商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨的問題及對策

 1 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨的問題
1.1 房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長過快 近幾年，我國的房地產(chǎn)信貸規(guī)模隨著房地產(chǎn)價格的飆升而大幅增加，遠高于其他行業(yè)貸款的增長速度。種種數(shù)據(jù)顯示，近年來房地產(chǎn)信貸占信貸總規(guī)模的比例呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長的態(tài)勢，這種過快增長意味著其中會有一部分是不謹慎的投機行為。在房地產(chǎn)市場的上行階段，一些還款能力較弱的投資者也會參與到房地產(chǎn)信貸市場中來；而一旦房價出現(xiàn)滑落，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險將會大大增加。而房地產(chǎn)貸款中的土地儲備貸款增速也非常迅猛，部分貸款不排除被地方政府挪作他用的可能性，市場價值的過分高估也埋下了風險隱患。由于大部分房地產(chǎn)貸款屬于中長期貸款，不可能在短期內(nèi)收回，而且房地產(chǎn)市場存在周期性波動，不確定因素較多，房地產(chǎn)信貸如此高速增長只會使銀行系統(tǒng)蘊藏的風險越來越大，一旦隱性風險暴露出來，將會給整個金融系統(tǒng)帶來不可估量的危機[1]。
1.2 房地產(chǎn)融資過分依賴銀行信貸 當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資還是以銀行信貸為主的單一融資格局。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款、自籌資金，還有定金及預(yù)付款等其他資金。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款，何況銀行信貸資金參與了地產(chǎn)商從土地儲備、交易到開發(fā)、銷售的整個流程。而股權(quán)融資、海外融資、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、等融資渠道，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模依然有限。據(jù)估算，我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債率在70%以上，房地產(chǎn)信貸資金在總?cè)谫Y額中的占比也已經(jīng)達到了70%。掘銀監(jiān)會和央行對全國30多個省市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資會直接來自銀行系統(tǒng)，而自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，其中大部分來自購房者的住房按揭貸款。如果首付比例按30%計算，企業(yè)自籌資金中大約有70%來自銀行貸款。其他資金（定金和預(yù)收款）中也有30%來自銀行貸款。若將施工企業(yè)摯資中來源于銀行貸款部分計算在內(nèi)，來源于銀行貸款的資金比例高達70%以上?？梢哉f，銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的整條資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴度明顯過高[2]。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險將會轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險。因此，面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。開發(fā)商如果過分依賴銀行信貸，市場一旦出現(xiàn)泡沫，危及的將是國家經(jīng)濟的安全。房地產(chǎn)融資對銀行信貸資金過度依賴的現(xiàn)狀，使我們有必要審慎思考一下，萬一房地產(chǎn)泡沫破滅發(fā)生在中國，會對我們的金融系統(tǒng)和國民經(jīng)濟造成怎樣的沖擊。
1.3 信貸管理內(nèi)控執(zhí)行不力 銀行內(nèi)部控制體系是指銀行為實現(xiàn)經(jīng)營目標，通過制定和實施一系列制度、程序和對風險進行事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機制。我國商業(yè)銀行的內(nèi)部控制體系相對于發(fā)達國家還比較落后，風險管理存在較大缺陷，甚至對其資產(chǎn)管理水平和資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)劣狀態(tài)都無法在貸款分類指標上準確、及時的反映，風險控制更無從談起。商業(yè)銀行在激烈的競爭環(huán)境下，將重要資源和精力放在了業(yè)務(wù)拓展上，過渡擴張資產(chǎn)規(guī)模，過于追求利潤率的增長，而對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風險和控制認識不足。銀行信貸管理內(nèi)控執(zhí)行不力主要表現(xiàn)在以下幾方面：首先，銀行管理層對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展缺少必要的整體規(guī)劃和方向把握，純粹是為了擴大市場占有份額而發(fā)展；其次，缺乏合理的、適合房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風險預(yù)警控制體系，或者在具體風險控制環(huán)節(jié)的設(shè)置上形同虛設(shè)，為了應(yīng)付上級監(jiān)管部門的檢查；再次，對房地產(chǎn)信貸人員，缺乏專業(yè)知識方面的培訓和指導，他們往往缺乏足夠風險控制經(jīng)驗和敏銳的市場分析能力，這就客觀上制約著房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。