房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的稅務籌劃策略

受各方面因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)、銷售的資金壓力，會給企業(yè)造成很大的負擔，一些規(guī)模較小的開發(fā)商很可能陷入瓶頸，引發(fā)社會輿論問題。所以在這樣一種背景和趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身的精細化管理水平，就必須采取有力的措施，節(jié)約和控制成本，在稅金支出中，土地增值稅作為一項稅負高、稅率也較高的稅種，如何采取有力的措施對其進行籌劃，就顯得格外關鍵。

一、基本概述

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅的征收是我國一項關鍵性的稅收政策，始于上個世紀的90年代。國務院在1993年11月召開的第十二次常務會議當中就審議通過了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，要求對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物取得的收入征稅。1998年，在我國住房從實物化分配逐漸轉(zhuǎn)向貨幣化分配之后，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的土地增值稅也呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢；2003年我國重新調(diào)整了房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的相關稅務的征收要求，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅正式進入到預征階段；2007年國家稅務局頒布實施《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，強調(diào)從該年的2月1日起，將土地增值稅的征收比例調(diào)整為30%～60%，2022年結(jié)合最新修訂的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，我+了豐富的契機和空間。在具體推行新規(guī)新政的過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了盡可能規(guī)避稅收籌劃過程中面臨的風險和隱患，減輕企業(yè)稅負，擴大盈利空間，在項目全生命周期，會不斷調(diào)整相關籌劃策略。

我國之所以會出臺《土地增值稅暫行條例》主要目的在于進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序和土地使用，進一步實現(xiàn)對土地增值收益的合理協(xié)調(diào)。但是由于目前我國房地產(chǎn)市場整體下行，高額的預征稅率并不適合我國房地產(chǎn)行業(yè)如今的發(fā)展形勢。雖然土地增值稅是國家征收的重要稅種，也為地方的財政發(fā)展做出突出貢獻，但就目前行業(yè)現(xiàn)狀而言，適當?shù)亩悇栈I劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的稅務籌劃可用方法

就近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的實際籌劃情況來看，常用、可用的方法主要體現(xiàn)在這樣幾個方面，企業(yè)可以結(jié)合自身的實際情況進行選擇。

（一）明確土地增值稅的清算對象

房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅清算過程中，需要對相關對象進行明確，最新的征收政策中凡是通過國家相關部門審批通過的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如果是通過分期的方式進行開發(fā)的，需要單獨進行清算，如果開發(fā)項目當中同時存在住宅項目和非住宅項目，具體的增值額需要進行分別計算。除此之外，具體的清算對象包括整體轉(zhuǎn)讓但是還沒有完全竣工的房地產(chǎn)項目，已經(jīng)完成建設竣工和銷售的項目，直接轉(zhuǎn)讓出土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，取得房地產(chǎn)項目銷售許可證超過三年但是依然沒有進行銷售的項目，竣工之后沒有及時進行出售但是進行了轉(zhuǎn)讓，但是轉(zhuǎn)讓面積超出了整體可以銷售面積的85%。如此，規(guī)避了清算對象不明確所致的風險和隱患。

（二）確?？鄢椖?/span>計稅內(nèi)容的有效呈現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)由于業(yè)務流程以及內(nèi)容的呈現(xiàn)都比較復雜，在實際進行土地增值稅清算籌劃時，通常并不會采取單一的籌劃方式，而是結(jié)合項目建設施工過程中所涉及的多個業(yè)務類型以及不同的時間節(jié)點開展工作，啟動多種籌劃方式進行組合，將土地增值稅繳納成本盡可能控制至最低的范圍。但是在具體確定土地增值稅的具體扣除金額時，需要嚴格按照相關條款和政策要求，一一確認具體需要進行扣除的項目、費用金額以及細節(jié)，確保扣除項目金額計算的合理性以及正確性，對于缺少佐證的相關成本費用則不可扣除。

