我國的高房價的成因分析

近幾年來，中國城市房價“一路高歌”，引起了社會的廣泛關注。2004年，全國商品住宅平均銷售價格為2758元/平方米，2005年為2820元/平方米，2006年為3199元/平方米，2008年為3882元/平方米，2009年為4658元/平方米，2010年為5107元/平方米。較2009年上漲8.8%，從2010年前三季度的總體情況來看，雖然政府絞盡腦汁，對房產(chǎn)市場不斷加大宏觀調(diào)控力度，出臺了“新國十條”，但房價仍然 升升不息。面對地產(chǎn)大佬們頻頻拋出的“房價上漲論”，社會公眾的不安心理越發(fā)凸顯。高房價問題的利益復雜性也讓政府左右為難。房價為什么會一路攀升，如何調(diào)控房價，使之有利于促進經(jīng)濟發(fā)展，提高人民群眾的生活水平，是當前擺在政府及其有關職能部門面前一項重大而又現(xiàn)實的課題。

一、商品房和經(jīng)濟適用房的房價差異不明顯

我國的住房可以分為兩類，商品房和經(jīng)濟適用房，現(xiàn)以該分類來分析我國的高房價問題。如下圖所示，供給曲線1和需求曲線1為對應的商品房，而供給曲線2和需求曲線2為對應的經(jīng)濟適用房。如圖所示，商品房在P1和Q1時達到均衡，經(jīng)濟適用房在P2和Q2處達到均衡。然而，我國的房地產(chǎn)市場為寡頭壟斷市場，少數(shù)幾個大的房地產(chǎn)商控制了我國的大部份房地產(chǎn)的開發(fā)，這些廠商有一定的定價權，為了實現(xiàn)得潤最大化，他們并不會生產(chǎn)均衡產(chǎn)量處的住房量。如下圖所示，他們在P4和Q4處，以及P3和Q3處生產(chǎn)相應的住房量。

然而，本人認為影響我國高房價的原因還在于下述所說的。住房市場的分類，產(chǎn)生了兩種的不同住房價格，然而，商品房和經(jīng)濟適用房房價差異不明顯推進了我國的房價的快速上漲（如圖所示P3和P4的差異不明顯）。這種差異不明顯將直接導致人們過多的追逐商品房，從而導致過量的需求，其理由如下：

經(jīng)濟房無論從地理位置還是從設計以及裝修方面講都與商品房存在極大的差異。從初始出發(fā)點考慮，商品房是為了解決那些相對高收入又對住房又有強烈需求的人而推出的，這些人對商品房存在實際的需求能力。而經(jīng)濟房自然是為了解決那些相對低收入而又對住房有強烈需求的人們而推出的，這些人群對經(jīng)濟房存在實際上的需求能力。然而他們的價格卻相差不是特別大，這就使得原本對經(jīng)濟房有實際需求能力的人群轉向?qū)ι唐贩康男枨螅ㄋ麄儾⒉徽嬲哂袑嶋H上的需求能力），自然而然地使得他們更趨向于買商品房。因為那些原本只能買得起經(jīng)濟適用房的家庭，現(xiàn)在一定會勒緊褲腰帶或從銀行貸款去買商品房。原因在于這兩種房價差異不是很大的情況下，他們自然更偏好于商品房，這能使他們有更好的生活環(huán)境，能給他們產(chǎn)生更大的效用。他們只需再多付出一點點努力、多付出一點點成本就能得到到更好居住環(huán)境。在這種情況下，那些對經(jīng)濟房有實際需求能力的人群，以及那些徘徊于買商品房還是買經(jīng)濟適用房的人們，最后都將選擇買商品房，以獲得更大的滿足感。由于這兩種房價的差異非常的小，就導致了社會上幾乎只存在對商品房的需求。在這種情況下，市場上大多數(shù)人們對商品房的強烈追逐加劇了對商品房的需求。供給的減少以及需求的增加，這兩種力量的共同作用最終導致了我國現(xiàn)階段的高房價。

還需指出的的，商品房和經(jīng)濟適用房的房價差異過小不在于商品房的房價太低，而在于經(jīng)濟適用房的房價太高了，這產(chǎn)生的后果不僅使我國的房價處在高位，更重要的是使人們的生活滿足感大打折扣， 使人們的福利受到嚴重損害。因為，那些只對經(jīng)濟房有實際需求的人們來說，他們?yōu)榱俗分鹕唐贩浚@然在這種情況下，他們應該也必需這樣做）就必然付出額外的努力、額外的成本也就產(chǎn)生了一大批房奴，他們的生活在很大程度不在是享受性，而是被動的，整個人生目標只為了一套房而奮斗。這也給了政府一些啟示，如果能拉大商品房與經(jīng)濟房的房價差距，當然應該是大幅度降低經(jīng)濟適用房的價格拉大差距，能在一定程度上能減輕我國目前高房價的壓力，對平穩(wěn)房價有一定的促進作用，也能提高人們的生活滿足感以及整個社會的福利水平。這也是政府解決我國目前高房價的一個有利措施，也可能比其他措施更能收到明顯的效果。

