基于全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方法探討

社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制確立以后，市場經(jīng)濟(jì)體系改革也更為深入。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場行業(yè)發(fā)展的一大主體，在自身的發(fā)展中應(yīng)關(guān)注預(yù)算問題，基于全面預(yù)算管理理念做好財務(wù)內(nèi)部管控，為企業(yè)的戰(zhàn)略決策和運(yùn)營發(fā)展提供財務(wù)信息支持，以真正提升自身的綜合競爭實力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分析當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，關(guān)注國家出臺的財務(wù)管理政策、法律法規(guī)，深入分析企業(yè)自身的財務(wù)管理需求，讓全面預(yù)算管理落到實處，推動財務(wù)管理變革的深化，同時采取有效的管理舉措，實現(xiàn)財務(wù)管理價值的充分發(fā)揮。       

 一、全面預(yù)算管理三大特征

（一）全面性特征

全面預(yù)算管理要求預(yù)算管理中應(yīng)盡可能地面面俱到，預(yù)算分前期、中期及后期三個階段，并實現(xiàn)經(jīng)營、財務(wù)、營銷、決策等要素的統(tǒng)籌，以各主體的鼎力配合，以流暢的信息流通機(jī)制和完善的預(yù)算管理體系，讓預(yù)算管理工作全面。 

（二）全過程特征

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，推行全面預(yù)算管理模式應(yīng)基于全過程管理理念，將目標(biāo)利潤作為管理核心的基礎(chǔ)上，構(gòu)建全面預(yù)算管理體系[1]，讓預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)督、考核、分析一體化，確保預(yù)算管理的持續(xù)化、連貫性，以預(yù)算管理與會計核算系統(tǒng)的融合讓企業(yè)在相關(guān)計劃、規(guī)則的引導(dǎo)下開展相應(yīng)的經(jīng)營活動。

（三）全員參與特征 

全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)各主體的積極配合。各部門人員都不能置身于財務(wù)管理之外，應(yīng)將預(yù)算目標(biāo)細(xì)化處理，下發(fā)到各個部門，由各部門認(rèn)領(lǐng)預(yù)算任務(wù)，切實擔(dān)負(fù)起預(yù)算管理職責(zé)，并明確責(zé)任人，在出現(xiàn)問題后能追根溯源找到問題所在。以全面預(yù)算管理計劃和明確的預(yù)算管理指標(biāo)，完善預(yù)算考核體系，調(diào)動工作人員工作積極性，讓個體擔(dān)負(fù)起財務(wù)管理的職責(zé)，保持工作的高效率，讓項目管理、財務(wù)、預(yù)算、分析統(tǒng)籌一體化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中實施全面預(yù)算的意義

     （一）指明房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向

全面預(yù)算管理工作的開展使得房地產(chǎn)企業(yè)管理層更加關(guān)注戰(zhàn)略部署，以真實有效的財務(wù)信息指導(dǎo)戰(zhàn)略決策，明確房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展趨勢[2]，全面預(yù)算管理發(fā)揮原有財務(wù)管理優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，力求借助預(yù)算分析為企業(yè)決策提供信息支持[3]，使得企業(yè)運(yùn)營規(guī)劃有可靠的管理指南。同時，該管理模式的信息優(yōu)勢也方便企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)的調(diào)整，全面預(yù)算管理能帶領(lǐng)企業(yè)走出發(fā)展誤區(qū)，合理規(guī)避財務(wù)管理風(fēng)險，避免企業(yè)進(jìn)入發(fā)展的雷區(qū)。企業(yè)在信息參考支持下作出科學(xué)正確的預(yù)算管理判斷，制定有效的預(yù)算管理方案，實現(xiàn)自身的穩(wěn)步向前發(fā)展。 

   （二）提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，房地產(chǎn)內(nèi)部涉及管理項目較多，牽涉主體較多，利益糾紛復(fù)雜，這使得房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)與管控難度較大。 如果在管理中缺乏明確的指導(dǎo)、有效的信息參考，很容易陷入管理的混亂局面。推行全面預(yù)算財務(wù)管理模式使得資產(chǎn)整理、成本分配、預(yù)算分析井井有條，得到合理規(guī)劃部署，提高各財務(wù)對接環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確性、安全性，為企業(yè)經(jīng)營管理水平的提升奠定基礎(chǔ)。

