模糊綜合評(píng)價(jià)法在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用

 概述
模糊綜合評(píng)價(jià)法是在模糊數(shù)學(xué)的基礎(chǔ)上，利用模糊關(guān)系合成的理論和方法，即將一些不易定量的、邊界不清的因素定量化來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的一種方法。其在現(xiàn)實(shí)中的應(yīng)用較廣泛，對(duì)多層次、多因素等復(fù)雜問(wèn)題的評(píng)判效果較好，數(shù)學(xué)模型較簡(jiǎn)單[1][2]。由于影響房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的因素眾多，在不同階段各影響因素的影響程度不同，對(duì)因素影響的定性分析較成熟，而定量分析較薄弱。因此，分析利用該方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，可以彌補(bǔ)定量分析的不足，使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加全面、客觀和科學(xué)化，能更好地指導(dǎo)投資者進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理。
模糊綜合評(píng)價(jià)法的基本步驟如下：
第一步、確定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)集
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中影響投資目標(biāo)的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，建立風(fēng)險(xiǎn)因素集。指標(biāo)集根據(jù)具體情況的不同而不同。通常情況下有一級(jí)指標(biāo)集：
U=u■，u■，…u■，…u■，i=1，2，…n，式中n表示一級(jí)指標(biāo)集中指標(biāo)的個(gè)數(shù)，u■表示第i個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)。
每一個(gè)一級(jí)指標(biāo)對(duì)應(yīng)若干個(gè)二級(jí)指標(biāo)。為表達(dá)方便設(shè)二級(jí)指標(biāo)集：
U■=u■，u■，…u■，…u■，j=1，2，…k，式中k為對(duì)應(yīng)于U■指標(biāo)的個(gè)數(shù)，u■為對(duì)應(yīng)于指標(biāo)u■的第j個(gè)二級(jí)指標(biāo)。
第二步、確定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的評(píng)判集
評(píng)判集是指對(duì)評(píng)判事物變化區(qū)間的劃分，即具體的評(píng)語(yǔ)或評(píng)判等級(jí)，是建立模糊綜合評(píng)判模型的三要素之一。一般設(shè)評(píng)判集V=v■，v■，…v■，…v■，t=1，2，…m。式中m為評(píng)語(yǔ)的個(gè)數(shù)，v■為評(píng)價(jià)值。
第三步、確定各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重集
用專(zhuān)家評(píng)分法、層次分析法等方法確定各因素在整體綜合評(píng)價(jià)中的重要性程度。一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重模糊集為ω=ω■，ω■，…ω■，…ω■，i=1，2，…n，同樣二級(jí)指標(biāo)對(duì)應(yīng)于一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)U■的權(quán)重集為ω■=ω■，ω■，…ω■，…ω■，j=1，2，…k。
第四步、對(duì)構(gòu)成每一個(gè)一級(jí)指標(biāo)的二級(jí)指標(biāo)進(jìn)行模糊判斷和綜合。
首先建立關(guān)系矩陣，模糊關(guān)系矩陣R表示房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)于評(píng)語(yǔ)集中評(píng)語(yǔ)的隸屬關(guān)系。可用專(zhuān)家評(píng)審法來(lái)建立模糊矩陣，對(duì)第u■項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)有m■個(gè)專(zhuān)家選擇v■風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，所以r■=m■/n，這樣就得到了模糊關(guān)系矩陣R：
R■=R■R■┊R■=r■ r■ … r■r■ r■ … r■┊ ┊ ┊ ┊r■ r■ … r■
由模糊理論得出對(duì)U■的判斷向量B■=ω■·R■=B■ B■ … B■ … B■，式中B■=ω■·r■？茌ω■·r■？茌…ω■·r■？茌…ω■·r■。從而構(gòu)成對(duì)一級(jí)指標(biāo)的模糊矩陣B=B■ B■ … B■ … B■■■。
第五步、評(píng)價(jià)結(jié)果的確定
由以上分析確定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果為：
S=ω·B=S■ S■ … S■ … S■。
2 具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
某廣場(chǎng)位于某市北市區(qū)某某大道上，宗地使用權(quán)面積為27.39畝（18258.90m2），土地使用期限40年，土地取得方式是出讓。地形為長(zhǎng)方形，用地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，容積率為4.03，綠地率為35%，總建筑面積約80284m2，總投資約3億元。
在基地?cái)M建過(guò)程中，為了提高該區(qū)域內(nèi)的生活質(zhì)量，就需要建立中高檔的商業(yè)和辦公項(xiàng)目，來(lái)整體提高質(zhì)量。
2.1 構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 該項(xiàng)目在投資決策階段都會(huì)面臨基本的一些風(fēng)險(xiǎn)，如政策風(fēng)險(xiǎn)、投資區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、投資方式風(fēng)險(xiǎn)等，在租售階段面臨的是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系。本文根據(jù)該項(xiàng)目的實(shí)際情況把投資過(guò)程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)分為四個(gè)階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。