二、利率上調(diào)對房地產(chǎn)價格影響不明顯

作為房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中的一個外生變量，利率是影響房地產(chǎn)價格波動的重要因素，利率杠桿具有靈活性 有償性、間接性的特點。從理論上看，短期內(nèi)房價的變化與利率的變化呈正向相關關系，長期內(nèi)房價的變化與利率的變化呈負向相關關系 。然而，從2004至今，中國利率上調(diào)對房地產(chǎn)價格影響不明顯，隨著利率的上調(diào)，利率與房地產(chǎn)價格并沒有呈現(xiàn)出應有的負相關關系。其間，加息次數(shù)越來越頻繁，間隔時間越來越短，但未取得明顯的效果。這使得利率政策的失效，利率杠桿未能對調(diào)節(jié)房價產(chǎn)生積極的作用，這也導致了現(xiàn)在的高房價。利率對房地產(chǎn)價格不明顯的原因主要在于以下幾方面:

 1.利率政策調(diào)控的效應存在時間的滯后性。由于利率政策并不能直接作用于房地產(chǎn)價格市場，其對房價的影響是需要通過多種間接的方式傳導到房價上的，其影響效應存在一定的時間滯后性,比如在 2007年政府通過貨幣政策的調(diào)控，頻繁加息，房地產(chǎn)價格卻是一反常態(tài)的持續(xù)上漲，調(diào)控效果不明顯，但是利率的變動決定了房地產(chǎn)價格的長期趨勢，2008 年房價的下跌在很大程度上是由前期不斷加息而導致的結果。這種狀況是由利率政策的時滯性和利率政策效果的。逐漸累積遞增性決定的。

2.房地產(chǎn)價格的成本構成中，資金成本所占比重不大。利率政策是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的重要工具，但是由于房價不是利率單因素控制的，所以單純的利率政策并不能起到明顯的房地產(chǎn)調(diào)控作用。比如，目前土地價格構成了住宅成本的主要部分，在商品房銷售價格中占據(jù)較大比重，是導致房價持續(xù)上升的主要原因之一，這種狀況在短期內(nèi)很難通過利率的調(diào)控來起到調(diào)整作用。

3.房地產(chǎn)市場供求雙方均受利率政策的影響。貸款利率的上調(diào)將同時作用于房地產(chǎn)市場供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產(chǎn)價格。在中國，一方面貸款利率上調(diào)，借貸成本上升，房地產(chǎn)供給減少，房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)價格變化受供求力量對比影響方向不明確；另一方面中國的利率調(diào)整在短期內(nèi)對需求的影響并不明顯，中國人剛性的購房需求對小幅加息政策反應不敏感，因此在小幅加息面前，需求變動不大而供給減少，房地產(chǎn)價格上升也就不足為奇；但是如果小幅加息成為一種常態(tài)，不僅會加大普通買房者的借貸成本，更是會進一步推動房地產(chǎn)價格走高，一旦房價漲幅超過了居民的收入增長幅度和支付能力，需求會急速下降，價格也會逐漸走低；另外，在房屋需求呈現(xiàn)剛性而房屋供給利率彈性較大的背景下，開發(fā)商可以通過抬高房價來轉嫁利息成本，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)，從而導致房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲，在一定程度上抵消了利率政策的效果。

利率政策的不明顯，使其頻繁的加息沒能對抵制房價產(chǎn)生積極的效果，這也就在一定程度使現(xiàn)在的高房價成為了可能。為了使利率杠桿在抑制房價方面產(chǎn)生作用政府應該就下面兩點作出努力：第一點，大力推行利率市場化改革，理順利率與房價的關系。目前，由于作為房地產(chǎn)管理機關的建設部和國土資源部與作為貨幣政策調(diào)控機關的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機制，利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，難以及時獲得房地產(chǎn)市場運行狀況及其變動趨勢的精確數(shù)據(jù)為了有效調(diào)控房地產(chǎn)價格，政府應增強利率調(diào)節(jié)的有效性，大力推行利率市場化的改革，使利率能真正反映房地產(chǎn)開發(fā)和消費的收益和風險，理順利率與房價的關系。第二，貨幣政策與財政政策相互配合。單純的利率調(diào)控是一種需求與供給并重的措施，最終效果會受多種因素制約，在中國現(xiàn)階段利率對抑制房價上漲作用有限的情況下，政府在調(diào)控時應該多采取貨幣政策與財政政策相結合的辦法，以期有效的起到解決房價調(diào)控的問題 如相關的土地政策，加強對土地市場的調(diào)控力度，政府的土地儲備制度建立在市場的基礎上，優(yōu)先保證經(jīng)濟適用房和廉租房住宅的土地供應等；再如相應的稅收政策，政府可通過對二套房或者三套房征收相應的土地保有稅 土地閑置稅或物業(yè)稅，提高炒房者囤積土地的成本，限制以投機為目的的土地交易行為。通過對以投資、投機為目的轉讓房地產(chǎn)者提高稅收，而對自住性住房需求應積極減免各種稅收等手段和措施，以達到將房價控制在合理區(qū)間的目的。

