火車站商圈開發(fā)思路實證研究-經(jīng)濟(jì)論文

人流的聚集是商圈發(fā)展的主要條件，其為商圈發(fā)展帶來了必要的資金流和信息流。這是火車站商圈開發(fā)較其他區(qū)域開發(fā)的一個天生優(yōu)勢，然而正因為這種天生優(yōu)勢的存在，我國較多的火車站商圈都有著一種自然發(fā)展、自發(fā)形成的軌跡，缺乏規(guī)劃、經(jīng)營環(huán)境混亂、消費層次低、形象惡劣，盡管存在著大量的人流，但絕大多數(shù)旅客對火車站周邊的商品、服務(wù)避而遠(yuǎn)之。這是我國當(dāng)前火車站商圈發(fā)展的一個常見的畸態(tài)現(xiàn)象，更是對如此巨大的人流財富的浪費，因此，解決好火車站人流帶來的資金流、信息流的高效利用，重塑客流對火車站商圈的信心，深度挖掘火車站商圈的掩藏的巨大財富是當(dāng)前城市發(fā)展的一大要務(wù)、對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、和城市形象塑造具有著重大的意義。
典型案例分析
鄭州火車站商圈
簡介：鄭州火車站客流量全國第二、貨流量全國第一，2004年以來，火車站周邊的批發(fā)市場的急劇膨脹，尤以服裝經(jīng)營面積增加最多。5年前鄭州火車站地區(qū)的服裝零售額占到全市零售總額的50%左右，而現(xiàn)在這一比例已下降到10%。雖然從零售量上看還是增加的，但零售所占份額在不斷下降。這清楚地表明，火車站商圈已進(jìn)入了一個以批發(fā)為主的時期。來這里批發(fā)的商戶來源很廣，不僅省內(nèi)十幾個地市的商戶長年包長途車來這里，周邊省份如河北、山西、陜西、湖北、安徽也有不少商戶選擇來鄭州進(jìn)貨。
亮點：（1）由于服裝批發(fā)具有易搬運、交易量大的特點，適合火車運輸，鄭州火車站周邊服裝批發(fā)市場的建立，依托鄭州獨特的地理優(yōu)勢，不但使服裝批發(fā)成本大大降低，而且還增加了貨物的運轉(zhuǎn)速度。（2）銀基商貿(mào)城良好的品牌形象和全國第三的規(guī)模，是其吸引周邊省份客戶的重要因素。（3）銀基相比較周邊省份批發(fā)市場具有較好的經(jīng)營環(huán)境和基礎(chǔ)配套設(shè)施。（4）普遍實行的買斷制是吸引遠(yuǎn)方客戶的有一重要因素。（5）本地服裝加工產(chǎn)業(yè)與服裝批發(fā)產(chǎn)業(yè)互相支持。（6）巨大的人流和高額的租金能夠吸引投資商。
缺陷：同種業(yè)態(tài)的過度發(fā)展，可能會導(dǎo)致惡性競爭。
上海南站商圈
簡介：上海南站作為適應(yīng)21世紀(jì)的標(biāo)志性建筑，是上海鐵路樞紐規(guī)劃的南大門，也是上海市規(guī)劃的重要對外交通樞紐，和市內(nèi)換乘樞紐。鐵路上海南站的建設(shè)和開發(fā)，是徐匯區(qū)發(fā)展史上的又一重大機(jī)遇，是徐匯區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市一流城區(qū)的重要組成部分。為把該地區(qū)建設(shè)成為徐匯區(qū)新的人流、物流、資金流、信息流的集散樞紐，進(jìn)而推動上海及徐匯經(jīng)濟(jì)和社會的新一輪發(fā)展。
亮點：上海南站規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想：1、世紀(jì)之作，要把傳統(tǒng)鐵路客運為主的車站地區(qū)建成世界級城市的重要組成部分和標(biāo)志性地區(qū)，要充分考慮傳統(tǒng)鐵路客運模式與現(xiàn)代高速客運模式的結(jié)合；集一流交通、一流生態(tài)、一流購物、一流休閑旅游、一流居住、一流海派文化為一體，形成多層次、多視角、多品位人文環(huán)境，成為上海民俗文化和現(xiàn)代氣息的典型縮影。