加強(qiáng)出租房屋稅收管理探討

出租房屋，即“房屋租賃”。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過）第四章第四節(jié)的規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！薄胺课葑赓U，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！薄白≌梅康淖赓U，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！? （二）我國現(xiàn)行出租房屋稅收制度的基本內(nèi)容及歷史沿革 目前，我國房屋租賃主要涉及房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅等稅種。1986年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對(duì)“出租的房產(chǎn)應(yīng)征收房產(chǎn)稅”予以了明確。2000年，為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對(duì)住房租賃市場(chǎng)有關(guān)稅收政策問題作了進(jìn)一步明確。2008年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的稅收政策：自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。其他政策仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 （三）盤龍區(qū)地稅局對(duì)出租房屋開展稅收管理的基本情況 根據(jù)國家、省、市相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章文件的規(guī)定，目前，盤龍區(qū)地方稅務(wù)局執(zhí)行的對(duì)個(gè)人及單位（國家機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位）出租房屋征稅標(biāo)準(zhǔn)為：（1）個(gè)人出租非住房：合計(jì)征收月租金總額的20.7%，包括：營業(yè)稅5%、城建稅（營業(yè)稅額的）7%、教育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）3%、地方教育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）2%、個(gè)人所得稅附征率3%、印花稅0.1%、房產(chǎn)稅12%；（2）個(gè)人居住房屋出租：合計(jì)征收月租金總額的7.18%，包括：營業(yè)稅1.5%、城建稅（營業(yè)稅額的）7%、教育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）3%、地方教育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）2%、個(gè)人所得稅附征率1.5%、房產(chǎn)稅4%；（3）單位生產(chǎn)經(jīng)營用房出租：合計(jì)征收月租金總額的20.2%，包括：營業(yè)稅5%、城建稅（營業(yè)稅額的）7%、教育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）3%、地方教育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）2%、企業(yè)所得稅附征率2.5%、印花稅0.1%、房產(chǎn)稅12%。 二、對(duì)盤龍區(qū)出租房屋稅源情況的抽樣調(diào)查分析 經(jīng)對(duì)盤龍區(qū)地稅局下轄部分分局管戶的抽樣調(diào)查，各分局轄區(qū)內(nèi)重點(diǎn)出租戶、租金標(biāo)準(zhǔn)、稅源情況見下表： 分析：從下表可以看出：（1）不同地段出租房屋每平方米出租均價(jià)不同，一環(huán)內(nèi)商鋪?zhàn)罡呖蛇_(dá)300元，二環(huán)及三環(huán)外商鋪?zhàn)畹椭挥?0元；（2）同樣地段出租房屋的租價(jià)也有差異，如JMY房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與XY房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的同處一環(huán)內(nèi)的商鋪，出租均價(jià)竟然相差10倍多；（3）同一地段不同性質(zhì)的出租房屋均價(jià)也不同，如同在北市區(qū)同一路段相隔不遠(yuǎn)的CF寫字樓的月租金為75元每平米，而JLF商場(chǎng)的商鋪月租金只有17元每平米。由此可以看出，出租房屋的稅源是不均衡的，客觀造成征稅依據(jù)難以統(tǒng)一確定。 盤龍區(qū)地稅局出租房屋稅源情況抽樣調(diào)查表