三、國家政策的影響

1．國家重視、政府支持。由于房地產(chǎn)業(yè)具有較強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)效應，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)，其關聯(lián)系數(shù)達到1.98，對相關產(chǎn)業(yè)的拉動較強。《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》明確指出，要深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住房消費信貸，進一步發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè) 。這說明國家繼續(xù)鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各地政府也希望房地產(chǎn)業(yè)能較快發(fā)展，以帶動其他行業(yè)的發(fā)展。

2.取消福利分房，實行貨幣分房制度。隨著住房制度的改革，各地紛紛取消福利分房，逐步建立了貨幣分配制度?，F(xiàn)采取的是以購買商品房為主 其他供應為輔的住房機制，個人買房已成為房地產(chǎn)購房的主流。

3.貸款購房，銀行利率低。銀行的低利率、貸款面積廣等也促進了人們消費觀的改變，由攢錢買轉變?yōu)橘J款買房 從而引發(fā)了對住宅面積的巨大需求。

四、供給量和供給結構的矛盾 

從表面上看，房地產(chǎn)業(yè)的絕對供給量存在過剩，但其內(nèi)部結構卻極其不合理，從而導致了房地產(chǎn)供給的摩擦性、結構性匱乏。這主要表現(xiàn)在如下兩個方面：

1．房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售導致房地產(chǎn)供給的摩擦性匱乏。開發(fā)商憑借自己的信息優(yōu)勢故意隱瞞銷售情況，人為造成房屋供給緊張的表象，促使房價進一步地上漲。雖然當前各級政府部門都把開發(fā)商的捂盤惜售行為認定為擾亂市場次序的違法行為予以打擊，但由于其法律界定仍然不甚明確，收效不大。

2．新增房地產(chǎn)供給結構與需求結構嚴重失衡導致房地產(chǎn)供給的結構性匱乏。我國尚處于社會主義市場經(jīng)濟的初級階段，居民住房需求普遍較低，對于價格相對低廉的中小戶型需求旺盛。然而目前，為了提升銷售收入、加快資金回流，諸多房地產(chǎn)企業(yè)投身于大戶型住宅以及中高檔別墅的建設，而忽視了中小戶型和中低檔住宅等經(jīng)濟實用型住宅的供給。

五、需求量增長和需求結構升級

一方面，受我國傳統(tǒng)文化和生活習慣的影響，“成家立業(yè)”、“無房不成家”的思想根深蒂固。據(jù)統(tǒng)計， 中國城鎮(zhèn)居民房屋私有率高達80%， 遠遠超過了美國、瑞士、英國等西方發(fā)達國家水平。伴隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)居民的剛性住房需求得到釋放，房屋需求量大大增長。另一方面，居民的房屋需求結構在收入效應和房地產(chǎn)開發(fā)商的引導下加速升級換代。盡管影響房地價格波動的因素很多，如土地價格、建筑成本、政府宏觀調(diào)控政策、商業(yè)銀行的信貸行為等，但房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者之間的博弈，開發(fā)商與開發(fā)商的合作與非合作的博弈也是影響房地產(chǎn)價格波動的重要原因。尤其是開發(fā)商和消費者對市場前景的預期直接影響他們的決策。綠地覆蓋率的提升、公共活動場地的預留、物業(yè)配套管理設施的完善都對應著生產(chǎn)建設費用的提升，并最終會通過房屋價格轉嫁給消費者。

結束語

房地產(chǎn)市場對中國經(jīng)濟的發(fā)展可以說是功不可沒，但高房價給中國市場帶來的泡沫破滅隱患危機及引起居民對住房的焦慮，使房地產(chǎn)市場變得不再單純。高房價直接帶來居民生活水平下降，剝奪部分居民居住權，降低其幸福指數(shù)，導致社會貧富差距拉大等一系列民生問題。基于我國的社會性質(zhì)，民生問題的解決，政府的調(diào)控措施和優(yōu)惠政策的制定實施等，成為人們關注的焦點。戰(zhàn)勝高房價富有挑戰(zhàn)性，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)快速健康發(fā)展，遠離 泡沫化”，更是一場持久戰(zhàn)，需要政府和學者們的共同努力。