住房公積金貸款資金風險防范措施研究

一、全國住房公積金貸款總體狀況

住房公積金貸款是指住房公積金管理部門委托業(yè)務合作銀行，以廣大職工繳存的住房公積金為資金來源，向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的職工家庭發(fā)放的專項住房消費貸款，住房公積金貸款具有周期長、利率低的特點。住房公積金貸款相比商業(yè)銀行住房貸款，最大的政策優(yōu)惠在于：節(jié)約職工住房貸款利息支出，減少職工購房壓力。住房公積金貸款利率比同期貸款市場報價利率（LPR）低0.9—1.35個百分點，2022年發(fā)放的住房公積金個人住房貸款，償還期內(nèi)可為貸款職工節(jié)約利息支出約2089.02億元，平均每筆貸款可節(jié)約利息支出約8.43萬元。

隨著城市化進程的發(fā)展，加之住房公積金貸款的低利率政策，當職工購房出現(xiàn)資金缺口時，住房公積金貸款成為職工借款的首選，全國住房公積金貸款總體規(guī)模也在不斷增加。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金2022年年度報告》顯示，“2022年，發(fā)放住房公積金個人住房貸款247.75萬筆，發(fā)放金額11841.85億元。截至2022年末，累計發(fā)放住房公積金個人住房貸款4482.46萬筆、137144.66億元，分別比上年末增長5.85%和9.45%；個人住房貸款余額72984.33億元，比上年末增長5.88%。2018年至2022年近五年的全國住房公積金貸款發(fā)放額如下表所示：

二、全國住房公積金貸款風險狀況

今年8月份，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟和防范化解金融風險會議，要求“強化風險監(jiān)測、評估和防控機制”和“牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線”。有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險是維護國家安全的重要內(nèi)容,金融事關發(fā)展全局,當前，我國金融業(yè)運行平穩(wěn)，風險整體可控，但金融風險仍處于易發(fā)多發(fā)期。根據(jù)國有六大商業(yè)銀行2022年年度報告數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款類別的不良率都呈現(xiàn)增長趨勢。其中，工商銀行個人住房貸款不良率為0.39%，比去年增長62.5%；建設銀行個人住房貸款不良率為0.37%，比去年增長85.0%；農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款不良率為0.51%，比去年增長41.7%；中國銀行個人住房貸款不良率為0.47%，比去年增長74.1%；郵儲銀行個人住房貸款不良率為0.57%，比去年增長29.5%；交通銀行個人住房貸款不良率為0.44%，比去年增長29.4%。

從全國住房公積金年度報告公布的數(shù)據(jù)來看，2018年至2022年全國貸款逾期率和逾期金額分別為：0.03%，17.07億元；0.03%，19.51億元；0.04%，21.97億元；0.03%，17.34億元；0.03%，20.75億元。近五年，全國住房公積金貸款逾期率雖然保持平穩(wěn)，但逾期金額總體呈現(xiàn)增長趨勢。可以看出，無論是商業(yè)銀行住房貸款，還是住房公積金貸款，都應當采取必要措施防范和化解風險，只有守牢風險底線，才能保持金融業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

三、住房公積金貸款風險主要原因

住房公積金貸款風險可按照貸前、貸中、貸后三個階段劃分風險，也可以按照主觀、客觀因素的風險進行劃分，甚至可以依據(jù)借款時間長短來劃分風險?？傊徽搹哪膫€角度分析緣由，造成貸款風險的主要原因無外乎以下幾個方面。

（一）借款人因素導致的貸款風險

住房公積金制度覆蓋面不斷提升，從建制最初的行政事業(yè)單位繳存到企業(yè)繳存，再到現(xiàn)在的靈活就業(yè)人員可以繳存，住房公積金制度真正成為一種普惠制度。住房公積金制度本就姓“公”，就是要讓越來越多的群眾（包括農(nóng)民工、自由職業(yè)者、個體工商戶、靈活就業(yè)人員等）納入住房公積金制度覆蓋范圍。繳納住房公積金的初衷就是申請貸款買房，我們應看到住房公積金普及率的提高，為廣大繳存職工解決了購房難題、節(jié)省了購房成本，促進了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。但如何規(guī)避和防范寬松的繳存、貸款條件所帶來的貸款風險是一個需要重視的課題。住房公積金制度保障職工剛性購房需求，重點向低收入群體傾斜。借款人往往具有收入不高、抗風險能力低的特點，在長達二三十年的還款時間內(nèi)，若出現(xiàn)失業(yè)下崗、家庭變故、身體狀況等重大變化，可能會“心有余而力不足”導致無法按時償還貸款，進而影響信貸資金安全。

