房地產企業(yè)投資管理及風險控制的策略探討

房地產作為具有高額經濟附加值的行業(yè)，對加快實現(xiàn)經濟社會所有生產要素的有效優(yōu)化資源配置、調節(jié)經濟社會資源消費結構、發(fā)展智慧城市基礎建設、解決居民就業(yè)、引進外資等各個方面都已經起到了重要推動作用。房地產業(yè)是一個非常典型的高資金投入、高投資風險的大行業(yè)。在房地產企業(yè)投資中對項目風險的準確估計、分析正確否將直接最終影響關系到房地產企業(yè)投資一個項目的成功與否。因此，分析房地產企業(yè)投資決策執(zhí)行過程中可能面臨的各種投資風險影響因素，并在此基礎上及時進行有效的投資風險因素防范和監(jiān)督管理，對有效保證房地產企業(yè)投資長期收益，減少或有效避免不必要的投資風險或者損失都將具有重要的指導作用。

一、房地產投資開發(fā)項目的特點

（一）投資巨大

房地產企業(yè)的開發(fā)投資金額巨大，因此，在房地產企業(yè)的投資管理過程中，做好風險預測以及控制十分重要。房地產的投資開發(fā)項目需要大量的人力、物力和大量財力，其需要投入的資產金額也是相當巨大的，少則幾百上千萬，多則上億或者更多。在房地產項目開發(fā)建設項目需要投入大量財政資金的這個特點也會關系到整個社會、行業(yè)和整個地區(qū)的經濟社會利益，甚至對國計民生也都會有著重大的社會影響，這也進一步說明了房地產項目開發(fā)建設項目的資產投資經營管理上市的重要性。

（二）房地產項目開發(fā)投資項目工程投資性質差異明顯

項目投資中難免只有兩個性質完全相同的投資項目，每個不同項目的投資開發(fā)都應具有自身的投資特點，有著特有的投資用途、功能、規(guī)模和投資環(huán)境，在項目工程投資內容和項目實物投資形態(tài)上都可能有較大差異。例如，在同樣的一個工程系統(tǒng)中和同樣的施工領域中，人工、材料、機械等在消耗上可能都會出現(xiàn)巨大差異。所以，房地產項目開發(fā)建設項目對外投資的需求差異化也是十分明顯的。

（三）房地產開發(fā)項目投資需單獨計算

每個房地產商和開發(fā)物業(yè)項目都各自擁有自己的建筑用途，所以在整體結構、面積、造型和室內裝飾也不是相同的。即使同樣是在兩種用途相同的建筑工程上，其建筑技術的發(fā)展水平、建筑的使用規(guī)模等也仍然有著顯著的技術差異。這就會使得房地產具體開發(fā)投資項目在具體實物的投資形態(tài)上各有千秋，再反之加上不同投資地區(qū)所需要花費的開發(fā)投資管理費用不同，其實際結果就可能使得房地產在具體開發(fā)投資項目中的投資管理方式和實施行動上截然不同。因此，房地產項目開發(fā)投資項目只有通過項目投資貸款估算、決算、結算價、竣工貸款結算等多種方法，來準確計算項目投資貸款額度的多少。

（四）房地產開發(fā)項目的投資確定依據具有復雜性

房地產項目開發(fā)投資項目往往具有一定的行業(yè)單一性、復雜性。在不同的項目建設工程階段期間，投資在固定控制資金額度上的確定及其依據也是不盡相同的，但兩者的基本關系仍然是互相引導的。如企業(yè)投資風險估算的主要指標是企業(yè)投資風險估算的確定重要依據，它必須具有較強的科學綜合性、概括性、可行性，適用在工程研究設計階段，概算控制用于指導初步設計工程概算控制階段，是一種用于初步計算房地產項目開發(fā)建設項目的工程概算、控制和設計指導初步設計。同時該概算表還可用于做為實際編制企業(yè)估算質量指標過程中的理論基礎和實用統(tǒng)計依據。二者共同確定構成了房地產產業(yè)開發(fā)投資項目主體投資的主要內容等，這些都充分說明了房地產產業(yè)開發(fā)投資項目主要投資內容確定后的依據仍然具有一定復雜性。

二、房地產企業(yè)投資管理中的問題探究

（一）缺乏市場調研意識

市場調研與投資決策存在著密切關聯(lián)，定期的市場調研工作，能夠使房地產企業(yè)及時掌握房地產市場的經濟發(fā)展走向以及及經濟發(fā)展趨勢，對于市場中的不穩(wěn)定因素以及投資風險全面了解節(jié)，進而制定出完善的投資計劃，規(guī)避市場投資風險，降低企業(yè)經濟危機的出現(xiàn)概率，對于促進房地產企業(yè)的整體經濟發(fā)展有著積極的促進作用。但在目前房地產企業(yè)的市場調研工作中很多調研人員對于市場的調研內容了解并不全面，沒有制定出完善的調研計劃，獲取信息的渠道較少，信息不全面，致使房地產企業(yè)的投資不能較好的規(guī)避風險。