（三）合理利用各項稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算條件和實施過程都在逐漸細化，企業(yè)可以通過對最新土地增值稅優(yōu)惠政策的解讀，確保能夠在不同的時間節(jié)點以及各種減稅降費方式，來降低企業(yè)稅負。目前的土地增值稅清算政策對房地產(chǎn)企業(yè)的收入成本進行了更加全面的規(guī)定，特別是國家稅務總局福建省稅務局 福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳2019年第9號以及第12號公告后，按照《工程造價計稅成本標準》核定房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價成本，對無增值或明顯低增值項目土地增值稅降低預征率，解決了房產(chǎn)開發(fā)項目工程造價成本涉稅審核難、土地增值稅預征率與低增值甚至虧損項目不匹配造成預征過頭清算大額退稅等問題，在保證公平稅負的同時，增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵御經(jīng)營風險能力。合理利用各項稅收優(yōu)惠政策通過申請相關減免、降低預征率等方式實現(xiàn)減稅降費，確保企業(yè)資金的流動效應，盡可能降低企業(yè)整體所需要相關稅負。

三、A房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的稅務籌劃思路

（一）企業(yè)基本情況及稅務籌劃思路

A項目全案貨值5億元，為普通住宅、非普通住宅及非住宅這三種業(yè)態(tài)，非普宅業(yè)態(tài)面積占比48%，其中無償配建面積占比24%，非普宅業(yè)態(tài)面積占比22%，非住宅業(yè)態(tài)面積占比30%，全部為車位，截至目前全案簽約率68%，按照目前簽約情況，全案去化面積未能達到土增稅清算條件。同時由于非普宅部分存在較多正增值，造成項目預計清算土增稅達2200萬元，全案土增稅稅負率為5%。若要快速達到土增稅清算條件，則需加快車位去化：①車位降價快速去化；②與簽訂車位出租協(xié)議。同時，無償移交的配建房以其配建面積的實際建安成本，按規(guī)定補繳契稅后，并入其取得土地使用權(quán)所支付的金額，并全部在其開發(fā)的其他不同房地產(chǎn)類型中按規(guī)定分攤。

（二）稅務籌劃思路下的清算方案對比

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的稅務籌劃工作需要從整體著手，由于建設項目大多周期較長，如果單獨對某一個階段實施籌劃，很有可能會面臨各種風險和隱患。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在實際開展工作的過程中需要基于以往的經(jīng)驗和運營數(shù)據(jù)制定更為完善的工作系統(tǒng)，針對不同階段加強籌劃運作，提高籌劃的有效性。

A企業(yè)在原方案下尚未達到土增稅清算條件，若按照車位平均面積進行測算，需簽約較多車位才能達到土增稅清算條件，由于需簽約車位數(shù)量較多、總面積較大，若采用方案①降價銷售的形式會造成貨值貶損較多，故建議采用方案②簽訂車位出租協(xié)議，同時無償配建部分補繳契稅后，并入其取得土地使用權(quán)所支付的金額，并全部在其開發(fā)的其他不同房地產(chǎn)類型中按規(guī)定分攤，無償移交的配建房，不確認為土地增值稅銷售收入。地價抵減銷項從土地成本中扣除，扣除后土地成本在各業(yè)態(tài)間按可售面積分攤，地下一層車位面積按50%折算，地下二層車位面積按20%折算，該方案下土增稅清算金額為375萬元，稅負率由5%降低至2%，且車位貨值不貶損。

表1 A 企業(yè)清算方案對比表   

                                             （單位：萬元）

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務籌劃的主要保障與管控措施

針對土地增值稅清算過程中的稅務籌劃工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要采取一定的保障措施，確保稅務籌劃工作合法有效的開展，其主管稅務機關及其相關部門也應采取有效措施保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的組織開展。

（一）企業(yè)內(nèi)部生成的保障措施

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身而言，為合理地進行土地增值稅清算的稅務籌劃，需要落實這樣幾方面的保障： 

