房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的綜合效應(yīng)研究——中州學(xué)刊

 自2003年以來(lái)，國(guó)家連續(xù)不斷地出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。每一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控都是各種調(diào)控措施綜合運(yùn)用下的全面調(diào)控，是一套“組合拳”，根據(jù)管理學(xué)系統(tǒng)理論原理，“組合拳”政策的綜合效應(yīng)要大于各調(diào)控政策單獨(dú)發(fā)揮的效應(yīng)之和。但是，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果的綜合評(píng)價(jià)卻還沒(méi)有一套科學(xué)合理的指標(biāo)體系。基于此，本文將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和方法進(jìn)行探索，意在從整體上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理提供參考和借鑒。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策及其效應(yīng)研究回顧
針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中暴露出來(lái)的突出問(wèn)題，中央從2003年開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。按照調(diào)控政策的方向，大致可以分為三個(gè)階段：第一階段，2003年到2008年8月的緊縮性調(diào)控，目的是為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)整不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等；第二階段，2008年9月到2009年末，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受2008年下半年全球性金融危機(jī)的影響，這一時(shí)期整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在低迷中徘徊，中央調(diào)控政策由緊縮向?qū)捤赊D(zhuǎn)變，以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；第三階段，2010年初到現(xiàn)在，針對(duì)前兩輪調(diào)控后房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，政府出臺(tái)了一系列“組合拳”政策，拉開了2010年房地產(chǎn)調(diào)控大幕，“有保有壓”、“重在穩(wěn)定”是這輪調(diào)控政策的主要基調(diào)。縱觀以上三輪調(diào)控實(shí)踐，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是在反復(fù)波動(dòng)與反復(fù)調(diào)控中發(fā)展，這期間國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度之大，出臺(tái)政策之多，是歷史少見的。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控歷經(jīng)數(shù)年，調(diào)控的成效成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，由此引起的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效應(yīng)的研究也相當(dāng)多。從目前已有的研究成果來(lái)看，盡管各類研究成果從不同方面和角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果做過(guò)分析評(píng)價(jià)，但主要集中于單一指標(biāo)評(píng)價(jià)或?qū)蝹€(gè)政策的評(píng)價(jià)，大多是簡(jiǎn)單的總結(jié)概括，缺乏將這些單方面評(píng)價(jià)綜合起來(lái)的研究。這就導(dǎo)致由于分析的側(cè)重點(diǎn)和分析方法的差異，不同學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果的判斷存在著較大的爭(zhēng)議。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建
1.指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)思路
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基本目標(biāo)是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，供求總量基本平衡，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與每一時(shí)期的實(shí)際需求相協(xié)調(diào)，加大住房保障力度，保證社會(huì)公平，努力改善居民的住房狀況，滿足大多數(shù)居民的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的評(píng)判，不能只看房?jī)r(jià)，應(yīng)該建立一個(gè)綜合的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)政策效果進(jìn)行全面整體的研究。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果應(yīng)該從調(diào)控的目標(biāo)和調(diào)控的結(jié)果中進(jìn)行對(duì)比分析，看最終政策執(zhí)行的結(jié)果是否達(dá)到了調(diào)控的目標(biāo)，或者是在多大程度上達(dá)到了目標(biāo)。
2.指標(biāo)體系框架構(gòu)建
基于以上分析并考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策綜合效應(yīng)，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置應(yīng)遵循綜合性、科學(xué)性、可操作性、層次性、可比性等原則，本研究對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)如表1，本評(píng)判指標(biāo)體系由4個(gè)層次共11項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成，分別為目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層：（1）目標(biāo)層：?jiǎn)我荒繕?biāo)層，即房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)。（2）準(zhǔn)則層：準(zhǔn)則層的設(shè)計(jì)直接關(guān)乎評(píng)價(jià)結(jié)果的科學(xué)性。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的實(shí)際來(lái)確定準(zhǔn)則層，選取了房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系C、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡狀況E、房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)狀況S和居民住房水平情況L四個(gè)準(zhǔn)則層。（3）指標(biāo)層：在準(zhǔn)則層的基礎(chǔ)上，考慮從各方面全面反映相應(yīng)的準(zhǔn)則，進(jìn)一步將這些準(zhǔn)則細(xì)分，共選取了11個(gè)具體指標(biāo)。
