從稅負(fù)的角度分析2010年房產(chǎn)改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

一  2010年房地產(chǎn)改革背景及稅負(fù)相關(guān)計(jì)算方法介紹

1 2010年房地產(chǎn)改革背景介紹

2009年，房地產(chǎn)商品房成交量同比增長(zhǎng)50%，商品住宅增長(zhǎng)也達(dá)到了50%多，2008年這兩個(gè)指標(biāo)都是同比負(fù)增長(zhǎng)20%左右，所以可以看出2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆水平。房?jī)r(jià)角度已經(jīng)不需要細(xì)算了，成交量同比增長(zhǎng)大約50%。無論是商品房還是商品住宅，成交金額都是80%、90%多的增長(zhǎng)，接近翻番。如果從幾個(gè)一線城市商品住宅成交均價(jià)來看，北京、上海、深圳商品住房成交均價(jià)漲幅都在50%以上。從土地的市場(chǎng)情況來看，地王在全國(guó)遍地開花，接連不斷。2009年全國(guó)大中城市土地出讓收益與2008年相比同比翻番，土地市場(chǎng)2009年可以用火爆來形容。

為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。在過去的2010年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控：其中經(jīng)濟(jì)手段包括不斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，如全國(guó)范圍內(nèi)提高首次購(gòu)房和二套住房的首付比例和利率，停止對(duì)家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭購(gòu)房套數(shù)、限制外地人購(gòu)房貸款，以問責(zé)省級(jí)政府和力促地方政府及各部委出臺(tái)配套措施的方式抓落實(shí)等。本文在分析比較典型房地產(chǎn)上市公司2010年稅負(fù)的基礎(chǔ)上，考查2010年相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

2 稅收負(fù)擔(dān)相關(guān)計(jì)算方法介紹

我們 通過比較房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)，可以分析出房地產(chǎn)行業(yè)的行情。房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)在政策不變或變化較小的條件下增長(zhǎng)較快，說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，反之則說明房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下滑等情況。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主要涉及的稅負(fù)為營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅以及代扣代繳的個(gè)人所得稅等。房地產(chǎn)公司稅負(fù)中，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅所占比例最大，而本文的數(shù)據(jù)資料均來源于房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表，有些企業(yè)無法從報(bào)表中直接得到土地增值稅等稅種，考慮到土地增值稅同營(yíng)業(yè)稅等都計(jì)入了營(yíng)業(yè)稅金及附加，因此可以綜合考慮營(yíng)業(yè)稅金及附加負(fù)擔(dān)率來考查企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅同土地增值稅等稅種的負(fù)擔(dān)。因此本文主要分析計(jì)算營(yíng)業(yè)稅金及負(fù)擔(dān)率、所得稅稅負(fù)（企業(yè)所得稅）、總體稅負(fù)及各季度實(shí)納稅額。

各項(xiàng)稅收負(fù)擔(dān)計(jì)算公式為：

企業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加負(fù)擔(dān)率=企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅/企業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的收入*100%

企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率=企業(yè)繳納所得稅/企業(yè)所得（實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)）*100%

企業(yè)總體負(fù)擔(dān)率=企業(yè)繳納的各種稅額/企業(yè)收入總額*100%

 二 典型房地產(chǎn)上市公司稅負(fù)分析

本文選取典型的房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行分析，由于大部分房地產(chǎn)商2010年的財(cái)務(wù)報(bào)告年度報(bào)告還沒有報(bào)出，因此對(duì)2010年前三季度的報(bào)告進(jìn)行分析。另外，本文資料均來源于上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，由于房地產(chǎn)公司的主要稅種為土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，該三種稅并不是均按年繳納，在財(cái)務(wù)報(bào)表中無法準(zhǔn)確得出企業(yè)在一年中應(yīng)納稅總額，因此本文將總稅額大約等于營(yíng)業(yè)稅金及附加同企業(yè)所得稅之和。

1 保利地產(chǎn)

  保利房地產(chǎn)股份有限公司成立于1992年，是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首。2009年，公司品牌價(jià)值達(dá)90.23億元，為中國(guó)房地產(chǎn)"成長(zhǎng)力領(lǐng)航品牌"。                                                     

單位：萬元

2008年?duì)I業(yè)稅金及附加負(fù)擔(dān)率=154,595.99/1,551,505.04*100%=9.96%

2009年?duì)I業(yè)稅金及附加負(fù)擔(dān)率=253,642.77/2,298,292.15*100%=11.04%

2008企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率= 97,961.32/402,328.48*100%=24.35%

2009企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率=137,132.02/537,904.74*100%=25.49%