首先，提前布局，根據(jù)項目的實際情況申請預征率降低。相關部門需要結(jié)合項目的實際情況，做好階段性的設計和規(guī)劃，及時申請預征率降低。房地產(chǎn)企業(yè)需要及時加強對最新政策的解讀和研究，確保能夠把握行業(yè)方向和政策脈絡，及時把握預征率降低所帶來的種種機遇，合理規(guī)劃和籌劃企業(yè)稅收，確保企業(yè)能夠及時調(diào)控稅負成本，擴大收益空間，并且確?；I劃的過程中減少風險隱患；

其次，規(guī)范核算基礎。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，規(guī)范核算基礎對于做好稅務籌劃工作具有十分重要的意義，其需要做好摸底調(diào)查，及時建立清算檔案；把關銷售收入的確定標準，嚴格按照企業(yè)的項目開發(fā)及核算要求，嚴格按照房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的各項要求，對開發(fā)成本按照明細科目進行歸集或調(diào)整。良好的企業(yè)核算基礎是企業(yè)稅務籌劃的基石，在具體進行土地增值稅清算籌劃的過程中，不僅需要具備足夠的戰(zhàn)略意識，更要綜合考慮籌劃工作對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展所造成的一系列影響；在考慮到企業(yè)經(jīng)濟效益的同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要提升對成本管控的認知，意識到稅務籌劃對管控企業(yè)成本的重要意義；

最后，合理利用稅務政策。房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅清算的過程中，必須合理利用各項既定的稅務政策和要求?，F(xiàn)階段我國有關土地增值稅相關的法律法規(guī)當中，關于扣除項目的規(guī)定主要包括：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在前期開發(fā)過程中所涉及的各類費用，如管理費用、財務費用以及銷售費用等；第二，房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地使用權(quán)所需要支付的所有款項，包括過戶手續(xù)費以及獲得土地使用權(quán)所需要支付的價款；第三，房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的實際成本，如房產(chǎn)工程費用、土地征用費用、拆遷補償費用、間接開發(fā)費用以及基礎建設費用等；第四，房地產(chǎn)在進行項目銷售過程中所產(chǎn)生的各類稅金以及建設費用都需要計入管理費用當中，可以一道視作稅金進行扣除；第五，房地產(chǎn)企業(yè)針對第一種以及第二種情況所需要扣除的費用之和，更需要格外計算20%進行扣除。

（二）上級管理視角生成的管控措施

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管稅務機關，需要落實如下措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作得到有效管控：

首先，需要完善土地增值稅的相關立法。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算相關的稅務籌劃工作，還必須不斷推進土地增值稅立法，以此作為各項工作順利實施的有力保障?，F(xiàn)階段我國有關土地增值稅清算的法律法規(guī)主要是各種暫行的實施細則，而且各地方政府或稅務部門會根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，及時對規(guī)則內(nèi)容進行完善和補充：一方面，相關單位必須加快土地增值稅的立法進程，并將其提升至國家立法的層面；另一方面，由于不同地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)和項目建設情況存在較大的差異性，需要將土地增值稅清算的優(yōu)惠政策作出區(qū)分和差異化設計。相關部門需要在征求普遍意見的基礎上，減少因為稅收政策差異性所導致的矛盾以及沖突。