（二）從業(yè)人員操作導致的貸款風險

住房公積金管理部門對貸款具有審批權限，與商業(yè)銀行嚴格的績效考核不同，公積金機構多屬于事業(yè)單位，從業(yè)人員貸款審批的數(shù)量多少，發(fā)放貸款的金額大小以及貸款審批的效率質(zhì)量都不與其收入掛鉤，這就容易出現(xiàn)部分工作人員的責任心不足、風險意識不強。有的機構沒有設立相互制約崗位，沒能實行貸款受理、復核、審批三級崗位制度，或者即使實行了崗位制約制度，也形同虛設。現(xiàn)實中，往往出現(xiàn)因不能嚴格執(zhí)行內(nèi)部規(guī)章制度，導致信貸資料錄入不準確、材料真實性把關不嚴、金額發(fā)放錯誤等情況。嚴重的還會發(fā)生內(nèi)外串通等違法違紀行為，將不符合貸款條件的予以審批通過，導致信貸資金無法及時收回，損害的將是繳存職工權益。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)導致的貸款風險

多數(shù)住房公積金管理部門，選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作的標準僅僅是看“五證”是否齊全，而對企業(yè)的運營管理、財務狀況、重大糾紛、社會輿情等關注不夠。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務暴雷現(xiàn)象，樓盤出現(xiàn)停工甚至“爛尾”無法交付，風險便會“接踵而來”。老百姓用辛苦攢下的血汗錢和申請的貸款資金買了房子，換來的卻是“空中樓閣”和荒廢的工地，當老百姓無法如期拿到或者根本拿不到房屋的時候，是不是還能按時償還貸款資金成了一個棘手問題。如果借款人選擇了貸款斷供，將極大影響信貸資金安全。去年以來，一些地區(qū)爆發(fā)了爛尾樓業(yè)主集體停貸潮（商業(yè)類住房貸款），涉及到諸多省份和城市。

（四）政策制度滯后導致的貸款風險

比如有的城市住房公積金管理部門沒有建立資金風險預警機制，面對房地產(chǎn)市場過熱或者遇冷時，不能及時調(diào)整提取和貸款政策，促使住房公積金個貸率過高或者過低，導致“資金池”要么余額不足、要么長期閑置，最終損害的還是職工權益和公共利益。再比如，當前住房公積金異地貸款規(guī)模龐大，2022年全國發(fā)放異地貸款17.8萬筆、769.07億元；截至2022年末，累計發(fā)放住房公積金異地貸款145.13萬筆、5246.35億元，余額3588.87億元。政策實施后，有效解決了異地購房職工困難，但不同區(qū)域城市間的溝通協(xié)調(diào)機制建立還比較滯后。如果異地貸款出現(xiàn)逾期時，A城市與B城市如何相互配合開展有效催收成了難題，如果沒有建立溝通聯(lián)絡機制，將面臨”鞭長莫及”的催收困境，信貸資金的風險就凸顯出來。住房公積金貸款擔保制度還存在薄弱環(huán)節(jié)，借款人的房屋由期房轉為現(xiàn)房抵押前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要承擔階段性擔保責任，但現(xiàn)實中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)?！暗甏笃劭汀保懿宦男袚Ａx務也不履行催收責任，擔保作用形同虛設，沒有了擔保也就無從談起資金安全。

（五）貸后管理不足導致的貸款風險

在貸款全流程中，存在重貸款發(fā)放、輕貸后管理的現(xiàn)象，管理部門關注的重點是貸款發(fā)放總量以及對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的貢獻，至于貸后發(fā)生多少逾期，有多少資金損失不會過多關注。多數(shù)住房公積金分支機構，人員力量薄弱，僅靠不足十人的隊伍無法從繁忙的日常業(yè)務中抽出力量進行貸后逾期催收，催收手段也僅僅限于打個電話或者上門催收，催收手段單一。作為委托方的商業(yè)銀行，對發(fā)生逾期的住房公積金貸款重視程度不夠，沒有將住房公積金貸款與本行商業(yè)住房貸款同等對待、同等考核，貸后出現(xiàn)逾期時不能主動積極催收。當住房公積金發(fā)生嚴重逾期時，債權人會起訴借款人，但也面臨法律訴訟慢、房屋執(zhí)行難等困難，“久拖不決”信貸資金就會出現(xiàn)風險。

