房地產投資信托發(fā)展模式的結構比較

房地產投資信托就是指的通過投資企業(yè)或信托計劃等形式，收集投資商的資金，并實施專業(yè)的房地產抵押款投資，在收集資金時往往會通過發(fā)行股票或者受益憑證等形式。近些年來，投資信托在國外發(fā)展得非?？焖伲纬闪艘試H發(fā)達國家為代表的國際模式，也形成了以亞洲為代表的亞洲模式，這兩種模式在的發(fā)展歷程，以及立法、結構等等都有著差異。

1  房地產投資信托發(fā)展模式的發(fā)展歷程比較

1.1  國際REITs發(fā)展歷程

REITs 在國際上的使用時間要比亞洲早一些，也較完善很多，到目前為止，已經有了四十多年的歷史，起初的時候，國際市場為了可以對房地產市場行業(yè)起到一定的刺激作用，就將稅法進行了修改，賦予了REITs專屬的稅收待遇。以REITs形式來發(fā)行的股票等都可以實現上市，因而解決了傳統(tǒng)的房地產資金流動性較弱這一問題。然而，REITs在國際上的發(fā)展并不是十分順利的，在上世紀八十年代之前，REITs一直都在法律的制約范疇之內，房地產投資者對于REITs發(fā)展模式也始終保持質疑。直到八十年代以后，國際上在修訂了稅收政策后，REITs就漸漸進入大家的視野，REITs的獲利能力也得到了極大的增長，也因而這樣漸漸吸引了投資商。在進入九十年代之后，伴隨著國際房地產市場的蘇醒和發(fā)展，國際REITs也慢慢走入正軌，經歷了繁榮時期。在國際上已經有了幾百家房地產企業(yè)實施REITs發(fā)展模式，總共的資產已經超過了幾千億美元，有百分之三分之二的股票交易所上市。從國際房地產企業(yè)的發(fā)展現狀來看，REITs 還處于成長階段，預計在三十年之后，國際REITs的總資產會在四千五百億至六千億美元之間。

1.2  亞洲REITs發(fā)展歷程

亞洲的REITs發(fā)展模式主要是由房地產行業(yè)和金融機構等共同作用下推動發(fā)展的，在1990年時期，亞洲一些國家因為發(fā)生了泡沫經濟，使得金融機構留下了非常多的抵押房地產項目，這一局面導致了不良資產的形成。為了經濟這一現狀，促進經濟發(fā)展，亞洲國家不得不考慮房地產的流動性，于是，就開始引入證券化產品，展開了REITs模式的使用。

2  房地產投資信托發(fā)展模式的立法比較

2.1  稅收優(yōu)惠驅動模式

稅收優(yōu)惠驅動模式是由國際上提出來的，REITs 在國際房地產市場中的使用完全取決于證券投資政策和相關稅收政策，在遵循證券投資法的同時，也要遵守REITs稅收法律。REITs在國際市場上已經享受了很大的優(yōu)惠，所以，在稅法的演變上完全決定了REITs結構以及發(fā)展歷程等。國際上在制定REITs稅收優(yōu)惠政策上的條件涵蓋了投資范疇、收入分配以及結構等，稅收優(yōu)惠政策已經成為了國際REITs模式的基本驅動力。

2.2  專項立法模式

專項立法模式主要是亞洲實施的REITs模式，在使用上，借鑒了國際模式，因為，無論是在結構，還是在投資目標上都有相似之處，然而，因為各個國家的稅收制度不一樣，使得國際和亞洲的REITs立法也有明顯差別。亞洲大部分的國家都是使用的專項立法模式，其采用修改信托以及投資等法律，明確REITs內容，相比之下，亞洲的很多國家對于REITs立法的使用和監(jiān)督都比國際要嚴格一些。亞洲在制定REITs專項立法的時候，在針對收入分配的時候，借鑒了一部分國際REITs模式，并規(guī)定，REITs給予投資者的利益應在百分之九十以上，但在制定收入分配上，是根據國家的基本國情和實際情況來分配的。在亞洲有的國家當中，并沒有制定專門的稅收優(yōu)惠條例，并且，在房地產企業(yè)實施REITs模式之后，就必須繳納地產稅，這樣一來，房地產企業(yè)就面臨著雙重征稅，這對于很多企業(yè)來說有著較大的經濟壓力。亞洲主要是使用的強制性模式來落實REITs，這種模式雖然有著一定的約束性，但是，站在REITs的整體來看，卻有著一定的督促作用，能夠提高REITs產品的開發(fā)力度和抗風險能力。