3.指標(biāo)釋義
（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與GDP增速之間的關(guān)系，反映房地產(chǎn)投資冷熱程度。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象，這一指標(biāo)應(yīng)小一些較好。（2）房地產(chǎn)貸款余額/金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額：這一指標(biāo)從金融的角度反映房地產(chǎn)投資開發(fā)和購(gòu)買活動(dòng)狀況，這一比例越高，商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)越大。我國(guó)不斷地對(duì)商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行調(diào)整，縮緊“銀根”是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的一項(xiàng)重要手段，隨著調(diào)控政策的實(shí)施，這一比例應(yīng)該有所下降。（3）房?jī)r(jià)收入比：平均房?jī)r(jià)與戶均可支配收入的比值，這一指標(biāo)反映房?jī)r(jià)與居民購(gòu)房能力之間的關(guān)系。（4）商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率：價(jià)格是當(dāng)前市場(chǎng)供求作用下最直接的外在表現(xiàn)，商品房銷售價(jià)格的波動(dòng)，直接反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡狀況。（5）商品房銷售價(jià)格指數(shù)/房屋租賃價(jià)格指數(shù)：反映的是出售房與租賃房之間的一種供求平衡關(guān)系。本研究中價(jià)格指數(shù)均采用環(huán)比指數(shù)。（6）商品房銷售面積/商品房竣工面積：商品房已銷售面積代表市場(chǎng)需求，竣工面積代表市場(chǎng)供給，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。（7）住宅建設(shè)面積/所有商品房建設(shè)面積：反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，體現(xiàn)了調(diào)控的效果。（8）別墅高檔公寓建設(shè)面積/全部住宅建設(shè)面積：通過(guò)別墅高檔公寓占住宅建設(shè)面積的比例變化情況，體現(xiàn)調(diào)控政策對(duì)住房結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)是否有效。（9）90m2以下住宅投資/住宅總投資：從投資資金的角度反映調(diào)控政策對(duì)普通商品房供給的影響情況。（10）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積/住宅建設(shè)面積：經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房模式之一，它的建設(shè)面積在住宅建設(shè)面積中的比重，體現(xiàn)了政府對(duì)保障性住房的投入的力度大小，在一定程度上也體現(xiàn)了住房的社會(huì)公平性狀況。（11）人均住房面積增長(zhǎng)率：反映了城鎮(zhèn)居民住房水平的變化情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的最終目的是要保證“居有其所”。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)的方法推薦
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)定之后，接下來(lái)確定各指標(biāo)的權(quán)重是關(guān)鍵。在多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)中，確定權(quán)重的原始方法大體分為兩種：一是主觀賦權(quán)法，此法多采取綜合咨詢?cè)u(píng)分的定性方法確定權(quán)重，如層次分析法、德爾菲法、綜合指數(shù)法等，這種方法容易受評(píng)價(jià)者個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和偏好等人為因素的影響，夸大或降低某些指標(biāo)的作用，評(píng)價(jià)結(jié)果隨意性較大，雖然這類方法研究比較早也比較完備，但目前使用得較少。另一種是客觀賦權(quán)法，此法的原始數(shù)據(jù)是由各指標(biāo)在評(píng)價(jià)單位中的實(shí)際數(shù)據(jù)形成，它不依賴于人的主觀判斷，因而，此類方法客觀性較強(qiáng)，目前應(yīng)用得比較多，如因子分析法、主成分分析法、均方差法等。由于均方差決策法具有計(jì)算簡(jiǎn)便且客觀準(zhǔn)確等優(yōu)越性，本文基于多指標(biāo)下采用均方差決策的方法，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的綜合效應(yīng)，具體方法和步驟如下：
1.指標(biāo)無(wú)量綱化處理
設(shè)多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)問(wèn)題中方案集為A={A1，A2，…，An}；指標(biāo)集為G={G1，G2，…，Gm}；方案Ai對(duì)指標(biāo)Gi的屬性值為Yij（i=1，2，…，n）；j=1，2，…，m）；Y=（yij）n×m表示方案集A對(duì)指標(biāo)集G的“屬性矩陣”，俗稱“決策矩陣”。通常，評(píng)價(jià)指標(biāo)有“效益型”和“成本型”兩大類?！靶б嫘汀敝笜?biāo)為屬性值越大越好的指標(biāo)；而“成本型”指標(biāo)為屬性值越小越好的指標(biāo)。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前狀況和調(diào)控的實(shí)際，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率C1、房地產(chǎn)貸款余額/商業(yè)銀行全部貸款余額C2、房?jī)r(jià)收入比C3、商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)E1、商品房銷售價(jià)格指數(shù)/房屋租賃價(jià)格指數(shù)E2、別墅高檔公寓建設(shè)面積/全部住宅建設(shè)面積S2，這6個(gè)指標(biāo)為“成本型”指標(biāo)，其余均為“效益型”指標(biāo)。
一般情況下，不同的評(píng)價(jià)指標(biāo)往往具有不同的量綱和量綱單位，為了消除量綱與量綱單位的影響，在決策之前，應(yīng)首先對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)無(wú)量綱化處理。無(wú)量綱化處理的方法很多，根據(jù)所選擇的評(píng)價(jià)方法的需要，選擇適當(dāng)無(wú)量綱化處理方法。本文采用規(guī)格化變換對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理：
對(duì)于效益型指標(biāo)，令
*指標(biāo)原始數(shù)據(jù)來(lái)源于歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》、《城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站：http：//www.stats.gov.cn/.