（二）缺乏創(chuàng)新意識

在我國社會經濟快速發(fā)展的背景下，社會、科技、文化三個水平已經得到充分融合發(fā)展，市場經濟發(fā)展趨向多元化，發(fā)展過程中的不穩(wěn)定因素較多，在對房地產企業(yè)投資提供機遇的同時，同時也存在較多的投資風險。我國的很多房地產企業(yè)家和投資者的創(chuàng)新意識不強，往往過于效仿他人的投資做法，不能通過傳統(tǒng)的投資方式培育自己新的核心市場競爭力。房地產企業(yè)投資要牢固樹立善于投資決策的企業(yè)創(chuàng)新投資意識，根據當前市場經濟環(huán)境的不斷變化，及時制定和調整創(chuàng)新投資發(fā)展戰(zhàn)略。但是，大多數中小投資企業(yè)缺乏一批專業(yè)的創(chuàng)新投資經理，缺乏企業(yè)創(chuàng)新投資意識，沒有自己的投資戰(zhàn)略目標，導致其往往因為無法及時適應新市場環(huán)境的不斷變化，企業(yè)持續(xù)發(fā)展舉步維艱。

（三）投資缺乏科學的規(guī)劃、存在投資過度問題

房地產開發(fā)企業(yè)在決定進行項目投資前后都應先認真進行項目可行性研究分析和項目論證，充分研究所有計劃投資的項目，認真仔細分析項目投資后的風險和預期收益，然后才能做出正確投資決策。在實際中的投資項目管理操作過程中，很多投資企業(yè)就常常只是憑借自己的主觀合理判斷，盲目投資，這不僅僅會影響涉及到整個企業(yè)的財政資金正常運轉，也可能會對影響企業(yè)整體經濟效益的發(fā)展起到負面的影響。房地產在我國改革創(chuàng)新開放以后，由于中央地方各級政府的強力干預，大量企業(yè)出臺優(yōu)惠的城市土地出讓政策，使有的房地產開發(fā)企業(yè)和地方政府部門合作不斷展開“圈地運動”，抬高城市地價，造成城市房價居高不下，低價位的商品住房供不應求，高檔次的住宅供過于求等出現(xiàn)結構性供求失衡。

（四）資金采源單一，資產負債率高

資產負債率高高是直接衡量一個企業(yè)資產負債管理水平及經營風險承擔程度的重要經濟標志，而目前我國房地產開發(fā)企業(yè)的長期資產負債率普遍都比較高，平均都在70%以上，表明目前我國房地產開發(fā)企業(yè)的長期財務經營負擔重，財務經營風險大。因為房地產開發(fā)企業(yè)的抵押融資業(yè)務渠道過于單一，資金主要還是來源于商業(yè)銀行，對商業(yè)銀行也具有很強的資金依賴性，這樣就會受到近期國家貨幣信貸政策調整的影響，容易引發(fā)金融風險。

三、房地產企業(yè)投資風險管理控制對策

（一）強化房地產企業(yè)投資風險意識

在我國市場經濟快速發(fā)展的背景下，投資風險意識的提高，對于房地產企業(yè)的健康投資而言，具有十分重要的作用。在激烈的市場競爭中，很多企業(yè)失去了主導地位，甚至有些企業(yè)瀕臨破產，絕大部分是由于投資風險意識不夠強。在房地產企業(yè)的投資過程中，很多企業(yè)的投資失敗是由于投資者對于投資風險沒有正確的意識，不清楚投資風險會帶來怎樣的結果，因此，在市場投資過程中，應對投資風險進行全面的分析和了解，決策者往往需要清楚的準確認識和找到地產企業(yè)長期發(fā)展中的戰(zhàn)略目標，全力支持打造地產企業(yè)特色企業(yè)形象，從而有效推動房地產開發(fā)企業(yè)快速健康發(fā)展。

（二）構建動態(tài)的投資管理制度，構建風險模型

我國市場經濟投資市場正逐步處于高速健康發(fā)展期，市場經濟環(huán)境也是變化莫測，為了能夠有效全面提高房地產開發(fā)企業(yè)的項目投資經營管理服務質量，必須建立健全的管理制度和配套措施，這樣才能有效降低房地產開發(fā)企業(yè)的投資管理風險。許多房地產開發(fā)企業(yè)缺乏有效的制度措施來支持投資項目管理過程，導致整個項目投資決策過程存在很大的隨意性。此外，日益復雜的房地產市場經濟可能導致項目決策的最終失敗。在信息化時代，企業(yè)未來的發(fā)展必須不斷追求經營管理智能化、財務管理信息化和全面績效管理。因此，制定強化投資企業(yè)管理制度，必須首先要建立包含決策信息雙向管理制度，也就是將過去傳統(tǒng)的單一信息制度管理轉變?yōu)殡p向管理制度(政府線上雙向制度和企業(yè)線下雙向制度)，這樣才真正能夠為投資企業(yè)強化投資決策信息管理工作開展奠定堅實的理論基礎。此外，信息安全管理模式作為當代地產企業(yè)經營內部管理的一種主流技術形式，通過運用信息管理技術企業(yè)能夠全面了解風險房地產開發(fā)市場經營環(huán)境與掌握相關產業(yè)政策，這樣才可以能夠真正實現(xiàn)內外企全部經營風險有效控制，加強房地產開發(fā)企業(yè)日常生產運營的信息安全性，降低地產企業(yè)經營風險。

