淺談鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫形成原因及對策分析

一、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因

（一）房地產(chǎn)泡沫的含義

“房地產(chǎn)泡沫”是資產(chǎn)泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)。它一般是指由房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)價格的持續(xù)上漲現(xiàn)象。通常表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)繁榮期，地價飛漲形成形成泡沫景氣，但到達(dá)頂峰狀態(tài)后，市場需求量急劇下降，房價大跌，泡沫也隨之破滅。

（二）鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.房地產(chǎn)市場秩序的不規(guī)范  

目前，我國的房地產(chǎn)市場秩序還存在著很多問題，投訴事件也不少。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多、情況復(fù)雜，房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范局面還難以扭轉(zhuǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的不規(guī)范化的管理。鄂爾多斯市房地產(chǎn)亦如此。房地產(chǎn)市場秩序的不規(guī)范化又加劇了房地產(chǎn)市場信息的不對稱狀態(tài)投機(jī)炒作之風(fēng)，這是導(dǎo)致鄂爾多斯市產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的一個重要因素。

2.金融體制的不健全

房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融密不可分。金融體制的迅速發(fā)展往往與社會生產(chǎn)不同步。以金融為代表的虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)物經(jīng)濟(jì)相背離的趨勢明顯，我國的抵押制度、抵押保險機(jī)制和個人信用制度目前還不夠完善，銀行自身也存在著資金不足、資產(chǎn)負(fù)債、管理水平低、不良資產(chǎn)過高等許多不足之處，這些都會增加房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。在中國城市戰(zhàn)略發(fā)展研究會副會長易鵬看來，政府救市不是解決民間借貸問題的良方。對于目前鄂爾多斯的高利貸現(xiàn)象，要順勢而為地對民間金融予以陽光化、規(guī)范化，采取疏而不是堵的方式。也就是必須進(jìn)行金融體制的改革。

好在鄂爾多斯還小，好在其輻射的“野心”還沒有膨脹到面對全世界，好在其城市化的進(jìn)程還要走相當(dāng)長的道路，好在鄂爾多斯正在尋找發(fā)展的新路徑。

二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫對策分析

（一）要健全房地產(chǎn)機(jī)制

要健全房地產(chǎn)的競爭機(jī)制、信息披露機(jī)制，加強(qiáng)法規(guī)法制建設(shè)，建立有效的對政府本身的制約和監(jiān)督機(jī)制。確立本地政府在房地產(chǎn)市場中的地位和作用。地方調(diào)控是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行微觀的直接的控制。調(diào)控的主要對象是房屋的供給。

1.密切關(guān)注房價收入比

20世紀(jì)90年代世界銀行中國局的首席經(jīng)濟(jì)師黑馬·恩德在進(jìn)行中國住房制度改革研究時，曾經(jīng)提出了一個比較理想的經(jīng)驗(yàn)比例，認(rèn)為房價應(yīng)該為居民家庭年收入的3～4倍。當(dāng)房價收入比過大時，有關(guān)政府部門應(yīng)該注意房價，并適時采用相應(yīng)的措施。

2.整頓住房金融市場秩序

整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險。首先，要嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理.住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）.其次，強(qiáng)化個人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款.商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評估抵押物的實(shí)際價值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%.商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開發(fā)項(xiàng)目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險.最后，規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理.借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房.

（二）要改善房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)

政府應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，適度控制別墅和高檔住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)的投放量。加強(qiáng)住房需求管理，培養(yǎng)住房梯度消費(fèi)。

1.關(guān)注住宅空置率

一般認(rèn)為，房地產(chǎn)空置的國際公認(rèn)警戒線為10%，空置率10%～20%為空置危險區(qū)，空置率超過20%以上則是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。由住建部聯(lián)合高和投資發(fā)布的《民間資本投資調(diào)研報(bào)告》稱，鄂爾多斯住宅空置率已經(jīng)達(dá)到30%～40%。

2.充分運(yùn)用稅收杠桿調(diào)節(jié)供應(yīng)

全國研究住房稅、費(fèi)政策，通過稅收杠桿促進(jìn)低價位住房的建設(shè)和消費(fèi).近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負(fù)擔(dān)。下一步一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費(fèi)的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費(fèi)。

還要不斷提供各種就業(yè)機(jī)會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力.同時，政府可以通過財(cái)政專項(xiàng)支出、土地出讓收入補(bǔ)貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。

（三）要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

要想加強(qiáng)對土地市場的調(diào)控管理加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手：

1.抓好閑置土地的清理和利用

在我國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發(fā)建設(shè)的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。近幾年，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長趨勢，2001年增長38.5%，2002年1～11月份就增長45.3%，2003～2004年增長也不很大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度，個別地區(qū)還出現(xiàn)了圈地?zé)?，更是助長了土地交易中的投機(jī)行為，從而引發(fā)土地價格上升，也就導(dǎo)致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調(diào)控供量 ，避免暗箱操作的有效方法。

2.規(guī)范土地市場秩序

為了保護(hù)土地資源，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險，國土資源部最近就清理各種類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)問題發(fā)出了緊急通知，要求清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)，都必須進(jìn)行認(rèn)真清理，嚴(yán)禁違法下發(fā)土地審批權(quán)?！?/p>

綜合多種情況分析，目前鄂爾多斯金融泡沫是非常復(fù)雜的，樓市風(fēng)險僅僅是其中一個環(huán)節(jié)。投機(jī)型資金推高的房價、大宗商品暴跌導(dǎo)致礦產(chǎn)能源類企業(yè)資金吃緊、難以統(tǒng)計(jì)的民間資本對鄂爾多斯樓市的滲入，以及信托公司背負(fù)著如此多不確定因素前行，風(fēng)險實(shí)在難料。因此，市政府要健全金融體制、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、抑制投機(jī)行為已迫在眉睫。

參 考 文 獻(xiàn)

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