2008總體稅收負(fù)擔(dān)率=252,557.31/1,551,990.10 *100%=16.27%

2009總體稅收負(fù)擔(dān)率=390,774.79/2,298,660.76 *100%=17.00%

2009年總納稅額較2008年增加746,670.66萬元。

2008年平均各季度納稅額=252,557.31/4=63,139.33萬元

2009年平均各季度納稅額=390,774.79/4=97,693.70萬元

按照上述計(jì)算方法，得出2010年前三季度保利地產(chǎn)稅負(fù)情況：

                                                        單位：萬元

通過上述計(jì)算分析中可知2010年前半年相對(duì)于2009年總體稅負(fù)是下降的，尤其是2010年第三季降幅更大。說明在2010年的該企業(yè)前三季度營(yíng)業(yè)收入相對(duì)于2009年是減少的。

2 萬科地產(chǎn)

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。

                                                            單位  萬元

通過上述計(jì)算分析可知，2010年的前三季度稅負(fù)相對(duì)于2009年是減少的，同時(shí)說明營(yíng)業(yè)收入較2009年降低。

3 萬通地產(chǎn)

萬通地產(chǎn)（北京萬通地產(chǎn)股份有限公司）是在上海證券交易所掛牌交易的A股上市公司，總股本為5.07億股。截至2008年9月30日，總資產(chǎn)為83.82億元，凈資產(chǎn)為26.32億元。

                                                              單位：萬元

萬通地產(chǎn)在2010年前三季度總體來看，相對(duì)于2009稅負(fù)也是下降的，說明該企業(yè)在2010年前三季度的營(yíng)業(yè)收入較2009年減少。

4 招商地產(chǎn)

                                                          單位：萬元

從表格中計(jì)算結(jié)果可以看出，2010年第三季度的稅負(fù)相對(duì)于2009年降幅最大，2010上半年稅負(fù)較2009年稍微增長(zhǎng)，說明2010年前半年企業(yè)同2009年上半年企業(yè)行情基本持平，第三季度營(yíng)業(yè)收入下降較多。

5 中江地產(chǎn)

借助江中集團(tuán)良好的公眾聲譽(yù)和社會(huì)資源，秉承“用心做藥，用愛筑巢”的經(jīng)營(yíng)理念，江中集團(tuán)成立了以房地產(chǎn)開發(fā)、批發(fā)、零售為主營(yíng)業(yè)務(wù)的中江地產(chǎn)。

                                                           單位：萬元

該企業(yè)稅負(fù)2009年比2008年減少，2010年前三季度較2009年仍然減少，說明2010年較2009年企業(yè)營(yíng)業(yè)收入呈下降趨勢(shì)。

6 中糧地產(chǎn)

依托中糧集團(tuán)的強(qiáng)力支持，建立中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)的平臺(tái)，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，使中糧地產(chǎn)成為具有品牌優(yōu)勢(shì)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。

                                                         單位：萬元

中糧集團(tuán)在2010年前三季度相對(duì)于2009年稅負(fù)仍然是下降的，說明該企業(yè)在2010年前三季度總體經(jīng)營(yíng)情況較2009年是下降的。

三 總結(jié)

以上計(jì)算分析可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加負(fù)擔(dān)率平均在10%左右，所得稅負(fù)擔(dān)率在25%左右，總體稅收負(fù)擔(dān)率在15%左右?？紤]到成本等相關(guān)因素，房地產(chǎn)行業(yè)總體稅負(fù)偏輕，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)易轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，變相增加房?jī)r(jià)，因此不易提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。若要抑制房?jī)r(jià)，控制需求，應(yīng)當(dāng)從房產(chǎn)稅角度出發(fā)，提高房產(chǎn)保值成本。

本文通過以上6家典型房地產(chǎn)上市公司的稅負(fù)分析，可以看出2009年房地產(chǎn)稅負(fù)比2008年增加幅度很大，主要原因是2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火爆，行情較好。2010年前三季度稅負(fù)較2009年各季度平均稅負(fù)減少較多，我們可以得出2010年政府制定的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策對(duì)2010年前三季度是有效的，行業(yè)水平略低于2009年。然而，眾所周知2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)在第四季度強(qiáng)勢(shì)反彈，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速，大大出乎人們的預(yù)料。說明2010年國(guó)家頒布的政策以不能滿足目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家應(yīng)加大力度穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出更加有效的政策。在2011年初，各大城市相繼推出限購(gòu)令，國(guó)家頒布“國(guó)八條”，通過一個(gè)多月的觀察可以看出，2011年初推出的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制力是很大的，可以暫時(shí)壓制住房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，政策措施的水平與效果仍有待觀察。