其次，需要提高房地產(chǎn)行業(yè)征稅群體的納稅依從度。一方面，相關單位需要構(gòu)建完善的土地增值稅評價系統(tǒng)，依托日常稅務管理工作中所具體獲取的業(yè)務信息，從金稅四期系統(tǒng)當中抽調(diào)納稅申報信息，打造專屬于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅評價指標系統(tǒng)，包括對各類優(yōu)惠政策能夠做到及時地感知和識別、扣除項目以及費用的設置、數(shù)額不同比例的增減等。通過系統(tǒng)評價可以及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅過程中表現(xiàn)出的疑點，進一步通過相差審查、電話核查以及評價約談等方式，對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅涉稅行為進行評估，就評估的結(jié)果以及最終確定的風險等級，對日常納稅管理工作的關鍵環(huán)節(jié)進行優(yōu)化，盡可能解決現(xiàn)階段存在的疏漏和不足；另一方面，對現(xiàn)有的納稅服務環(huán)境進行優(yōu)化。作為納稅機構(gòu)的工作人員，需要盡可能輔導房地產(chǎn)企業(yè)針對土地增值稅清算工作進行輔助和服務，引導其不斷提高辦稅水平，減少稅務管理機關和征稅對象在實際開展工作過程中有可能面臨的沖突和壓力，打造出良好的征稅服務環(huán)境。其一，對于稅務機關來說，其需要借助多種渠道來強化對房地產(chǎn)企業(yè)納稅知識的了解和認知，比如可以選擇通過組織培訓、短視頻講解等手段，不斷提高納稅對象對稅法的依從度，規(guī)避出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)最終出現(xiàn)逃稅的情況；其二，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為進行分類管理，如果企業(yè)的誠信級別較高，需要規(guī)范其發(fā)票開具和管理工作，增加納稅抽查的頻次，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅款的自覺性和及時性，確保能夠為這類企業(yè)提供更為便利的服務，打造綠色的納稅渠道，提高服務的便捷性以及個性。

最后，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收所涉及的相關部門加強管理環(huán)境的設計。一方面，相關單位彼此之間必須加強互動和交流，既要借助打造信息交流平臺的方式，來對沒有依法繳納增值稅的房地產(chǎn)企業(yè)進行制約，依托交流平臺，實現(xiàn)對稅務費用的監(jiān)督管理，努力提高相關工作開展效率和服務品質(zhì)。而且，因為土地增值稅的征收工作本身需要多個部門的參與和配合，比如稅務征收管理機關、金融機構(gòu)、發(fā)改委、城市建設部門以及資源主管部門等都需要參與其中。避免相關部門之間最終出現(xiàn)了信息孤島，由地方政府主導、做好協(xié)調(diào)，盡可能和其他部門之間構(gòu)建共享、協(xié)同的交流平臺，實對土地增值稅清算過程的全方位、全過程監(jiān)督；另一方面，必須加強對稅務中介機構(gòu)的管理和規(guī)范，因為稅務中介直接關系到納稅機關以及征稅對象，所以提高相關業(yè)務開展的規(guī)范性，對于優(yōu)化稅務監(jiān)督管理環(huán)境，十分關鍵。其一，需要記錄稅務服務工作表現(xiàn)良好的各類中介機構(gòu)和組織，盡可能在辦稅服務和咨詢方面提供多方面的幫助，針對稅務服務中介建立相應的激勵機制，盡可能幫助不熟悉土地增值稅征收政策的房地產(chǎn)企業(yè)能夠利用好相關政策以及優(yōu)惠措施；其二，做好有關房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算服務培訓，同時做好政策基礎的培訓以及有關違反稅法懲罰機制和措施的教育，讓中介可以在法律法規(guī)以及政策的要求下，確保稅收中介在維護法律法規(guī)的基礎上，維護廣大征稅對象的合法權(quán)益；其三，針對一些涉及違規(guī)操作的中介，需要進行嚴格的處罰，針對存在違規(guī)操作的中介必須予以嚴肅的處罰。舉例來說，可以將這類中介列入黑名單，甚至可以邀請相關媒體對其進行通報，與違規(guī)企業(yè)一同接受來自社會輿論的監(jiān)督，確保房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的土地增值稅清算以及籌劃工作能夠盡可能得到保障。

五、結(jié)語

綜上所述，由于我國稅收環(huán)境的調(diào)整和改變，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作帶來一定的難度和壓力，也對稅務籌劃工作提出更高的要求。在這一背景和趨勢之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在充分了解稅務籌劃壓力的基礎上，選擇合適的籌劃辦法，減少過程中風險出現(xiàn)的可能性，更減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負和壓力，增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵御經(jīng)營風險能力。與此同時主管稅務機關也應不斷增加相關措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作得到有效保障與管控。

文章來源：  《商業(yè)觀察》   http://m.xwlcp.cn/w/jg/125.html