淺談宏觀調(diào)控新政下房地產(chǎn)中小企業(yè)融資策略

一、新政下房地產(chǎn)中小企業(yè)面對(duì)融資困境 2011年央行連續(xù)三次加息，7月央行加息25個(gè)基點(diǎn)，房貸利率升至近10年來最高。上調(diào)了住房公積金存款利率，出臺(tái)了新“國八條”政策等宏觀調(diào)控新政，社會(huì)融資規(guī)模和總量也在央行的控制范圍；“保持合理的社會(huì)融資規(guī)模和節(jié)奏”也被中國人民銀行和國務(wù)院全體會(huì)議提及。這說明，本年度宏觀調(diào)控政策的范圍已經(jīng)擴(kuò)展到了股市、債市等融資領(lǐng)域；另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長(zhǎng)16.3%。其中，國內(nèi)貸款2679億元，增長(zhǎng)7.7%；利用外資86億元，增長(zhǎng)61.5%；自籌資金4184億元，增長(zhǎng)21.4%；其他資金5223億元，增長(zhǎng)16.6%。很明顯，2011年，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度不斷升級(jí)。 二、房地產(chǎn)中小企業(yè)面對(duì)融資困境主要應(yīng)對(duì)策略 面對(duì)著有史以來最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，面對(duì)著不容樂觀的資本市場(chǎng)政策，房地產(chǎn)業(yè)也遇上了前所未有的融資難題，為了解決這些難題，為了保證資金鏈不斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)必須破冰前行，尤其是中小企業(yè)，更應(yīng)該抓住我國房地產(chǎn)事業(yè)正在蓬勃發(fā)展大好時(shí)機(jī)，制定科學(xué)、合理的融資策略，爭(zhēng)取在此次重新洗牌時(shí)，爭(zhēng)得屬于自己的一席之地，并發(fā)展壯大。 (一)多元化融資是房地產(chǎn)中小企業(yè)的脫困制勝法寶 無論是中小企業(yè)還是大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在這樣的宏觀調(diào)控下，在如此不利的新政策下，要想爭(zhēng)得一席之地，要想爭(zhēng)取到競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)有利的地位，房地產(chǎn)商就必須要有決心，有信心，有方法，有策略，應(yīng)對(duì)目前的不利局面，變不利為有利，在危機(jī)中求生存，在理解接受國家的相關(guān)政策的同時(shí)，通過多元化的融資策略，解決企業(yè)的資金問題，以保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要。很明顯，以往的許多融資方式已經(jīng)不符合新政策的要求，必須想出新的融資方式，筆者認(rèn)為，可以考慮多種融資方式相結(jié)合的辦法。比如，可以將直接融資方式和間接融資方式相結(jié)合；將信托計(jì)劃、股權(quán)融資與銀行信貸相結(jié)合；企業(yè)融資與個(gè)人融資結(jié)合等。通過類似這種多方式聯(lián)合使用的方法，不僅能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款這種單一的融資方式的過分依賴，而且還能夠降低資金成本，從而有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)中的融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)?？梢哉f，多元化融資是房地產(chǎn)中小企業(yè)的脫困制勝法寶。 (二)民間融資是房地產(chǎn)中小企業(yè)的脫困有利武器 我國有民間融資政策，這一政策目前尚未有什么變動(dòng)，隨著近年來我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活的改善，特別是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，民間存著大量的資金可以利用。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2011年的第一個(gè)季度，老百姓的存款數(shù)額就高達(dá)三十多萬億元，而現(xiàn)金流通量也是相當(dāng)可觀的，高達(dá)四萬億元。這些大量的可利用資金，如果有一個(gè)很好的投資渠道，老百姓是愿意拿出來的，投資回報(bào)總比放在銀行里要?jiǎng)澦愕枚?。只是這個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)是有些老百姓不能認(rèn)同的，不敢承擔(dān)的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以在確保融資風(fēng)險(xiǎn)不存在，或是很小的前提下，采取民間融資的辦法，是完全可行的。誰都是有利可圖才肯冒些風(fēng)險(xiǎn)，所以在融資的過程中，在政策允許的范圍內(nèi)，可以給予高于銀行的利息進(jìn)行融資。當(dāng)然，必須注意，這種民間的融資方式，必須以法律為準(zhǔn)繩，不能超過國家規(guī)定的利息標(biāo)準(zhǔn)，還要做到一諾千金，誠實(shí)守信。 (三)互助性擔(dān)保是中小企業(yè)的脫困有效手段 如果多元化融資和民間融資都無法解決眼前的困境，那么中小企業(yè)間還可以充分利用好國家的相關(guān)政策，根據(jù)自己企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際情況，借助企業(yè)協(xié)會(huì)這個(gè)有利的平臺(tái)，建立民間的企業(yè)互助協(xié)會(huì)，將那些條件適合的、愿意加入本協(xié)會(huì)的企業(yè)吸收為會(huì)員，定立出科學(xué)而合理的章程，當(dāng)協(xié)會(huì)中的會(huì)員遇到資金問題，會(huì)員企業(yè)之間要互相幫助，彼此給予相應(yīng)的擔(dān)保，以此來為企業(yè)脫困，為政府減輕負(fù)擔(dān)。尤其是那些在中小企業(yè)中仍處理劣勢(shì)地位的企業(yè)，會(huì)因?yàn)橛辛藚f(xié)會(huì)內(nèi)其他成員的擔(dān)保，而提高自身貸款、融資的可信度，提升貸款的成功率。這種互助式的擔(dān)保，還有一個(gè)好處就是彼此間在互助的同時(shí)，也有一個(gè)彼此監(jiān)督、彼此制約的作用，使監(jiān)督效果更理想。 (四)尋求合作開發(fā)是中小企業(yè)的脫困輔助通道 中小企業(yè)的資金首先就存在一定的局限性，因此，在上述的幾種方法都行不通時(shí)，可以考慮與其他企業(yè)一道，共同合作開發(fā)房地產(chǎn)的方法。尋求合作伙伴有兩個(gè)渠道，第一個(gè)渠道：與建筑企業(yè)合作。合作的方式可以先由建筑企業(yè)把開發(fā)房地產(chǎn)需要的資金墊付，而房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)這筆資金的利息，開發(fā)完成后，開發(fā)商再在約定的時(shí)間內(nèi)，把本金歸還。如果擔(dān)心開發(fā)商承擔(dān)這筆資金存在一定的困難，建筑企業(yè)如果害怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，則可以將開發(fā)的房屋作抵押。當(dāng)然，還可以采取由開發(fā)商出土地，讓建筑企業(yè)出資建設(shè)的方式合作。第二個(gè)渠道：大公司合作。合作的方式可以從大公司那里得到資金的支持，然后自行開發(fā)建設(shè)，之后按照約定的方式和時(shí)間支付給大公司相應(yīng)的回報(bào)。 (五)融資創(chuàng)新是中小企業(yè)的脫困秘密武器 當(dāng)然，以上所談及的融資方式都是比較常見的方式，這些方式也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用的方式，雖然有效，但也因?yàn)槠渚哂袉我恍?，有一定的局限。為了在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中占據(jù)更有利的競(jìng)爭(zhēng)地位，能將自己的企業(yè)做強(qiáng)、做大，則需要企業(yè)放眼世界，借鑒一些國外房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新融資方式，結(jié)合自己企業(yè)的具體情況，創(chuàng)新出符合自己企業(yè)的融資方式，這種創(chuàng)新的融資方式，堪稱中小企業(yè)脫困的秘密武器。