深化住房制度改革,加大政府調(diào)控力度

住房供應(yīng)體制與潛在需求及有效需求轉(zhuǎn)化息息相關(guān)。通過住房分配體制改革，由原來的行政手段、福利性質(zhì)、實(shí)物分配制度轉(zhuǎn)變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿欧峙渲贫取Ｈ欢捎谑袌鍪ъ`，居民收入由于各方面原因差距不斷加大，經(jīng)濟(jì)承受能力不一。商家的趨利性使房產(chǎn)供應(yīng)集中在高端區(qū)域。因此，必須深化住房供應(yīng)體制的改革。完善現(xiàn)有的雙軌制住房供應(yīng)體系。一方面，完善以中低收入家庭為對象的、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房等保障房體系。另一方面，調(diào)整和規(guī)范以高收入群體為對象的商品房供應(yīng)體系。
其次，完善住房公積金制度。我國的住房公積金制度是學(xué)習(xí)借鑒新加坡公積金制度，結(jié)合中國國情加以發(fā)展應(yīng)用的義務(wù)性長期儲(chǔ)金制度。通過14年的實(shí)踐證明，公積金制度對我國住房制度改革深入進(jìn)行，居民住房分配制度轉(zhuǎn)換及居民居住條件改善起到了重要作用。目前我國各地的住房公積金制度不一，不少地方公積金制度尚未全面覆蓋，且存在較大缺陷和制度漏洞。完善住房公積金制度，能有效地緩解居民住房消費(fèi)壓力，提高居民實(shí)際可支配收入。從而促進(jìn)住房市場潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化。
再次，建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場，規(guī)范交易行為也尤為重要。政府應(yīng)充分做好市場經(jīng)濟(jì)守夜人的工作，促進(jìn)和維護(hù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的良性循環(huán)。打擊擾亂房地產(chǎn)市場秩序的不法行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。有一個(gè)良好的外在環(huán)境，住房市場的供需失衡才能得以調(diào)整，市場潛在需求才能有條件向有效需求轉(zhuǎn)化。
（二）加大政府調(diào)控力度
目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策確有起色，房價(jià)飛漲的勢頭得以有效遏止。但是，在目前的環(huán)境下，調(diào)控政策應(yīng)持續(xù)緊抓，力度應(yīng)持續(xù)加大，不能放松。調(diào)控政策必須“市場”“行政”兩手都要硬。具體措施有以下方面：
第一，調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)。加大廉租房等保障房建設(shè)進(jìn)度，降低經(jīng)濟(jì)適用房等保障房等門檻。對商品房，應(yīng)限制開發(fā)商的投入開發(fā)。提高商品房用地審批權(quán)限。同時(shí)，鼓勵(lì)開發(fā)商對廉租房等投資，如產(chǎn)權(quán)讓步、減稅等鼓勵(lì)措施，提高廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的市場比重。
第二，規(guī)范相關(guān)制度，打擊非法投機(jī)炒作行為。政府應(yīng)充分利用相關(guān)稅收（如營業(yè)稅、物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等）及貸款首付、土地出讓金等財(cái)政金融手段合理規(guī)范開發(fā)商及投資者的行為。如提高同一貸款者首付比例及貸款利率，對購買多套住宅者應(yīng)另外制定征稅標(biāo)準(zhǔn)等。運(yùn)用法制手段打壓房地產(chǎn)投機(jī)行為，以此調(diào)整房地產(chǎn)市場供需機(jī)構(gòu)。