2.指標(biāo)權(quán)重的確定——均方差決策法
本文選用的均方差決策法是確定權(quán)重的一種客觀的賦權(quán)方法。這種方法的基本原理為：各指標(biāo)相對(duì)權(quán)重系數(shù)的大小取決于在該指標(biāo)下各方案屬性值的相對(duì)離散程度，若各方案在某指標(biāo)下屬性值的離散程度越大，該指標(biāo)的權(quán)系數(shù)也越大，反之，該指標(biāo)權(quán)系數(shù)應(yīng)越小。
這種方法的基本思路是：以各評(píng)價(jià)指標(biāo)為隨機(jī)變量，各方案Aj在指標(biāo)Gj下的無(wú)量綱化的屬性值為該隨機(jī)變量的取值，首先求出這些隨機(jī)變量的均方差，將這些均方差歸一化，其結(jié)果即為各指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)。該方法的計(jì)算步驟為：
（1）求隨機(jī)變量Gj的均值：
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策綜合效應(yīng)分析
1.調(diào)控政策綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)值整體呈上升趨勢(shì)，但有一定波動(dòng)性。從綜合情況來(lái)看（如表5、圖2），2003年以來(lái)的調(diào)控政策綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)值整體上呈上升趨勢(shì)，尤其是2009年以來(lái)，調(diào)控政策綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)值保持逐年穩(wěn)定上升，這一整體趨勢(shì)與我國(guó)不斷吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加大政策調(diào)控力度，綜合運(yùn)用各種調(diào)控措施全方位進(jìn)行調(diào)控是分不開的，同時(shí)由于調(diào)控政策本身的不足和執(zhí)行的效率，以及受到我國(guó)乃至世界宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，2003年以來(lái)的調(diào)控政策綜合效應(yīng)仍表現(xiàn)出一定的波動(dòng)狀態(tài)，說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中發(fā)揮了一定的積極作用，但這些政策執(zhí)行的效果并不是十分理想。
2.房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系評(píng)價(jià)值值波動(dòng)較大。從各準(zhǔn)則層情況來(lái)看（如表4、圖1），房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系（C）從2003年到2006年評(píng)價(jià)值基本是平穩(wěn)的，但在2007年和2008年間出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，之后2009年和2010年連續(xù)下滑，到2011年評(píng)價(jià)值又有所回升，這一波動(dòng)說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系方面的效果是不明顯的。
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡狀況評(píng)價(jià)值保持上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡狀況（E）評(píng)價(jià)值除了在2009年有較大幅度下降外，整體上評(píng)價(jià)值保持著上升趨勢(shì)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡方面的效果較為明顯。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)狀況評(píng)價(jià)值曾呈現(xiàn)整體上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)狀況（S）的評(píng)價(jià)值從2003年到2011年整體上表現(xiàn)出上升趨勢(shì)，尤其是自2008年以來(lái)評(píng)價(jià)值較快上升，表明近幾年調(diào)控在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面起到了一定的效果。
5.居民住房水平情況評(píng)價(jià)值呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。居民住房水平情況（L）評(píng)價(jià)值近幾年表現(xiàn)出下降趨勢(shì)，且一直處于波動(dòng)之中，說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控在改善居民住房水平方面的效果并不顯著。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策在改善供求總量和供求結(jié)構(gòu)方面的效果較為顯著，說(shuō)明在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，始終把握住了“供求平衡”、“結(jié)構(gòu)合理”這一基本市場(chǎng)規(guī)律。但是，調(diào)控政策在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、改善居民住房狀況方面的效果并不明顯。調(diào)控政策的綜合效應(yīng)并沒(méi)有完全顯現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要繼續(xù)進(jìn)行。