一級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)集為：U=u■，u■，u■，u■=（投資決策風(fēng)險(xiǎn)，前期風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)，銷(xiāo)售及物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)）。
二級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)集為：U■=u■，u■，…u■，…u■，j=1，2，…k。
2.2 建立評(píng)語(yǔ)集 采用專(zhuān)家評(píng)分法建立評(píng)語(yǔ)集v=（高，較高，低，很低）=（100，80，60，40），分為四個(gè)評(píng)價(jià)等級(jí)。
2.3 確定各因素權(quán)重系數(shù) 采用層次分析法確定各級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。首先通過(guò)因素之間兩兩對(duì)比構(gòu)造判斷矩陣，為了清晰地界定風(fēng)險(xiǎn)因素的相對(duì)重要程度，通常把評(píng)價(jià)尺度劃分為九個(gè)級(jí)別（如表1所示）。
根據(jù)項(xiàng)目的具體情況構(gòu)造出層次U各指標(biāo)的判斷矩陣：U=1 4 5 41/4 1 2 11/5 1/2 1 1/21/4 1 2 1，
利用方根法求各指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)，由M■=■a■■，可得M■=（2.99 0.84 0.47 0.84），正規(guī)化后得到權(quán)重向量：ω=（0.58 0.16 0.10 0.16）。
計(jì)算判斷矩陣最大特征值λ■，λ■=■■■，其中（Aω）■為Aω的第i個(gè)分量，ω=ω■，ω■，…，ω■。
U·ω=1 4 5 41/4 1 2 11/5 1/2 1 1/21/4 1 2 10.580.160.100.16=2.360.6650.3760.665
λ■=■×■+■+■+■=4.03
對(duì)判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。首先計(jì)算判斷矩陣的偏差一致性指標(biāo)C.I=■，然后將C.I與平均隨機(jī)一致性指標(biāo)R.I進(jìn)行比較，得出檢驗(yàn)系數(shù)C.R。一般來(lái)講，只要C.R值小于0.1，便認(rèn)為這個(gè)判斷令人滿意。平均隨機(jī)一致性指標(biāo)R.I按表2進(jìn)行取值。
C.I=■=■=0.01
C.R=C.I/R.I=0.01/0.90=0.01<0.1
C.R值小于0.1，因此，確定判斷矩陣滿足一致性要求。
構(gòu)造其余層次的判斷矩陣：
U■=1 7 3 4 51/7 1 1/3 1/4 1/31/3 3 1 3 21/4 4 1/3 1 21/5 3 1/2 1/2 1 U■=1 11 1
U■=1 3 5 71/3 1 3 51/5 1/3 1 31/7 1/5 1/3 1 U■=1 2 31/2 1 31/3 1/3 1
同理求其權(quán)重指標(biāo)：
ω■=（0.498 0.049 0.213 0.138 0.102）
ω■=（0.5 0.5）
ω■=（0.563 0.264 0.118 0.055）
ω■=（0.529 0.331 0.140）
2.4 建立模糊關(guān)系矩陣，進(jìn)行模糊綜合評(píng)價(jià) 具體情況如表3所示。
根據(jù)評(píng)價(jià)表進(jìn)行模糊綜合評(píng)價(jià)：
R■=0.40 0.30 0.25 0.050.35 0.35 0.15 0.150.30 0.40 0.20 0.100.35 0.25 0.30 0.100.30 0.40 0.25 0.05
ω■=（0.498 0.049 0.213 0.138 0.102）
B1=ω■·R1
運(yùn)用模糊矩陣乘法運(yùn)算可得：
B1=（0.3592 0.3270 0.2414 0.0724）
同理：ω■=（0.5 0.5）
ω■=（0.563 0.264 0.118 0.055）
ω■=（0.529 0.331 0.140）
R■=0.10 0.20 0.60 0.100.30 0.40 0.20 0.10
R■=0.30 0.35 0.30 0.050.20 0.50 0.20 0.100.35 0.35 0.20 0.100.20 0.30 0.25 0.25
R■=0.45 0.35 0.10 0.100.40 0.30 0.20 0.100.10 0.10 0.50 0.30
可求得：B2=（0.20 0.30 0.40 0.10）
B3=（0.274 0.38685 0.25905 0.0801）
B4=（0.38445 0.29845 0.1891 0.128）
對(duì)于這個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言：
ω=（0.58 0.16 0.10 0.16）
B=B1B2B3B4=0.3592 0.3270 0.2414 0.07240.20 0.30 0.40 0.100.274 0.38685 0.25905 0.08010.38445 0.29845 0.1891 0.128
S=ω·B
經(jīng)計(jì)算和歸一化得：S=（0.329 0.324 0.260 0.087）。
3 結(jié)論
經(jīng)過(guò)以上步驟，我們得到的最后的評(píng)價(jià)結(jié)果是v=0.329×100+0.324×80+0.260×60+0.087×40=77.9。v介于“低”和“較高”之間的區(qū)間[60，80]，更接近于較高，所以在項(xiàng)目投資的時(shí)候，我們要了解項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)高不高，如果較高，我們要采取有效的措施降低投資風(fēng)險(xiǎn)到自身可接受、可控制的范圍之內(nèi)，反之則不宜進(jìn)行投資。
由此案例分析得知，模糊綜合評(píng)價(jià)法在現(xiàn)實(shí)中的應(yīng)用較廣泛，適用性較強(qiáng)，尤其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中多層次、多因素等復(fù)雜問(wèn)題的評(píng)判效果比較好，數(shù)學(xué)模型也相對(duì)簡(jiǎn)單。但是不足之處在于各因素之間仍帶有一定的主觀性；另外，對(duì)于評(píng)價(jià)因素比較多的系統(tǒng)，隸屬函數(shù)確實(shí)存在一定的困難，因?yàn)槊總€(gè)確定因素的隸屬度都比較繁瑣[3]。