不動產(chǎn)登記制度若干法律問題研究

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)公示公信原則的法律表現(xiàn)形式。公示公信原則是物權(quán)法的三大原則之一，是公示原則和公信原則的合稱。基于公示制度，當事人與第三人可以直接從外部認識物權(quán)的存在與現(xiàn)象，使物權(quán)法律關(guān)系據(jù)此得以透明。而公信原則的意義與功能在于物權(quán)的存在既然以登記或占有為確認方式，則信賴表象而有所作為者即使表象與實質(zhì)的權(quán)利不等，對于行為人也不生任何影響。公信公示原則的目的是確認物權(quán)歸屬，同時使從事交易行為的人不必再擔憂有公示內(nèi)容以外的物權(quán)狀態(tài)存在，體現(xiàn)了法律對交易安全和效率的終極保護價值，因而成為近現(xiàn)代物權(quán)法的一項基本原則。
不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)物權(quán)組成了物權(quán)的全部內(nèi)容，因此都必須遵守物權(quán)法的基本原則。根據(jù)各國實踐，物權(quán)公示公信原則體現(xiàn)在不動產(chǎn)物權(quán)立法上即建立不動產(chǎn)登記制度，把不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)公示的基本方法。
2．不動產(chǎn)登記制度是國家對物權(quán)進行強制性干預(yù)和管理的制度，其價值在于保護交易安全，促進交易效率。根據(jù)物權(quán)公示公信原則的要求，不動產(chǎn)登記應(yīng)當具有統(tǒng)一性、權(quán)威性、持久性和公開性。能夠滿足這幾項特性的惟一途徑是國家強制力的介入。國家不動產(chǎn)管理機構(gòu)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記檔案，以國家的行為擔保其公信力，并為不動產(chǎn)物權(quán)變動的可信性提供保障。
另一方面，不動產(chǎn)登記使參與交易行為的人，只需依登記內(nèi)容所表現(xiàn)的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況從事交易即可，而不必再費時費力詳查不動產(chǎn)權(quán)利的實際狀態(tài)。因此，有利于保護交易活動的安全，實現(xiàn)交易便捷，促進交易效率。這符合現(xiàn)代國家對經(jīng)濟整體運行的調(diào)控和監(jiān)管職能，因此各國法律實踐中都不約而同的設(shè)立了不動產(chǎn)登記制度，體現(xiàn)了國家干預(yù)經(jīng)濟的理念和價值。
（三）不動產(chǎn)登記制度的法律基礎(chǔ)
在世界各國立法實踐中，不動產(chǎn)登記制度存在三種不同的立法主義，即登記成立要件主義，登記對抗要件主義和托倫斯登記主義。
登記成立要件主義是把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件之一，按照此種立法主義，僅有當事人的物權(quán)變動的意思表示，而無法定不動產(chǎn)登記，其物權(quán)變動的意思表示不具有物權(quán)變動的法律效果。登記對抗要件主義不把不動產(chǎn)登記作為物權(quán)變動的要件，而是賦予其社會的公信力，當事人一形成物權(quán)變動合意，即發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，只是在未依法登記前，不能對抗善意第三人。托倫斯登記主義是以權(quán)利人的登記先后編制登記簿，登記機關(guān)對登記的申請采取實質(zhì)性的審查方式，確定權(quán)利性質(zhì)的一種登記制度。
中國封建社會時已經(jīng)有了國家范圍的土地登記活動，在宋朝，朝廷（即當時的政府）在土地清丈的基礎(chǔ)上建立了方賬、莊賬、甲貼、戶貼（這可以說是早期的不動產(chǎn)登記簿），并依據(jù)方賬、莊賬、甲貼、戶貼等登記材料進行了發(fā)地契的登記行為。在明朝，洪武四年（公元1372年）設(shè)戶口天貼，編制全國土地總登記薄—魚鱗圖冊等。
在近代，1922年北京政府司法部頒布《不動產(chǎn)登記條例》，1930年國民黨政府頒布《土地法》，規(guī)定要對土地及其地上定著物—建筑物進行登記，1946年國民黨政府又頒布了《土地登記規(guī)則》，并規(guī)定土地登記制度包括產(chǎn)權(quán)總登記和產(chǎn)權(quán)變更登記。從這些法律的內(nèi)容看，民國時期（1949年10月以前）的不動產(chǎn)登記主要是為稅收服務(wù)的，在當時的制度下，地產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利證明文件是地契，它代表了地產(chǎn)的全部權(quán)利，地產(chǎn)權(quán)利隨證書（地契）的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移。政府在地契的基礎(chǔ)上征稅，相關(guān)的土地轉(zhuǎn)讓主要是以農(nóng)業(yè)用途為主，轉(zhuǎn)讓的買賣行為十分簡單，政府并不提供更多的保護，所以說民國時期中國的不動產(chǎn)登記制度是一種被扭曲的制度。
1949年新中國成立后，政府依據(jù)《土地改革法》的相關(guān)規(guī)定，在農(nóng)村結(jié)合土改開展了土地清丈、劃界定樁和土地登記發(fā)證工作，在城市結(jié)合接管和沒收工作，開展了房地產(chǎn)總登記、發(fā)證工作。但是全國只有少數(shù)大城市進行過房地產(chǎn)全面換證登記，進行了較大面積的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的變更登記。隨后，國家對不動產(chǎn)的所有權(quán)制度及使用制度，多次進行了社會主義改造和改革，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)變化?！拔幕蟾锩遍_始后相當長的一段歷史時期內(nèi)，不動產(chǎn)的交易活動呈現(xiàn)出一片混亂的狀態(tài)，整個不動產(chǎn)地籍制度還是沒有建立起來。直到1978年后，我國才逐步恢復(fù)確立和發(fā)展房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記制度，發(fā)布了《城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部關(guān)于開展城鎮(zhèn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證工作的通知》、《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《關(guān)于房屋所有權(quán)登記工作中對違章建筑處理的原則意見》、《關(guān)于城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)登記、發(fā)證工作的通知》、《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》等不動產(chǎn)登記相關(guān)法律。1995年1月1日起《城市房地產(chǎn)管理法》開始施行，標志著我國首次以法律的形式確立了根據(jù)實行土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)登記發(fā)證制度，同時該法對該制度的主要運作程序、登記范圍、種類做出了明確規(guī)定。1997年10月27日建設(shè)部公布了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，對不動產(chǎn)登記制度管理進行了進一步的系統(tǒng)化。
在土地使用權(quán)登記方面，1986年6月25日通過的《土地管理法》，使我國的土地登記真正進入了有法可依的歷史階段。隨后國家發(fā)布了《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》、《土地登記規(guī)則》等，指出我國的土地登記是依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和他項權(quán)利的登記，土地登記包括初始登記以及土地變更登記。隨著改革的不斷深化，為適應(yīng)市場經(jīng)濟，國家土地管理局又發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)<清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案>的通知》、《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》明確要求土地登記要為市場服務(wù)，1995年10要1日起施行的《擔保法》對不動產(chǎn)抵押及其登記做出了具體規(guī)定。