四、住房公積金貸款風險的防范措施或建議

（一）加強人的管理，包括對借款人及從業(yè)人員的管理

對借款人來說，就是要充分審驗職工的繳存條件、收入狀況、擔保負債、信用情況、房屋套數(shù)等標準，保障中低收入群體的剛性購房資金需求。應培育全社會信用意識，積極督促借款人按時足額還款，對逾期歸還人員應及時上傳至金融信用信息基礎數(shù)據(jù)庫。對公積金從業(yè)人員管理，要建立受理、復核、審批三級貸款審核制度，全流程層層把關，堅持崗位制約，防范不合規(guī)貸款造成的資金風險。應加強貸款資金發(fā)放管理，符合發(fā)放條件的貸款，均發(fā)放到資金監(jiān)管賬戶，防止開發(fā)企業(yè)因挪用資金影響樓盤工程建設，動搖借款人還款意愿。住房公積金管理部門應全面加強信貸從業(yè)人員業(yè)務培訓，定期開展業(yè)務考核，通過建立微信群等方式加強聯(lián)絡溝通，協(xié)同合作消除各部門的信息壁壘，提高貸款材料審核質(zhì)量。

（二）建立合規(guī)機制，樹立全員風險意識、合規(guī)意識

應組織培育實施住房公積金部門的合規(guī)文化建設，可重點圍繞依法合規(guī)、廉潔奉公等內(nèi)容構筑合規(guī)文化核心理念，開展“合規(guī)風險大排查、合規(guī)問題大整改、合規(guī)意識大提升”活動，深入排查貸款合規(guī)方面存在的問題和不足?？赏ㄟ^強化教育培訓、狠抓問題整改、落實工作責任，全面提升貸款崗位工作人員的合規(guī)意識。同時，應當持續(xù)加強日常合規(guī)檢查，重點檢查崗位設置、業(yè)務操作、授權審批、貸后管理等各環(huán)節(jié)合規(guī)情況，確保貸款受理、復核、審批、發(fā)放管理等各環(huán)節(jié)操作合規(guī)。如果單位合規(guī)機制能及時建立，將大幅提升全員合規(guī)意識，有效防范貸款審批各環(huán)節(jié)的道德風險，為提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量、防范資金風險奠定堅實的基礎。

（三）建立合作聯(lián)絡機制，提高貸款風險防控能力

建立商業(yè)銀行風控合作機制。充分利用商業(yè)銀行貸款風險防控體系專業(yè)優(yōu)勢，及時學習和借鑒，及時共享貸款項目企業(yè)的資產(chǎn)負債、風險隱患、財務狀況、企業(yè)征信等情況，科學評定樓盤風險等級，從源頭上控制風險。應探索建立住房公積金聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議成員單位可包括住建、不動產(chǎn)中心、法院、人民銀行等部門，通過召開聯(lián)席會議，加強地區(qū)貸款風險研判，及時掌握轄區(qū)公積金系統(tǒng)性風險的重點部位、潛在問題及發(fā)展趨勢，采取針對性措施，切實守住不發(fā)生系統(tǒng)性、規(guī)?；刨J風險的底線。應建立區(qū)域城市間的溝通聯(lián)絡機制，定期召開區(qū)域住房公積金一體化推進會議，在異地貸款逾期扣劃、防范資金風險等方面開展合作。

（四）建立房企全周期核查制度，規(guī)避系統(tǒng)性、規(guī)?；馄陲L險

住房公積金管理部門在選擇合作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時，出了要求“五證”齊全，還應建立開發(fā)企業(yè)和樓盤標準化準入和全周期核查制度，打造貸款風險源頭治理新模式。比如在對申請準入的開發(fā)企業(yè)，可設定制度健全、管理規(guī)范、經(jīng)營現(xiàn)金流充足等硬性條件，甚至可針對資產(chǎn)負債、風險隱患、財務狀況等情況設定一票否決條款，守牢源頭管控第一道防線。還應加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常跟蹤，并針對存在工程款糾紛、購房人集中退房等情形的樓盤項目加密巡查頻次，常態(tài)化核查開發(fā)企業(yè)及樓盤運營情況。對出現(xiàn)或即將出現(xiàn)重大風險的開發(fā)企業(yè)或樓盤，可及時中止合作，杜絕更多資金流向風險企業(yè)，有效避免規(guī)?；馄陲L險。

（五）提高數(shù)字化水平，確保貸款審批精準合規(guī)