在房貸業(yè)務(wù)具體操作過程中，銀行內(nèi)控體系不完善往往導致各級業(yè)務(wù)審查不嚴格，對于明顯存在風險疑點的信息或資料，并沒有進行進一步細致的核實，只重于形式?？茖W、完整的風險度量指標體系建設(shè)不完善，導致業(yè)務(wù)經(jīng)驗少的信貸人員無法準確判斷和把握借款人的信用狀況和風險狀況，使貸前審查程序成了“形式主義”，貸后管理也漏洞頻頻，不按照正常的貸后檢查規(guī)則執(zhí)行客戶回訪工作，這就給開發(fā)商挪用信貸資金提供了機會。部分商業(yè)銀行甚至為追求利潤最大化，甚至不惜放寬審貸標準，如對借款人的信用狀況未能做到盡職調(diào)查，對抵押物或保證人的要求也有所降低等。未經(jīng)細致嚴格地審查而放出房地產(chǎn)貸款往往風險巨大?？傊?，國內(nèi)商業(yè)銀行尚未有效建立以風險防范為核心的長效機制，致使存量不良貸款還沒有完全化解，新的風險又不斷出現(xiàn)。銀行系統(tǒng)內(nèi)控不力已成為房地產(chǎn)信貸不良資產(chǎn)產(chǎn)生的罪魁禍首。我國銀行業(yè)的內(nèi)部控制制度還有待于進一步的加強和完善，特別是“審貸分離”制度的完善，以期有效防范房地產(chǎn)信貸風險。
1.4 銀行同業(yè)競爭無序 在銀行業(yè)充分競爭的時代，房地產(chǎn)信貸和融資業(yè)務(wù)在各銀行的業(yè)務(wù)中都占有非常重要的地位，銀行間的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象也較嚴重[3]。因此，為了爭奪房地產(chǎn)信貸市場份額，各家銀行在提高服務(wù)質(zhì)量、簡化信貸手續(xù)、增加信貸投入等方面都加大了力度，并不惜采取各種各樣的優(yōu)惠措施，使得同業(yè)競爭只趨激烈，甚至出現(xiàn)惡性競爭的態(tài)勢。有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產(chǎn)公司和收入較為穩(wěn)定的個人客戶，不惜放寬貸款條件、縮短風險審查環(huán)節(jié)，有些做法甚至嚴重違反了國家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定，帶來了巨大潛在風險，例如向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款、變相提高個人貸款成數(shù)等。甚至有些銀行的房地產(chǎn)信貸部門為追求盈利，超規(guī)模發(fā)放貸款，不監(jiān)督信貸資金使用，導致大量房地產(chǎn)信貸資金用于補充企業(yè)流動資金及購置其他固定資產(chǎn)，有的甚至默許信貸資金流入資本市場。一些小型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開展較晚，資金來源少，在資本會嚴重不足且不到位的情況下盲目擴充房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。銀行間的過度競爭或不正當競爭，會使得房地產(chǎn)信貸市場產(chǎn)生“劣幣驅(qū)逐良幣”的擠出效應(yīng)，迫使部分原想規(guī)范經(jīng)營的商業(yè)銀行把經(jīng)營重點放在信貸營銷而非信貸管理上，加劇了信貸風險。
1.5 信息不對稱 信息不對稱是房地產(chǎn)信貸風險產(chǎn)生的另一主要原因[4]。所謂“信息不對稱”，是指在訂立契約時，參與人一方擁有的私人信息另外一方不知道且無法驗證。信息不對稱分為兩類，一類是事前的信息不對稱，指交易之前賣者不知道買者知道的信息，這容易導致“逆向選擇”的發(fā)生。第二類是事后的信息不對稱，指簽訂合同后買者的違約行為，這是產(chǎn)生“道德風險”的主要原因。在房地產(chǎn)信貸市場上，銀行和貸款人是交易的雙方。目前，我國社會信用體系及個人征信系統(tǒng)建設(shè)不健全，導致信貸主體雙方對授信所必需的信息在數(shù)量和質(zhì)量上都存在很大差異。貸款人對自身的風險程度有比較清醒缺乏必要的監(jiān)督、調(diào)查、驗證、和法律途徑獲得對等真實的信法對借款人的信用質(zhì)量、風險類型和資金償率做出準確判斷。貸款人為了從銀行順利貸到更多款項，故意隱瞞對自己不利的虛假信息，這樣作為外部人的銀行就無法準確判斷貸款人大小。在這種情況下，銀行很可能會通過提高貸款利率來減少未來可能的損失，結(jié)果是那些風險小但還貸可能性大的申請者放棄貸款，而風險大的貸款者會繼續(xù)選擇申請貸款。信貸市場上出現(xiàn)了信譽低的客戶驅(qū)逐信譽優(yōu)良客戶的現(xiàn)象，也就是“逆向選擇”?！澳嫦蜻x擇”的發(fā)生會增加銀行因信息不對稱而產(chǎn)生的信息成本，也造成貸款違約風險的增加。在貸款人取得貸款后，銀行對借款資金的實際使用情況、投資項目執(zhí)行的風險和實際收益情況的了解肯定少于借款人，同時受到信貸人員的經(jīng)驗素質(zhì)和事后監(jiān)督成本等因素的制約，銀行可能無法及時追蹤借款人的貸款使用情況。于是，貸款人就會有機可乘，“道德風險”隨時可能發(fā)生。發(fā)生“道德風險”的情況有很多種，如由于經(jīng)營不善導致工程項目沒有完成，房地產(chǎn)商可能會采用破產(chǎn)等手段逃避銀行債務(wù)；再如房地產(chǎn)商可能私下違反貸款合同，改變資金的用途，轉(zhuǎn)投收益更高的項目，這無形中就增加了銀行的風險。
2 解決商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨問題的對策
