基于相對(duì)剝奪感理論的房地產(chǎn)市場(chǎng)公平研究——中州學(xué)刊

自1998年全面推進(jìn)住房分配貨幣化改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額由1997年的3178億元增長(zhǎng)至2010年的48 267億元，2010年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到了104 349萬(wàn)平方米，人均居住面積由1978年的6.7平方米增到了2009年的28平方米，人們的居住水平得到了很大提高。同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。但是，同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的飆升也超出了一般工薪階層的承受能力。2010年全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)上升到了5034元/平方米，是1998年的2.46倍（陳佳貴等，2010）。2010年，中國(guó)人民銀行對(duì)全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行的2萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，75.5%的居民認(rèn)為“過(guò)高，難以接受”（徐思佳，2010）。高房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超出低收入家庭的支付能力。一個(gè)國(guó)家想取得基于社會(huì)安全的社會(huì)公平，必須解決好住房問(wèn)題（nevitt，1977）。但房地產(chǎn)市場(chǎng)中的公平含義非常豐富，不同時(shí)期有不同的價(jià)值判斷，無(wú)法從定量層面上進(jìn)行衡量。目前，定量分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平相關(guān)文獻(xiàn)少之又少。基于此，本文在相對(duì)剝奪感理論的基礎(chǔ)上，首次嘗試實(shí)證分析我國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的相對(duì)剝奪感。
一、從理論層面透析我國(guó)房地產(chǎn)的不公平現(xiàn)象
社會(huì)比較是不公平感的重要來(lái)源之一，公平感的形成更多地來(lái)源于社會(huì)的比較。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)中有“參照依賴(lài)”和“損失厭惡”的結(jié)論：現(xiàn)實(shí)中人們按照某個(gè)參照點(diǎn)定義自己的“損失”與“獲得”，進(jìn)而根據(jù)“損失”與“獲得”的多少來(lái)確定自己的效用水平（tversky，kahneman，1991）。個(gè)體不僅會(huì)同組織內(nèi)成員比較，而且也同外部組織成員比較。simkin證實(shí)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的外部比較參照已經(jīng)成為員工評(píng)價(jià)其報(bào)酬公平與否的基礎(chǔ)（劉得明等，2008）。
thibaut和Walker（1976）提出了程序公平的概念，認(rèn)為如果裁決的程序是公平的，不管最終的結(jié)果是否對(duì)自己有利，則結(jié)果公平感都會(huì)加強(qiáng)。Bies和Moag（1986）提出了互動(dòng)公平的理念，認(rèn)為組織越了解員工，則員工的公平感就越高。Greenberg（1990）認(rèn)為互動(dòng)公平包括人際公平和信息公平。人際公平是領(lǐng)導(dǎo)是否尊重員工，信息公平就是是否給當(dāng)事人
傳達(dá)了應(yīng)有的信息。對(duì)于不公平，馬克思恩格斯認(rèn)為權(quán)利是同提供的勞動(dòng)成比例的，人由于天賦的不同，同等勞動(dòng)獲得的財(cái)富應(yīng)當(dāng)是不平等的。馬克思認(rèn)為，在過(guò)渡階段，同等權(quán)利獲取不同等報(bào)酬是一種不公平現(xiàn)象。
從以上理論回顧中，我們可以發(fā)現(xiàn)公平來(lái)自于社會(huì)比較，一定程度上反映了“不患貧而患不均”。要做到公平，不僅要程序公平，而且要分配公平，同時(shí)要注重與組織內(nèi)人員的溝通，尊重他們的需要。
近年來(lái)房?jī)r(jià)高企不下，許多收入高的人得到了住房，在一定程度上促進(jìn)了社會(huì)資源的優(yōu)化配置，提高了社會(huì)效率，但買(mǎi)得起房子的人并不一定是最想得到房子的人，也并不一定是最需要居住場(chǎng)所的人。王蕾（2011）指出，人與人之間是平等的，公平的分配是根據(jù)個(gè)人可以理性控制的成分——一個(gè)人的選擇而定，而不是按照人們無(wú)法控制的因素而定，還認(rèn)為公平的分配要對(duì)市場(chǎng)中的運(yùn)氣作用加以修正。羅爾斯在其《正義論》中也認(rèn)為正義的社會(huì)制度就是要消除運(yùn)氣等偶然性因素給人們帶來(lái)的不平等。亞當(dāng)·斯密（1972）也指出下層階級(jí)生活狀況的改善，對(duì)社會(huì)是有利的。