2、整體開發(fā)，軌道、車站、廣場和周邊地區(qū)是一個有機(jī)和諧的整體，需要共同建設(shè)和開發(fā)。3、分段實施，車站地區(qū)的開發(fā)建設(shè)是一個過程，一般需要15~20年。因此，整體規(guī)劃、分步實施應(yīng)該成為上海南站地區(qū)的規(guī)劃建設(shè)的重要指導(dǎo)思想。4、模式定位，上海南站地區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，需要依托對車站和道路交通的大規(guī)模投入優(yōu)勢，把這些固定資產(chǎn)作為經(jīng)營的資本，充分挖掘其潛能，打造候鳥型生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，形成獨特的區(qū)域競爭能力。
其理論依據(jù)：第一，規(guī)劃是降低社會成本的最根本的手段，在規(guī)劃時應(yīng)當(dāng)將投資者效益最大化作為規(guī)劃的起點，因為規(guī)劃是組織協(xié)調(diào)社會各方合理分擔(dān)社會成本的重要方式；第二，要把政府管理目標(biāo)直接轉(zhuǎn)化為社會成本的降低，政府應(yīng)當(dāng)考慮財政對綠化及市政的投入，能夠帶給投資者什么實惠；第三，上海南站地區(qū)為21世紀(jì)的強(qiáng)者提供了一個平臺，通過規(guī)劃讓人看到前景，通過招標(biāo)，讓最優(yōu)秀的投資者來這里創(chuàng)造最杰出的作品。
缺陷：上海南站現(xiàn)尚處規(guī)劃建設(shè)階段，因此缺陷尚未顯現(xiàn)
廈門富山火車站商圈
簡介：幾年前的廈門火車站環(huán)境臟亂差，商業(yè)氛圍不濃；近年來，經(jīng)過廈門市政府斥巨資改造周邊環(huán)境，目前，廈門火車站——富山商圈擁有購物中心、大型綜合超市(大賣場)、主題百貨、家居百貨、專業(yè)店等各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)；商業(yè)建筑面積已超過20萬平方米，預(yù)計在未來幾年內(nèi)將達(dá)到50萬平方米。廈門火車站——富山商圈已成為僅次于中山路商業(yè)街的廈門又一個商業(yè)中心，其銷售額在全市社會消費品零售總額。預(yù)計到2009年，隨著梧村汽車站改擴(kuò)建、羅賓森廣場、世貿(mào)廣場二期等幾大重點項目的逐步完工，火車站－富山商業(yè)圈將全面建成。
亮點：1、2002年，改建火車站及周邊配套設(shè)施，鐵路系統(tǒng)及廈門市政府斥巨資2000萬元改建火車站，在原有基礎(chǔ)上對門庭、行包房進(jìn)行改造并新建第二出站口及售票大廳等；同時對沿街破舊店面進(jìn)行整體拆除，重新規(guī)劃后興建。2、2004年改建汽車站，廈門市政府投資4億元改擴(kuò)建梧村汽車站，主要建設(shè)梧村汽車站、地下商業(yè)步行街、公寓。塔樓三大部分屆時，梧村汽車站日發(fā)送旅客將達(dá)2萬人次。3、廈門火車站地處市中心，擁堵的交通限制了有車一族及高消費階層前來購物。對此，有關(guān)部門采取措施改善交通狀況，改建與廈禾路平行的湖濱南路、貫通禾祥西路、擴(kuò)建廈禾路為六車道的城市一級主干道等。2004年，廈門投資548萬元進(jìn)行廈禾路上富山轉(zhuǎn)盤的改造工作。4、而對停車難的問題，不僅政府全力解決，一些大型購物商場也修建了大量的停車位。5、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門世貿(mào)商城成功地吸引沃爾瑪、巴黎春天百貨及眾多特色單體店入駐，徹底改變了以往商圈經(jīng)營結(jié)構(gòu)單一、經(jīng)營檔次偏低的狀況，提高了商圈的誠信度，增加了人氣，提升了商圈的商業(yè)氛圍。6、商家扎堆會產(chǎn)生群聚效應(yīng)。