（三）減少房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

全面預(yù)算管理模式在財務(wù)管理中的落地也將帶來房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的降低，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作的精細(xì)化運(yùn)作、規(guī)范化運(yùn)作?？梢酝ㄟ^多元融資方式吸納投資，并基于全面預(yù)算管理帶來融資實效的發(fā)揮，對應(yīng)融資流程的精細(xì)化，融資渠道的全面拓展，以及項目執(zhí)行中的全方位監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不同、定位不同、發(fā)展走向不同，且也表現(xiàn)出運(yùn)營風(fēng)險的差異，這要求在預(yù)算管理中應(yīng)關(guān)注到這一差異，真正找到適合自身發(fā)展的風(fēng)險管理模式，落實好全面預(yù)算管理工作。

三、地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理常見問題

（一）預(yù)算管控與預(yù)期有較大偏差

        房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營發(fā)展中全面預(yù)算管理的實施受多種因素綜合影響，可能會出現(xiàn)預(yù)算系統(tǒng)數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)企業(yè)實際財務(wù)、運(yùn)營、發(fā)展方面的數(shù)據(jù)差異，在國家宏觀調(diào)控影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營發(fā)展中也面臨不小的沖擊，這也體現(xiàn)在財務(wù)管理層面，如果預(yù)算管理調(diào)整跟進(jìn)不及時，很容易出現(xiàn)實際預(yù)算管控與預(yù)期偏差較大的情況。如果偏差持續(xù)擴(kuò)大，則會導(dǎo)致實際預(yù)算與實實際管理的脫節(jié)，預(yù)算管理價值發(fā)揮受限。例如，設(shè)計部門圖紙設(shè)計師實地勘察不足[4]，對施工場地地質(zhì)、地貌、水文、環(huán)境要素關(guān)注不足，就可能導(dǎo)致設(shè)計的偏差，使得設(shè)計圖脫離實際施工實際，預(yù)期設(shè)計效果與實際施工情況存在明顯差異，影響整個工期，影響工程質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)不得不因延期交付工程而面臨巨額經(jīng)濟(jì)賠償。        

（二）全面預(yù)算管理編制不科學(xué) 

房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理中應(yīng)重視全年預(yù)算編制，從整體上做好年度預(yù)算編制之外，也應(yīng)按照具體的預(yù)算項目進(jìn)行分項目的預(yù)算方案編制。項目全預(yù)算對應(yīng)項目周期內(nèi)年度進(jìn)預(yù)算，年度進(jìn)預(yù)算又對應(yīng)多個項目全預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段還沒有完全掌握全面預(yù)算管控方法，在銷售、成本費用核算、稅務(wù)管理方面較為乏力，且缺乏全面預(yù)算編制清晰的思路，全面預(yù)算編制工作很難達(dá)到理想預(yù)期[5]。落到具體的財務(wù)預(yù)算工作中，如測算土地增值稅清算口徑忽略地方政策的影響，混淆可售面積與非可售面積，或錯誤地選擇三分法、二分法等，會直接影響財務(wù)測算結(jié)果，影響預(yù)算的精準(zhǔn)性，削弱了全面預(yù)算對財務(wù)管理的指導(dǎo)作用。       

   （三）缺乏全面預(yù)算監(jiān)督執(zhí)行機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)所對應(yīng)的財務(wù)數(shù)量龐大，預(yù)算管理難度較大，如果缺少全面預(yù)算執(zhí)行體系，且受監(jiān)管機(jī)制不健全的制約，全面預(yù)算管控工作很難保證實效。當(dāng)前，一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)也積極著手預(yù)算管理信息化建設(shè)。在信息化建設(shè)中需要引入新型的信息化系統(tǒng)，信息化系統(tǒng)需要與現(xiàn)有公司系統(tǒng)做對接。而在對接初期，多數(shù)員工因缺乏了解系統(tǒng)，操作不靈活，對接風(fēng)使用風(fēng)險較大，很容易出現(xiàn)預(yù)算調(diào)整偏差大的情況[6]。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算監(jiān)督也受機(jī)制不健全的影響，出現(xiàn)無法落實的情況。雖然房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對全面預(yù)算管理工作有所關(guān)注，在預(yù)算目標(biāo)考核階段，受普通的管理制度制約，預(yù)算全面管理無法推進(jìn)，考核不到位，也一度降低管理人員工作積極性。正是因為全面預(yù)算管理機(jī)制的不健全，導(dǎo)致責(zé)任主體權(quán)責(zé)模糊，內(nèi)部考核工作難以開展，預(yù)算編制效果大。      