相對(duì)剝奪現(xiàn)象首先由美國(guó)社會(huì)學(xué)家Stoufer等（1949）在《美國(guó)士兵》一書(shū)中提出。他發(fā)現(xiàn)美軍中升遷最快的人反而最心懷不滿(mǎn)，因?yàn)檫@些人把軍中地位高的人作為參照對(duì)象，覺(jué)得受到了剝奪。社會(huì)學(xué)家莫頓（Merton）（1968）對(duì)相對(duì)剝奪感進(jìn)行了系統(tǒng)闡述，認(rèn)為相對(duì)剝奪感是相對(duì)于某種參照系而形成的剝奪感，選定他人或他群作為參照物，將自己的利益得失與參照物進(jìn)行比較，若認(rèn)為自己比參照物得到的少，就會(huì)有不公平感產(chǎn)生。英國(guó)社會(huì)學(xué)家Runciman（1966）從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角定義了相對(duì)剝奪感，系統(tǒng)地運(yùn)用相對(duì)剝奪感來(lái)研究社會(huì)中的不平等現(xiàn)象，并把相對(duì)剝奪感區(qū)分為個(gè)體剝奪感和群體剝奪感。郭星華（2001）對(duì)我國(guó)居民相對(duì)剝奪感做了實(shí)證分析，認(rèn)為某些社會(huì)群體之所以產(chǎn)生強(qiáng)烈的相對(duì)剝奪感，是由于受到了不公正的待遇。
根據(jù)個(gè)體及群體維度，諸多學(xué)者也建立了相對(duì)剝奪感的模型，主要有社會(huì)個(gè)體單維剝奪感模型、社會(huì)個(gè)體多維剝奪感模型以及社會(huì)群體單維剝奪感模型。學(xué)者付允等（2009）建立了社會(huì)群體多維剝奪感模型。單維主要是通過(guò)收入指標(biāo)反映被剝奪感，多維是通過(guò)收入的貨幣指標(biāo)和包括教育、權(quán)力等非貨幣指標(biāo)。相對(duì)剝奪感模型的提出，為定量計(jì)量公平提供了一個(gè)很好的思路。下面主要通過(guò)相對(duì)剝奪感模型來(lái)實(shí)證分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平與否。
在我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，存在著許多不公平現(xiàn)象：
從土地出讓來(lái)講，土地出讓是有年限的，使用土地要交土地出讓金，土地出讓金是若干年土地使用期的地租之和，本屆政府獲得的土地出讓金，實(shí)際上是一次性預(yù)收并一次性預(yù)支了未來(lái)若干年限的土地收益總和。這對(duì)于后屆政府或是當(dāng)代及后代子孫來(lái)說(shuō)，都存在代際之間利益關(guān)系的不公平性。從拆遷過(guò)程來(lái)講，“暴力”、“強(qiáng)拆”“釘子戶(hù)”“自焚”等詞語(yǔ)的層出不窮，也顯示了拆遷中利益的不均衡現(xiàn)象。
從建設(shè)過(guò)程來(lái)講，人們最為關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題最為突出，經(jīng)濟(jì)適用房本是為了滿(mǎn)足中低收入家庭的住房需要，但目前出現(xiàn)了許多亂象：一是很多地方經(jīng)濟(jì)適用房趨于高檔化，個(gè)別單位打著經(jīng)濟(jì)適用房的名義建設(shè)高檔住房，甚至建別墅項(xiàng)目；二是一些經(jīng)濟(jì)適用房既不經(jīng)濟(jì)也不適用，有的還以次充好；三是許多經(jīng)濟(jì)適用房離市區(qū)比較遠(yuǎn)，給人們的居住、工作和生活都帶來(lái)很大的不方便，大大提高了低收入人群的居住成本；四是有的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格較高，甚至比市場(chǎng)價(jià)還高；五是有的單位利用經(jīng)濟(jì)適用房政策變相集資建房；六是個(gè)別政府機(jī)關(guān)等單位獲得批示，獲得經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，委托或自己成立開(kāi)發(fā)公司，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)，建成后以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的成本價(jià)對(duì)本單位職工銷(xiāo)售，甚至個(gè)別家庭（夫、妻、子女）每人都擁有該性質(zhì)住房。這不僅反映了權(quán)利不公平，規(guī)則不公平，還有機(jī)會(huì)不平等和分配不公，不僅擠占了國(guó)家保障住房資源，造成資源浪費(fèi)和分配不公，達(dá)不到保障目標(biāo)，還加劇了不同階層人的貧富差距，帶來(lái)了很?chē)?yán)重的負(fù)面影響，造成了社會(huì)不和諧。
從分配過(guò)程來(lái)講，由于目前保障性住房供應(yīng)的不足，保障房覆蓋范圍還較小，保證不了每一個(gè)應(yīng)受益人都應(yīng)得到相應(yīng)的保障，許多本應(yīng)得到保障的人們也得不到保障。但實(shí)際中，一些不符合條件的人，如收入較高的人，甚至擁有多套房產(chǎn)的人通過(guò)虛假信息或是尋租等卻有辦法買(mǎi)到，還有很多經(jīng)濟(jì)適用房被掌握分配權(quán)的政府人員所占用。另外，許多地方保障房制度不完善，條條框框太多，準(zhǔn)入、審查、監(jiān)管等等都存在很多問(wèn)題，把本應(yīng)得到保障的人拒之門(mén)外，而申請(qǐng)到經(jīng)濟(jì)適用房的人，不去入住，違規(guī)租售，這些實(shí)質(zhì)上都是保障房分配過(guò)程中的機(jī)會(huì)不公平、規(guī)則不公平和分配不公平等。