guī)范，泡沫化較嚴(yán)重。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)其他國(guó)家起步較晚，在發(fā)展過程中受許多因素影響，致使我國(guó)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離居民消費(fèi)水平。
（四）房地產(chǎn)業(yè)潛藏著極大的金融風(fēng)險(xiǎn)
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)還主要依靠銀行貸款，存在著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。為了搶奪占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的份額，一些銀行降低貸款標(biāo)準(zhǔn)影響了信貸安全。
二、宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響解析
針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來(lái)，國(guó)家加大了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，取得了一定的成果。適合房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)政策包括價(jià)格、稅收、信貸、利率、匯率、產(chǎn)品銷售、產(chǎn)業(yè)、扶貧、貨幣等政策。其中，最主要的是貨幣調(diào)控政策、土地調(diào)控政策和稅收政策。
房地產(chǎn)的貨幣調(diào)控政策分為兩類：第一類是作用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨幣政策，主要指房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款利率等政策措施；第二類是作用于購(gòu)房者的貨幣政策，包括買房首付比例政策和貸款利率等直接影響購(gòu)房需求。
土地是房屋的空間載體，是房地產(chǎn)構(gòu)成中最重要的部分，因此，土地的出讓價(jià)格和方式直接影響著房地產(chǎn)價(jià)格。土地調(diào)控政策就是關(guān)于土地出讓收支管理的政策，比如，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商首次繳付款比例為全部土地出讓款的30%、40%、50%或60%以上等。調(diào)高開發(fā)商的首付比例，增加房地產(chǎn)資金鏈的壓力，就能有效打擊囤地、炒地的行為，最終就能遏制房?jī)r(jià)急劇上漲的勢(shì)頭。
稅收政策是財(cái)政政策的主要手段，稅收政策是通過調(diào)節(jié)稅種和變動(dòng)稅率來(lái)調(diào)節(jié)總需求和總供給。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求緊張的情況下，最終稅收成本還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，也就是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素很多，調(diào)控政策也很多。為了便于分析問題，這里將宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)因素分為人民幣貸款利率、貨幣供應(yīng)量、全國(guó)土地交易價(jià)格和全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額等。
（一）財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)影響的分析
2001-2011年，我國(guó)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度每年均超過10%，有的年份甚至超過30%。以2011年為例，雖然2011年房地產(chǎn)開發(fā)呈回落態(tài)勢(shì)，商品房銷售增速回落，但全年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資為6.174萬(wàn)億元，比上年名義增長(zhǎng)27.9%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)20.0%），增速比前三季度回落4.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長(zhǎng)30.2%，分別回落5.0和2.6個(gè)百分點(diǎn)。2012年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資2.2213萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)18.5%，增速比1～4月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資1.5098萬(wàn)億元，增長(zhǎng)13.6%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.0%。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，加上當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求不平衡，自然會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。而近年來(lái)，我國(guó)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展向兩端分化：一種是開發(fā)商主導(dǎo)的個(gè)性化高端產(chǎn)品；另一種是政府主導(dǎo)的保障性住房建設(shè)。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，近年來(lái)國(guó)家大力推行兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房政策，必然會(huì)帶來(lái)保障性用房無(wú)論數(shù)量、規(guī)模還是非市場(chǎng)性的特點(diǎn)都會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。保障性用房的大規(guī)模建設(shè)，也將導(dǎo)致開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。像前幾年開發(fā)商主導(dǎo)的大盤、新城、衛(wèi)星城建設(shè)等項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越少，今后企業(yè)拿地的規(guī)模會(huì)相對(duì)小一些，對(duì)土地的位置選擇會(huì)較之以往增加了偶然性。因此，他們會(huì)更傾向于開發(fā)一些高端、特色的個(gè)性化住宅產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)上中產(chǎn)以上階層二次或多次置業(yè)的居住、投資需求。此外，近幾年，我國(guó)辦公樓所占比例明顯減少，商業(yè)用房所占比例明顯增加，高檔別墅所占比例更是增長(zhǎng)迅猛。
（二）貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)影響分析
1.利率對(duì)房?jī)r(jià)影響的現(xiàn)實(shí)效應(yīng)分析。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)主要依賴銀行貸款，因此，銀行的貸款利率直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況。為了能夠配合市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，國(guó)家通過央行適時(shí)調(diào)整利率，下面是從人民銀行網(wǎng)站收集的歷年來(lái)貸款利率變化（如表-1、表-2所示）。
房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)主要依靠銀行貸款，銀行貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)相關(guān)，通過調(diào)整銀行貸款利率可以控制房?jī)r(jià)。貸款利率上升，市場(chǎng)上的貨幣流通量減少，房屋價(jià)格下降；反之，貸款利率下降，市場(chǎng)上的貨幣流通增加，房屋價(jià)格也上漲。