3  房地產投資信托發(fā)展模式的結構比較

3.1  國際REITs結構

國際房地產行業(yè)在使用REITs的時候，REITs發(fā)展結構和稅收政策等都是直接的決策性依據，自從1990年時期開始，國際房地產行業(yè)就開始應用進UPREITs等結構，UPREITs在當時那個年代屬于比較新穎的方式。在這種結構模式之下，因為UPREITs并不是直接的擁有房地產，而是采用結構中的合伙人實體，間接性的擁有房地產，合伙人如果要想獲取利益，就可以分析房地產所有者的權利比例來獲取。另外，在國際REITs 結構上還有一種常用到的結構就是“紙夾”，這種結構比UPREITs發(fā)展晚一些，是近些年才發(fā)展起來的，這種結構就是指的，房地產企業(yè)在REITs的背景下成立一家運營企業(yè)，運營企業(yè)在正式成立之后，就和REITs脫離關系，成為一個獨立的企業(yè)，任何一個REITs合伙人都可以在企業(yè)里面獲取股份，這樣一來，REITs 和運營企業(yè)就是兩個單獨的個體，但卻又有著一定的聯(lián)系，這種聯(lián)系主要就是通過“紙夾”來聯(lián)系的。企業(yè)雖然是獨立的，但高層管理者和董事會成員均一致，以此來確保企業(yè)和企業(yè)之間的有效交際?！凹垔A”結構的靈活性非常強，而REITs 實體則可以根據需求去投資市場上發(fā)展比較穩(wěn)定的房地產，運營企業(yè)的主要運行目的在于實現增長，目的雖然不一樣，但也可以聯(lián)系在一起實現共贏。

3.2  亞洲REITs結構

亞洲房地產在融合REITs的時候，最明顯的特征就是重點關注REITs的專項立法，對受托人、物業(yè)評估師的條件進行了明確的規(guī)定，但是，還需重視的是，在對委托人以及管理公司進行管理的時候，REITs也強調了受托人和管理公司之間的聯(lián)系，兩者之間應當有著一定的獨立性，這樣可以在根本上確保不會發(fā)生利益矛盾。并且，因為REITs在亞洲房地產中的發(fā)展時間并不長，REITs 很容易遭到市場環(huán)境因素的影響導致結構變化無常。REITs 在亞洲房地產市場上有一個相似點，就是REITs在上市的時候是以常規(guī)流程作為參考的，甚至在上市時還會附加一些新的條件，從整體上來說，亞洲的REITs發(fā)展模式比國際REITs發(fā)展模式更重視結構實體。

4  房地產投資信托發(fā)展模式國際比較的啟示

REITs發(fā)展模式在大面積引入亞洲國家之后，獲得了比較好的使用效果，其在國際房地產市場中的發(fā)展也不錯，促使這一結果出現的主要原因，可以歸功于REITs 產品特征和法律政策。當前，亞洲很多國家的房地產行業(yè)都引入了REITs發(fā)展模式，REITs也有了較強的可行性，在亞洲引入REITs的時候，可以借鑒一些國際優(yōu)秀的成功經驗，如今，在我國已經有很多家房地產企業(yè)成功上市，這也可以成為其余國家引入REITs模式的借鑒對象，一同進步。企業(yè)在引入REITs 的時候，其上市流程以及規(guī)則都是一樣的，并不需要太多的成本，有利于一些小微房地產企業(yè)實現可持續(xù)發(fā)展。與此同時，我國當前的房地產融資方式基本上都是以間接融資為核心的，這使得銀行成為了房地產企業(yè)的風險最大承擔者，一旦房地產企業(yè)發(fā)生了風險，承受最多的就是銀行，而REITs模式則可以大大降低房地產貸款風險，以更加直接的方式參與融資。

5  結語

房地產投資信托發(fā)展模式已經形成了國際模式和亞洲模式兩種，其在發(fā)展歷程、立法以及結構等方面都有著一定的區(qū)別，各個國家只有根據房地產行業(yè)的實際情況，來選擇適合的立法和結構，才能夠促進房地產事業(yè)的共同進步與發(fā)展，打造出各具特色的REITs發(fā)展模式，為房地產事業(yè)開辟出新的道路。

本文來源：《企業(yè)科技與發(fā)展》：http://m.xwlcp.cn/w/kj/21223.html