    （四）缺乏行之有效的預(yù)算考評

全面預(yù)算財務(wù)管理工作的開展也需要落實好預(yù)算考評工作。進(jìn)行預(yù)算效果分析，考評必不可少?？荚u應(yīng)關(guān)注事前分析、事中控制、事后考核。一方面要著手房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的整體評價，另一方面則從員工層面進(jìn)行預(yù)算目標(biāo)的分解分析。必須確保“人人肩上有指標(biāo)，項項指標(biāo)連收入” [7]。但現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算財務(wù)管理實踐中也存在考評跟不上的情況，考評指標(biāo)體系不健全，考核指標(biāo)體系不健全，指標(biāo)無法進(jìn)行定量分析、定性處理，導(dǎo)致修正指標(biāo)、絕對值指標(biāo)、基本指標(biāo)容易混淆。此外，考評主體也具有模糊性，人力資源部門、財務(wù)部門、審計部門沒有真正各負(fù)其職，有效溝通?？己顺绦蚝头椒ū容^滯后，人性化關(guān)注不足，也缺乏信息的及時公示，考核結(jié)果兌現(xiàn)不及時，獎罰激勵跟進(jìn)滯后，影響考核價值發(fā)揮。        

四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理理念下的財務(wù)管理實施路徑 

（一）  達(dá)成預(yù)算管理共識，滲透全面預(yù)算理念

房地產(chǎn)企業(yè)要考慮自身經(jīng)營的特殊性，在制定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)時，要理論聯(lián)系實際，真正制定出切合自身實際的預(yù)算管理目標(biāo)，致力于自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。企業(yè)預(yù)算編制不能單純地放手給財務(wù)部門，各部門都應(yīng)參與其中，按照預(yù)算編制要求實現(xiàn)預(yù)算編制責(zé)任的下放。如設(shè)計部應(yīng)介入前期拿地，實地勘察，對項目預(yù)期進(jìn)行評估[8]。成本部門則負(fù)責(zé)項目成本核算，加強(qiáng)費用支出的監(jiān)管，確保大額開發(fā)成本資金付合理。而招采部則基于目標(biāo)成本執(zhí)行合約規(guī)劃，確保項目在對應(yīng)的節(jié)點完成相應(yīng)的招采任務(wù)，工程部則負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的把控，認(rèn)真落實好施工中的安全部署，合理防范安全事故。銷售部門則基于房地產(chǎn)市場規(guī)劃情況制定有效的銷售計劃，及時展開銷售工作。預(yù)算編制中財務(wù)部門起主導(dǎo)，建立專門的預(yù)算小組，及時了解預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取時間，組織各部門編制自身的預(yù)算表，實現(xiàn)各部門預(yù)算表編制后的科學(xué)匯總，以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)整體預(yù)算方案的擬定，并基于預(yù)算編制方案中存在的歧義給予有效的反饋，做好預(yù)算審批。各部門有效配合帶來企業(yè)全面預(yù)算編制工作的有序展開。財務(wù)部門應(yīng)起引導(dǎo)牽頭作用，并負(fù)責(zé)預(yù)算執(zhí)行情況的跟進(jìn)監(jiān)督，根據(jù)執(zhí)行結(jié)果及時將預(yù)算執(zhí)行情況反映到各部門，讓各部門了解預(yù)算編制方案中存在的問題，如進(jìn)度問題、責(zé)任問題、風(fēng)險問題，及時根據(jù)實際情況進(jìn)行預(yù)算達(dá)成情況的分析，并調(diào)整預(yù)算達(dá)成計劃，及時讓預(yù)算實際情況與預(yù)算目標(biāo)相匹配。        

（二）重視預(yù)算管理預(yù)警，提升財務(wù)管理實效  

 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注國家政策調(diào)整變化，及時規(guī)避運(yùn)營中的各項風(fēng)險。在財務(wù)預(yù)算中應(yīng)建立預(yù)算管理預(yù)警機(jī)制，著力提升財務(wù)管理效率，加強(qiáng)資金管控，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂。在健全預(yù)算管理機(jī)制的同時及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險問題，并出臺有效的風(fēng)險防范方案，做好預(yù)警與風(fēng)險的防范應(yīng)對。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著手建構(gòu)全面預(yù)算管理機(jī)制，不斷提升管控力度，以敏銳的洞察力了解財務(wù)管理中的風(fēng)險漏洞，制定優(yōu)化舉措。只有立足于企業(yè)實際，積極搭建預(yù)算模式，構(gòu)建信息化服務(wù)平臺，準(zhǔn)確反映企業(yè)經(jīng)營狀況，并配合風(fēng)險預(yù)警進(jìn)行風(fēng)險識別，真正發(fā)揮各財務(wù)指標(biāo)的分析價值，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的合理規(guī)避。在預(yù)算管理中，應(yīng)基于預(yù)警思維，積極分析風(fēng)險成因，探明風(fēng)險影響方式，既統(tǒng)籌大局，又關(guān)照細(xì)節(jié)，以科學(xué)的預(yù)警讓財務(wù)部門員工及時了解風(fēng)險，做好風(fēng)險應(yīng)對準(zhǔn)備，及時將風(fēng)險不利影響控制在最小范圍。