自1998年房改以來(lái)，中國(guó)人民銀行先后下調(diào)存貸款利率。1998-2003年，一年期的貸款利率從7.92%調(diào)整到5.31%。下降了2.61個(gè)百分點(diǎn)。貸款利率下降促使買房子的成本下降，進(jìn)而資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2007年，中國(guó)人民銀行先后上調(diào)存貸款利率，房?jī)r(jià)上漲15%左右。2008年，國(guó)家為了刺激消費(fèi)，多次下調(diào)存貸款利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆。2010年，一年期貸款利率從調(diào)整前的2.50%上升到調(diào)整后的2.75%，上升了0.25個(gè)百分點(diǎn)。而五年以上貸款利率從6.14%上升到6.40%，上調(diào)了0.26個(gè)百分點(diǎn)。到了2011年7月7日，一年期貸款利率上調(diào)為3.50%，較2010年12月末上調(diào)了0.75個(gè)百分點(diǎn)；五年期以上的貸款利率從2010年末的6.40%下降為4.90%。而到了2012年7月，我國(guó)的存貸款利率又在短期內(nèi)繼續(xù)下調(diào)，以存款利率為例，活期為0.385%，三個(gè)月為2.6%，半年為2.8%，一年的為3%，三年的為4.25%，五年的為4.75%。存貸款利率都大幅度下降了。正是在這個(gè)利率下行的前提下，2012年7月間，我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有50個(gè)。存款利率下降，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯。
2.貨幣供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響。貨幣供應(yīng)量是指全社會(huì)的貨幣存量，是全社會(huì)在某一時(shí)點(diǎn)承擔(dān)流通手段和支付手段的貨幣總額。銀行的貸款能力直接影響房地產(chǎn)投資以及信貸的規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，影響房?jī)r(jià)變化。當(dāng)國(guó)家采取擴(kuò)張性貨幣政策時(shí)，市場(chǎng)上貨幣流通量加大，住房投資貸款量也隨之增加，進(jìn)而擴(kuò)大房地產(chǎn)的有效需求，所以房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)國(guó)家采取緊縮性貨幣政策時(shí)，利率升高使市場(chǎng)上貨幣供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)也隨之下降。貨幣供應(yīng)量從兩個(gè)方面影響房地產(chǎn)業(yè)：從供給角度，貨幣供應(yīng)量影響房地產(chǎn)開發(fā)投資；從需求角度，貨幣供應(yīng)量影響購(gòu)買能力。當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活躍，供需交易量加大。
（三）其它宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)影響分析
1.土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分，它的走勢(shì)直接影響房?jī)r(jià)。這是因?yàn)椋阂皇峭恋貎r(jià)格占據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的50%-60%；二是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市土地資源日漸短缺，土地含金量增加；三是自我國(guó)加入WTO后，一些大中城市進(jìn)入國(guó)際化發(fā)展路線，隨之相應(yīng)土地價(jià)格上漲。土地價(jià)格的上漲直接影響到房屋價(jià)格的上漲：一是從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，為了避免土地價(jià)格進(jìn)一步上漲，開發(fā)商大量囤積土地，為了在以后房屋價(jià)格和土地價(jià)格上漲的時(shí)候賺取更多利潤(rùn)；二是從購(gòu)房者角度，消費(fèi)者為了避免房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，對(duì)房屋的需求急劇上升，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
2.通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，通貨膨脹與通貨緊縮周期性交替變換，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格受到周期性的影響。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局采取CPI（居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)）作為衡量通貨膨脹的指標(biāo)。居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)CPI是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。通貨膨脹率與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。
此外，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、居民可支配收入以及建筑材料價(jià)格也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)有影響。
三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對(duì)策建議
（一）進(jìn)行土地供給制度改革
宏觀調(diào)控的改革顯示了政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，必須合理規(guī)劃土地，使土地的有效利用率達(dá)到最大。首先，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重。其次，加強(qiáng)土地規(guī)劃與土地使用的控制。政府應(yīng)對(duì)商品房及高等住宅用地面積進(jìn)行合理控制，并嚴(yán)格限制使用年限。綜合利用宏觀調(diào)控政策，并配合有效的土地供給制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展指日可待。
（二）進(jìn)行住房貸款利率改革
利用公積金購(gòu)買住房時(shí)，貸款利率比較低，由于我國(guó)目前住房公積金還未完全普及，應(yīng)該加大住房公積金的覆蓋面，真正維護(hù)公民的基本權(quán)利。可以根據(jù)不同地區(qū)的房?jī)r(jià)采取不等的公積金貸款額度，在房?jī)r(jià)較高地區(qū)相應(yīng)提高貸款最高額度，這樣能夠使中低收入群體真正得到實(shí)惠。此外，還可以把住房公積金政策與商業(yè)貸款結(jié)合起來(lái)，并采取其他靈活的政策減輕中低收入群體的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
（三）進(jìn)行住房保障制度改革
首先，完善面向中低收入群體購(gòu)房的優(yōu)惠政策，增加廉租房。其中，出租房能夠有效緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過熱的現(xiàn)象，可以保障和提高政府宏觀調(diào)控的執(zhí)行力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡運(yùn)行。其次，不同類別需求的對(duì)象不同對(duì)待。對(duì)于正常住房的需求應(yīng)該加以扶持，并提供有效的優(yōu)惠政策來(lái)惠及中低收入群體。對(duì)于投資類住房需求應(yīng)該加強(qiáng)控制，使其意識(shí)到投資風(fēng)險(xiǎn)，并擴(kuò)展投資渠道，引導(dǎo)投資者將資金轉(zhuǎn)向其他投資方向。多種宏觀經(jīng)濟(jì)政策綜合利用，這樣才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。