2.1 加強商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度 從目前的情況來看，銀監(jiān)會已經(jīng)越來越意識到房地產(chǎn)貸款金融安全的重要性，對商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的檢查力度也在逐漸加強，確保調(diào)控政策嚴格執(zhí)行。比如對開發(fā)貸款，要求商業(yè)銀行實行名單式管理，加強對開發(fā)商資本充足率和自有資金的審查標準；要求提高押品標準；動態(tài)控制貸款成數(shù)，貸款總額不得超過在建工程的50%；對于住房銷售合同資金要實行封閉管理，根據(jù)銷售進度，按比例歸還開發(fā)貸款等。銀監(jiān)會應(yīng)當繼續(xù)加強對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的檢查力度，加大房地產(chǎn)違規(guī)信貸模式的稽核力度，建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風險狀況定期通報制度，定期對房地產(chǎn)信貸操作和業(yè)務(wù)狀況進行檢查，并將貸款合規(guī)性和風險管理的有效性納為其現(xiàn)場檢查的重要內(nèi)容。對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)經(jīng)營和信貸政策執(zhí)行松動等問題，銀監(jiān)會應(yīng)當進行必要的查處，情節(jié)嚴重的，應(yīng)在媒體公開披露并依法實施業(yè)務(wù)叫停。另外，需盡快落實銀行管理人員問責制，建立官員責權(quán)對等機制，這將有助于規(guī)范銀行管理人員的職務(wù)行為，對防范信貸風險起到積極的作用。只有將房地產(chǎn)違規(guī)信貸成本拉升到超過商業(yè)銀行邊際收益的高度上來，監(jiān)管原則和調(diào)控政策才能得到充分的執(zhí)行。
2.2 增強各類政策措施的協(xié)同效應(yīng) 政府相關(guān)部門應(yīng)當協(xié)調(diào)運用金融政策、土地政策和稅收政策，掌握好調(diào)控的力度、節(jié)奏和時機，發(fā)揮其對調(diào)控房地產(chǎn)信貸市場的協(xié)同作用。具體而言，應(yīng)建立對房地產(chǎn)評估公司、保險公司、擔保公司及信用評價等中介機構(gòu)的準入標準。改進房地產(chǎn)項目資本金認繳和監(jiān)管程序，規(guī)范土地儲備中心的資金運作。政府應(yīng)建立完善在建工程抵押登記制度，以確保商業(yè)銀行債權(quán)的完整性。另外，應(yīng)及時完善有關(guān)抑制個人住房投機行為，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的金融配套政策措施。最后，應(yīng)當從交易環(huán)節(jié)入手，規(guī)定境外非居民機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買商品房時，必須以其真實的辦公或居住為目的，禁止在境內(nèi)進行房地產(chǎn)炒作。
2.3 健全房地產(chǎn)信貸相關(guān)法律法規(guī) 首先，要以《商業(yè)銀行法》的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，盡快出臺保障商業(yè)銀行實行住房按揭抵押貸款安全的配套法律法規(guī)，明確個人住房按揭貸款各方當事人的權(quán)利和義務(wù)，增強各方當事人對各自違規(guī)行為所產(chǎn)生不良后果的可預(yù)見性。其次，要努力建立按揭住房抵押登記、按揭貸款追償、按揭住房控制和處置變現(xiàn)的“綠色通道”，保障商業(yè)銀行在貸款發(fā)生違約形成不良后，能及時按照貸前約定的手段處置抵押物；同時，應(yīng)積極消除最高人民法院有關(guān)借款人抵押房屋處置的新規(guī)定給銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展帶來的障礙，切實研究和解決在新規(guī)定下維護銀行主張個人住房按揭貸款權(quán)力的具體措施，最大限度地降低銀行處置個人按揭貸款住房的成本，減少銀行的貸款損失。最后，要盡快制定《信用法》，建立個人破產(chǎn)制度，統(tǒng)一全社會的信用評價與管理標準，引導人們樹立和強化信用觀念，加大對非信用行為的制裁力度，以促進全社會良好信用文化的形成和信用體系的建立。
隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加強以及當自訂通貨膨脹壓力的加大，商業(yè)銀行面臨的不確定因素也在增加。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的潛在風險會隨著交易量和房價的閂趨回落逐漸顯現(xiàn)出來，甚至有可能引發(fā)嚴重的系統(tǒng)性風險。政府應(yīng)采取一定的措施規(guī)避風險，加大銀行信貸資會等的流向渠道監(jiān)控，規(guī)范化、分層次提高提高房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻，適度抑制過剩流動性向房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域的盲目涌入，抑制地產(chǎn)泡沫。商業(yè)銀行也不能因有風險存在就放棄對房地產(chǎn)信貸收益的追求。目前，國內(nèi)銀行應(yīng)該做的就是轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營思路，以嚴格要求和合規(guī)經(jīng)營為原則，繼續(xù)推進房地產(chǎn)行業(yè)金融鏈條的精細化管理，力求實現(xiàn)精細化管理下的分層次、差別化的房地產(chǎn)金融服務(wù)。