    （三）完善監(jiān)督考核機(jī)制，提高預(yù)算執(zhí)行力度

房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算財務(wù)管理中應(yīng)完善預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制，明確財務(wù)人員的行為標(biāo)準(zhǔn)，讓財務(wù)管理工作更富實效，且專業(yè)程度更高，讓全面預(yù)算管理工作全面展開，為房地產(chǎn)其它企業(yè)其它活動的開展提供財務(wù)基礎(chǔ)。在財務(wù)預(yù)算監(jiān)督機(jī)制方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)重視審計結(jié)果，及時分析財務(wù)預(yù)算報告。對于反映出的不良財務(wù)行為，要重視源頭控制，而財務(wù)預(yù)算考核體制方面，管理層則應(yīng)分析每一階段財務(wù)指標(biāo)，并做好下一階段項目執(zhí)行情況的科學(xué)規(guī)劃，逐漸提高成本預(yù)算管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)在組織開展項目開發(fā)時也應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)務(wù)預(yù)算流程的把控，給予部分預(yù)算人員一定授權(quán)，讓預(yù)算人員推動預(yù)算工作的執(zhí)行。各部門預(yù)算方案執(zhí)行中應(yīng)明確考核機(jī)制，基于實際的考核結(jié)果引入激勵獎懲，給予職工恰當(dāng)?shù)念A(yù)算激勵刺激，及時找到預(yù)算執(zhí)行中存在的問題，避免不必要的問題的產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)也可以組織專門的監(jiān)管隊伍、審計隊伍，開展全面預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。在監(jiān)督檢查中結(jié)合國家法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，有完善的監(jiān)管體系和明確的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算財務(wù)管理工作順利落地。       

   （四）優(yōu)化績效考評，達(dá)成戰(zhàn)略管理目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善績效考評，建立完整的考評體系，首先，確?？荚u信息及時公開、透明展示。在績效考核體系建立后，短時間內(nèi)減少隨意變動，績效考核才能真正發(fā)揮激勵引導(dǎo)作用，讓員工產(chǎn)生工作的熱情和動力?？冃Э己酥幸矐?yīng)有所側(cè)重，聚焦企業(yè)生命周期、戰(zhàn)略調(diào)整等方面，并根據(jù)市場變化情況、企業(yè)發(fā)展情況及時完善激勵體系，讓激勵與考核相輔相成。其次，要建構(gòu)公平合理的薪酬分配體系，房地產(chǎn)企業(yè)要考慮到行業(yè)特征，評估行業(yè)薪酬水平，制定合適的薪酬等級體系，讓員工滿意，助力企業(yè)發(fā)展。最后，要做激勵機(jī)制的多樣化嘗試，根據(jù)不同企業(yè)的經(jīng)營特點，基于不同崗位設(shè)置不同激勵模式，并不斷延伸，將激勵觸角擴(kuò)展到文化建設(shè)層面，真正激發(fā)員工工作積極性、創(chuàng)造性。在激勵中也應(yīng)關(guān)注個體差異，根據(jù)員工個體差異情況進(jìn)行個體激勵，以多維度的激勵機(jī)制滿足職工發(fā)展訴求，產(chǎn)生真正的激勵促進(jìn)作用。

五、結(jié)語

當(dāng)前全面預(yù)算財務(wù)管理理念已經(jīng)深入人心，在各行業(yè)中發(fā)揮重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。應(yīng)積極于財務(wù)管理中推行全面預(yù)算管理模式，把控好細(xì)節(jié)，真正掌握企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)實要求，并出具詳細(xì)的預(yù)算管理計劃，編制科學(xué)的預(yù)算管理方案，才能讓預(yù)算管理工作真正落到實處，并推出有效的激勵考核機(jī)制，讓預(yù)算管理工作長效化、持續(xù)化，減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險危機(jī)，帶來房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://m.xwlcp.cn/w/jg/125.html