五、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果的對(duì)策建議
1.建立中央政府調(diào)控政策在實(shí)施過(guò)程中的監(jiān)督、檢查、懲罰制度。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過(guò)程中，通常是由中央政府出臺(tái)調(diào)控措施，由地方政府執(zhí)行。中央政府制定宏觀調(diào)控政策主要考慮整體利益，而地方政府主要考慮自身局部利益，這種差異的存在往往使得調(diào)控政策由中央到達(dá)地方的過(guò)程中發(fā)生“過(guò)濾”，在相當(dāng)程度上，使得宏觀調(diào)控流于形式，調(diào)控效果大打折扣。因此，中央政府出臺(tái)政策后，必須加強(qiáng)對(duì)地方政府落實(shí)調(diào)控政策情況的監(jiān)督和檢查。要對(duì)地方政府的“過(guò)濾”行為進(jìn)行嚴(yán)懲，確保中央調(diào)控政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.確定地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)施中的主導(dǎo)地位。地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策執(zhí)行的主體，應(yīng)該確定地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的主導(dǎo)地位，提高地方政府落實(shí)宏觀調(diào)控的積極性。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策由各地方政府根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)制定，然后報(bào)送中央政府審批，改變以往由中央政府向地方政府下達(dá)任務(wù)的方式；其次，改善地方政府的績(jī)效考核體系，改革地方官員的核標(biāo)準(zhǔn)，在考核標(biāo)準(zhǔn)中減弱GDP、城市化率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，增加中低收入居民住房情況等民生指標(biāo)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果納入地方政府績(jī)效考核；再次，降低中央政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的集權(quán)性，中央政府應(yīng)盡量避免規(guī)劃全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，應(yīng)鼓勵(lì)地方政府根據(jù)自身特色，制定本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的可行性方案，尋求適合自身的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
3.不斷調(diào)整和改進(jìn)調(diào)控措施，建立全面長(zhǎng)期的調(diào)控機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不是朝夕之功，應(yīng)該建立全面長(zhǎng)期的調(diào)控機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一直都是在“波動(dòng)—調(diào)控—波動(dòng)—調(diào)控”的循環(huán)之中發(fā)展，調(diào)控政策多、密集度大、分布領(lǐng)域廣，但是效果不佳。造成這種局面，一方面是由于出臺(tái)的調(diào)控政策沒(méi)有得到有效的落實(shí)，調(diào)控效果大打折扣；另一方面則是由于調(diào)控手段和措施本身的缺陷和局限，導(dǎo)致調(diào)控效果不盡如人意。反思和總結(jié)過(guò)去的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，需要在原有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地去調(diào)整和改進(jìn)調(diào)控的措施，建立全面、長(zhǎng)期的調(diào)控機(jī)制，確保調(diào)控的良好效果。
4.嚴(yán)抓住房保障制度，讓“保障”名副其實(shí)。目前，我國(guó)大部分區(qū)域已經(jīng)建立了包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房為主體的住房保障體系，隨著保障性住房的大量開發(fā)建設(shè)，這些住房確實(shí)能改善一些群體的住房需求，調(diào)節(jié)供求矛盾。但事實(shí)是，需要保障性住房的群體卻沒(méi)能住上保障性住房，而那些不符合保障性住房的群體卻被“保障”上了。當(dāng)前住房保障制度需要亟待完善，首先，要嚴(yán)格其進(jìn)入和退出機(jī)制，讓保障性住房真正惠及民生；其次，地方政府既要管建，還要管建后的分配與監(jiān)管；再次，要根據(jù)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，不斷調(diào)整保障性住房的準(zhǔn)入門檻，讓更多的中低收入者享受到保障性住房的政策，讓“保障”名副其實(shí)。
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