住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于加快住房公積金數(shù)字化發(fā)展的指導意見》（建金〔2022〕82號），文件指出“住房公積金管理中心要將數(shù)字化風控模型嵌入業(yè)務流程，提升業(yè)務辦理的合規(guī)性。深化電子稽查工具運用，加強風險隱患的排查整改力度，總結風險特征和發(fā)生規(guī)律，進一步完善數(shù)字化風控模型?！币虼俗鳛樽》抗e金管理部門，應提升“住房公積金業(yè)務管理系統(tǒng)”的自動化水平，通過提升信貸審批的自動化、標準化程度，借助科技賦能實現(xiàn)全流程“系統(tǒng)機控”，有效減少“人”的主觀因素影響，切實提升系統(tǒng)審批的合規(guī)性?？梢詫⒐e金繳存情況、婚姻狀況、房屋套數(shù)、征信記錄等審批規(guī)則通過計算機語言編程為風控模型，利用風控模型自動解讀借款人信息、審批并反饋“是否符合貸款條件”的結果。另外應借助電子稽查工具，針對常見風險點開展有效排查，動態(tài)監(jiān)測研判政策執(zhí)行、貸款管理、資金運作等重點事項的風險狀況，及時發(fā)現(xiàn)問題，督促分類處置，形成整改閉環(huán)。積極推進與人民銀行、民政部門、不動產(chǎn)中心、社會保障等相關部門的資源共享，深化數(shù)據(jù)多部門共享應用，形成由公積金系統(tǒng)內(nèi)部收集的“左右數(shù)據(jù)”、跨部門的“內(nèi)外數(shù)據(jù)”共同組成的多方數(shù)據(jù)匯聚體系，構建數(shù)據(jù)聯(lián)通、工作聯(lián)動、力量聯(lián)合的風險防控新格局。

（六）完善住房貸款擔保制度，開展全過程擔保

建議與資質(zhì)齊備、資金雄厚的住房擔保公司合作，由住房公積金機構從業(yè)務支出中按照擔保金額或者約定比例支付擔保費給住房擔保公司，然后住房擔保公司為職工申請住房公積金貸款提供從貸款發(fā)放到結清貸款的全過程擔保。借款人無需繳納擔保費，不會增加借款人負擔；同時擔保公司可以發(fā)揮擔保職能優(yōu)勢進行有效催收，為中低收入借款人擔保進行兜底。當借款人無法償還時由住房擔保公司進行清償，可有效防范信貸資金風險，讓住房公積金部門有更多精力專注于歸集擴面、行政執(zhí)法等業(yè)務。其次應當完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)階段性擔保責任制度，讓房企真正發(fā)揮擔保作用。為減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔，在不收取其保證金的前提下，可積極探索聯(lián)合住建部門共同管理監(jiān)管賬戶資金。比如，住建部門、住房公積金部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《三方合作協(xié)議》，約定“當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行擔保責任情況時，由住房公積金部門直接從監(jiān)管賬戶中扣劃相應資金用于歸還借款人逾期貸款。”

（七）加強貸后逾期管理，減少存量、遏制增量逾期

對貸后逾期應打好“多手牌”，采取多種措施，按照“抓早抓小抓苗頭”的原則催收逾期，爭取將資金風險消滅在萌芽狀態(tài)。充實住房公積金分支機構人員力量，打好“先手牌”，派專人核查扣款數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)失敗扣款立即聯(lián)系提醒盡快還款；跟蹤監(jiān)測職工還款情況，實行還款銷號制。對同一職工經(jīng)?？劭钍〉模瑢⑵淞腥胫攸c觀察對象，在每月還貸前3天溫馨提示還貸，早告知、全覆蓋。打好“宣傳牌”，廣泛宣傳按時、足額還貸的要求、流程和路徑以及逾期的嚴重后果，引導貸款職工樹立誠信意識。對還款流程不清的職工協(xié)助其按期還款并告知還款途徑、金額、期限及方式。打好“感情牌”，實行“進家門、進單位”的訪問工作制，進行動之以情、曉之以理的催收，并根據(jù)情況幫助借款人擬定還款計劃，有效化解貸款違約風險。打好“協(xié)作牌”，將“貸款逾期率”與定期存款轉存和手續(xù)費掛鉤，調(diào)動合作銀行積極性，形成催收合力。打好“責任牌”，住房公積金上級或者監(jiān)管部門可定期通報逾期情況，對逾期率居高不下的城市中心通報、約談，形成責任明確、人人有責、壓力傳導、層層落實的催收機制。打好“法律牌”，探索多元化解決機制。除常規(guī)訴訟、執(zhí)行程序外，可充分利用和解、調(diào)解與借款人達成一致意見等方式，縮短訴訟周期，達到逾期催收效果。

五、結語

綜上所述，住房公積金制度在支持繳存職工購房需求方面發(fā)揮著極其重要的作用，住房公積金貸款作為住房金融的一部分且事關民生福祉，不能有任何“閃失”，所以必須高度重視由此帶來的資金風險管理問題。只要嚴格防范住房公積金貸款在政策制定、樓盤準入、從業(yè)人員管理、貸后管理等各方面的漏洞，采取針對性的防范措施，就完全可以保障繳存職工的合法權益，促進住房公積金事業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，保證在住房公積金領域牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。

文章來源：  《商業(yè)觀察》  http://m.xwlcp.cn/w/jg/125.html