（三）構建企業(yè)內部風險控制組織

對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，由于當今大多數房地產開發(fā)企業(yè)都已經掛牌上市，股東在這些企業(yè)中也擁有很大的投資權利，房地產開發(fā)企業(yè)作為長期投資者的權利絕對不是放在企業(yè)的最高層這么簡單，同時也包括股東大會。因此，為了公司能夠有效全面提高房地產開發(fā)企業(yè)經營風險管理控制服務質量，打破過去傳統(tǒng)的公司組織職能機構，我們必須提出要積極實施公司組織職能結構再創(chuàng)新設計，根據上期中國股權流轉投資公司業(yè)務流程將公司現(xiàn)有的幾個職能部門進行整合后形成幾大職能系統(tǒng)，并靈活組合調用。如將國有企業(yè)經營計劃部分和企業(yè)決策管理部門進行整合后構成企業(yè)股權資產投資決策管理系統(tǒng)；將企業(yè)審計核算部門和企業(yè)財務部門進行整合后構成企業(yè)股權資產投資審計核算財務監(jiān)督管理系統(tǒng)。這樣能夠有效保障在項目投資前和項目決策后的階段，能夠對投資風險進行系統(tǒng)化的分析和控制，并通過不斷加強風險規(guī)范化的管理，從而有效保障投資項目風險投資的安全合理性。由于房地產投資企業(yè)個體經濟經營活動一旦投入實施，企業(yè)將直接面臨整個社會消費市場，通過房地產投資市場經濟現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢綜合進行市場調查，根據當地社會消費需求從而判斷選擇更好的適合當地企業(yè)經濟發(fā)展的房產投資創(chuàng)業(yè)項目。在房地產商的項目建設開發(fā)經營過程中，房地產商一定要認真研究簽訂合同，明確規(guī)定相關合同價款控制指標和項目工期控制指標，盡量減少項目合同價款變更發(fā)生次數，并同時聘請相關專業(yè)監(jiān)理工程師和監(jiān)理技術人員負責開展全面的項目質量過程監(jiān)管，從而有效降低房地產商在項目開發(fā)活動中的風險。

（四）投資分散策略和投資組合決策

面對日益多元化的資本市場經濟，我們必須提出要積極開展各種投資分散化的策略，并研究制定各種投資策略組合中的決策形式。其中，房地產開發(fā)企業(yè)經營投資結構分散主要分為是通過投資開發(fā)性和結構分散兩種形式，從而可以達到有效減低企業(yè)運營成本風險的主要目的，通常分為包含企業(yè)投資重點區(qū)域分散、投資持續(xù)時間分散、共同項目投資等多種形式。房地產業(yè)的投資者在區(qū)域內的分散主要目的是將房地產業(yè)的投資資金分散到不同投資區(qū)域，這樣一來能夠有效避免某一個投資區(qū)域房地產業(yè)因經濟不景氣而直接帶來的資產風險，從而能夠實現(xiàn)有效降低資產風險的投資目的。時間上的分散主要含義是用來指如何選擇合理的時間投資一段時間，避免金融市場經濟環(huán)境不斷變化可能帶來的巨大損失。共同風險投資也是實現(xiàn)風險分散的一種投資方式，也就是通過投資合作方方式實現(xiàn)投資風險共同承擔、利益資源共享，充分調動投資合作伙伴企業(yè)的投資積極性，發(fā)揮不同投資合作伙伴企業(yè)的投資優(yōu)勢，從而可以起到有效降低投資風險的主要目的。此外，通過組合投資原則組合的運營策略同樣可以能夠有效降低投資運營中的風險，投資者根據房地產經濟投資運營風險承擔等級和建設工程投資獲利驅動能力，根據不同組合投資原則可以進行地產經濟投資項目前期組合與投資搭配，"不能將雞蛋放在同一個籃子里"理念就是通過組合原則投資的基本理念，從而有效降低一個企業(yè)的地產投資運營風險，即使某個企業(yè)投資經濟項目前期出現(xiàn)了投資決策上的失誤，也同樣能夠通過其他投資項目的邊際利潤將投資空缺全部抹平，最終促進房地產開發(fā)企業(yè)的綜合發(fā)展。

四、結語

綜上，房地產行業(yè)是推動我國特色社會主義經濟快速發(fā)展的重要支柱產業(yè)，在房地產企業(yè)投資市場環(huán)境日益復雜，企業(yè)間資本競爭日益激烈，企業(yè)內部經營風險不斷惡化提高的市場大環(huán)境下，對投資企業(yè)的內部經營風險狀況進行準確的風險辨別、分析、控制和風險防范，已逐漸成為房地產企業(yè)投資管理機構內部經營控制風險管理的重要工作內容之一。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://m.xwlcp.cn/w/jg/125.html